房地產解決問題者
介紹
有許多區域你可能投資。自從我15 歲我尋找了最快速, 多數有效的方式積累很多財富, 以最少相當數量風險。我現在是58 。當尋找這條路對真相, 我很多時間花費了在堅硬敲學校。堅硬敲學校是一所非常有趣但痛苦的學校出席。這並且是最昂貴的方式學會某事, 但當您畢業您有PHD 在什麼做和不做與您的時間和金錢。學校I 出席是: 投資在企業作為外股, 擁有我自己的企業, 工作為其它家庭成員在我的情況我的父親, 公開地買換了股票和證券, 便士採礦股票, 商品貿易, 投資在金子和銀, 房地產私有借, 不動產開發, 房地產改造裡, 買回贖權的取消物產。我並且工作了作為一個房地產問題solver/matchmaker, 帶來業務責任人與企業買家一起, 和匹配房地產所有者與房地產買家。
寫關於所有這些活動會採取百科全書, 因此我們對您能跑在堅硬敲房地產學校的這种情況將限制這篇雜文。我將提出我的解答以指定的情況。有一可能解答和我邀請您搞到其它可能的解答超過如同您讀。如果您得到一些價值從有希望地將降低您的學費對堅硬敲房地產學校的我的經驗。感覺自由對電子郵件我您的評論、供選擇解答或故事。, 請, 告訴我, 它是所有不錯為我出版他們。
我的房地產哲學
作為方式自我介紹, 我認為您也許發現什麼教訓我學到了, 在所有這些歲月房地產以後, 感興趣。買房地產代替股票、債券、共同基金, 或商品。當您選一個優勝者在這些non-real 莊園區域的當中一個中您能掙5-10 次您的金錢。當您錯誤, 在這些non-real 莊園區域的當中一個, 您中能實際上疏鬆90% 您的金錢。在房地產, 如果您不是貪婪沒有設法變得富有快在一年, 您能做100 乘您的金錢, 在上部。下降風險只根據多麼恰當您看所有可能性在時間之前。如果您, 下降風險被減少到唯一保留時間改正差錯。如果您衝進來和不探索所有商業投機的可能性, 您能實際上疏鬆100% 您的金錢。依我所見100 次贏利上部好比10 次贏利。
我的哲學在房地產歸屬改變了在最近15 年。我過去常認為, 賣在市場的上面是聰明的移動和買在崩潰。現在我感到那買價格下降是仍然聰明的移動但從未賣是方式去。為了舉行對物產在下來市場上您要求適當的計劃生存崩潰。這我叫一個後門或緊急辦法。這是有計劃和知道什麼您將做如果一切變錯誤與您原始的計劃。當您有一個備用計劃, 您很少需要它。這是我的哲學的依據。以這理解, 您也許更加清楚看為什麼我做了什麼我做了在這些情況。
故事和文章:
範圍房地產投資是一個最複雜因為這是法律和房地產的組合。它是一個最有趣因為時運被做和丟失在這個區域, 並且數字是很極大的。最後這是彎曲處可能做很多金錢和許多次逃脫它的區域。以下一些故事(案件歷史) 我處理了和一些文章我寫關於欺騙在房地產。終於, 我包括一篇文章在回贖權的取消和房地產基本總之, 為您的興趣。我希望您享用他們。
故事:
故事# 1:
這是上旬2000 年3月並且我接到了一個電話從凱文。他說, 他聽說我從一些共同的朋友。他想推測在買HUD 房子(物產政府阻止了) 。他想買他們, 修理他們和然後賣他們在贏利。他聽見, 我買了許多回贖權的取消在70 年代和80 年代並且他是希望我能勸告他。我們見面了為午餐並且他講我他的傳記。這次交談的重要部份是, 他買了上14 個單位公寓在街市San Bernardino, 橫跨街道, 從最粗礪的高中的當中一個在加利福尼亞。
在會議以前, 我推測, 他有多付了大約$75,000 為大廈, 他已經浪費$200,000 設法改造它, 並且它仍然是$100,000 從被完成。他買了它1.5 年前並且他的費用的一大部份是興趣在所有他的貸款, 與這個項目有關。他是現在打破了, 和在深刻的麻煩, 但在他的頭腦裡, 非常需要的金錢來臨。
它是有趣注意何處他得到金錢投資在這個項目。4 年更加早期他由他的父親給了金錢買公寓。他被給了足夠的金錢那他只需要非常小$150,000 房地產貸款購買一個大廈在花費他一共計$525,000 的帕薩迪納。為了買San Bernardino 修復項目, 他重新貸款第一信託書在帕薩迪納大廈和第一次跳貸款平衡到$385,000 。當那金錢去他借用了$74,000 作為第二份信託書在帕薩迪納和San Bernardino 物產。順便說一句, 那筆貸款花費了他15% 興趣和$15,000 在前面費得到金錢。在我們分開了之前, 我告訴了他, 他非常犯了一個費用錯誤在買San Bernardino 。我解釋, 從天他買了這是肯定的賭注項目會未通過的大廈。我必須然後勸告他, 我不會借他任何金錢在San Bernardino, 保存他的靶垛。
在下2 個月期間我接受了週期性電話, 告訴我資金上升的進展。那些更新的當中一個我被告訴, 現有的第2 個信託書貸款人說他也許給凱文加的$100,000 他需要完成項目。同時, 凱文並且相信他發現了也許重新貸款San Bernardino 所有貸款的一家銀行。困難以銀行貸款是, 評估費是$3,000, 並且它必須事先被支付, 甚而申請貸款。凱文再要求我金錢。我再拒絕投入更好的金錢在他的黑洞下。
然後我收到電話從凱文的一個早晨, "如果我不付$2,000 付款對第2 個信託書囤戶, 他將開始回贖權的取消在2 天。凱文並且告訴了我"第2 個信託書貸款人說, 他會買帕薩迪納公寓什麼我支付了它, 4 年前, $525,000 。" 提議有一個規定對它。凱文必須首先帶來貸款潮流。依我所見, 如果凱文能帶來貸款潮流, 為什麼會他甚而麻煩賣物產為批發價? 我不能相信什麼我聽見。
在聽見所有這之後我決定, 是我停止說沒有的時間並且幫助。什麼凱文認為他要是房地產貸款為很多金錢。真相是, 那金錢不是解答對他的問題。問題必須不同的比什麼凱文相信, 是為什麼問題堅持了。真正的情況不是更多borrowing 。更多borrowing 意味更多金錢在流失下。
經驗教了我, "如果問題是什麼凱文認為它是, 這不會是問題。" 這個詞組意味什麼? 商人要回一個財政集合。他認為, 以某一短期資助他能從集合恢復和在上面回來。在看以後, 我們的商人通常將發現金錢, 但足夠奇怪地問題不解決。如果問題改正了自己, 那麼商人正確關於是什麼問題, 並且問題會去。通常金錢不幫助, 但是商人不瞭解那。他沒意識到, 問題不是金錢首先。如果它是, 問題現在會去。讓繼續解釋。最後金錢被借用現在去並且問題堅持, 因此我們的商人出去發現更多金錢第一次解決沒有解決與金錢他借用的問題, 。什麼發生第二次? 同樣事。金錢被用完並且問題仍然繼續。
我們的商人研究錯誤問題。問題不是金錢, 或問題會去。凱文認為問題是金錢。它不是。他已經傾吐$300,000 入San Bernardino 大廈, 在出現的$209,000 筆第1 筆信託書貸款頂部當他買了大廈。在他被完成了之前, 他花費了$500,000 在需要$100,000 完成的大廈, 只是是只價值$475,000, 在它被完成了之後。
我能做什麼? 使用什麼好閣下給了我。30 年經驗, 關於離開問題那我創造了我是年輕和無經驗的。是戰爭戰略。我使凱文同意移交二物產的總管理對我。知道, 我處理物產並且從事什麼我相信是正確問題, 我感到舒適關於貸款金錢在這個成交。如果我無法信任自己解決這個問題, 能我信任? 我開始了由貸款凱文$25,000 進行需要的修理對帕薩迪納大廈, 支付財產稅和帶來第一筆和第二筆貸款當前在帕薩迪納物產唯一。□什麼將被花費此時, 在San Bernardino 大廈上。
即然我控制了帕薩迪納公寓, 我發現了什麼修理大廈需要。名單是因此長期需要一個人三個月, 全時, 充分地處理。我然後做了一個非常詳細的市場調查和堅定什麼市場會支付在租。我要求他們要做在他們的公寓愉快的房客一切名單。我然後做了一切房客被請求並且我然後提高了他們的租30% 。在大廈是充分的之後, 我提高了租另外15% 。大廈的價值上升並且我接受了一個提議為$725,000 。這是$200,000 更比它的價值6 個月更加早期。我投入了它入信託財產, 並且我然後意識到我能提高租有些。我再提高了租在信託財產和迫使買家支付另外$25,000 大廈。帶來價格到$750,000 。$225,000 贏利是需要的幫助包括金錢丟失在San Bernardino 。
作者的筆記: 信託財產失敗了並且大廈被保留了直到這次更新, 2004 年12月5 日。大廈現在是在信託財產為$1,583,000
我做了什麼關於San Bernardino? 我與seller/lender 聯繫和問他如果他會希望我拉扯治安警衛在大廈外面和讓他有它在回贖權的取消。他沒有想要它, 即使他假裝他是願意做那。他提供我$25,000 在刺激使我親自借金錢必要為大廈的完成, 因此他不會必須收回它。3 個月他設法使我投入金錢入大廈, 以想法一旦我投入了我的金錢我不會輕易地勝過它。真正的故事是, 我不會投入一角錢入那個黑洞直到我推測怎麼做它恢復至少$100,000 凱文的丟失的錢。我請求$70,000 折扣在筆記, 和提供支付他。我們談判了二個月。當我準備好完成成交, 賣主賣了他的筆記對別人為唯一$30,000 折扣。我沒有能掙我要的金錢因為新持票人現在想要100% 利益和校長適當。這投擲了活動扳手入我談判。所有這時候, 我有一個買家站立在翼買大廈從凱文當我談判。我然後被迫使賣物產對這買家和凱文只稍微恢復他的投資。貸款人和我是兩個演奏高的鐵砧啤牌賽。我丟失了這個圓。如果我能得到結局被減少, 凱文像"銷售會接受了金錢一個大厚片從" 。這是什麼我稱演奏"胡扯" 在一個非常大獨佔委員會。
作者的筆記: 買家, 認為他打算投入$125,000 完成改造, 被通報我, 在一年以後, 他花費$300,000 完成大廈。公寓價值迅速地增加在這時期, 因此凱文的項目增加按價值買家同時去深和深入建築費。買家做了好在最後。如果市場死了, 他會丟失$200,000 在這個大廈在凱文已經丟失時運之後。它是所有關於時間, 是嗎?
凱文獲悉, 金錢單獨不是答復對他的問題; 他需要靈魔, 把他的火雞變成天鵝。
故事#2
珍妮特是女兒我的最老和最富裕的朋友和客戶的當中一個。我們一起做□房地產成交自1975 年以來。1994 年珍妮特和她的丈夫開始了購買困厄的房地產在菲尼斯亞利桑那, 是8 年前當這是事做。這現在是Dec 2000 年。市場看上去減速和做了在2001 年以後9月11 日。珍妮特從她的父親連續地借用金錢, 每當事得到了太困難。她賣了一切在菲尼斯和以後買了物產在北加利福尼亞。然後, 在我一年被帶來了之前, 1999 年她開始買房地產在堪薩斯城。一個天珍妮特的父親告訴我和請求我的幫忙。他貸款了他的女兒$200,000 並且認為一切她擁有了上部。(貸款更多比市場價值) 。這由事實進一步複雜化了如果她賣了她的物產, 支付她的父親, 資本收益稅會吃任一現金, 從銷售。在所有頂部這, 珍妮特繼續請求更多金錢保持付款在有消極現金流動, 沒有足夠的租金收益的物產。
他雇用我幫助他的女兒和同意支付我的費。我會工作與這40 年年紀孩子, 會使她返回她的父親$200,000 和完全會使自己債務自由。珍妮特和我見面了。她精采。她知道什麼她做□, 只要採摘好房地產成交。她擁有了, 在我們的會議之時, 10 物產位於2 個不同狀態, 並且有$500,000 在產權。如果我們能得到它, 在她的父親有之前衝程事會是偉大的。珍妮特讚成安排, 愉快地, 如果我會是她的顧問, 不是他的。她的父親同意資助任何金錢被請求了只要我批准了它。並且我必須是那個要求珍妮特的父親金錢, 因為翻倒在更遠和女兒之間得到不堪忍受。
這是什麼我們。需要的修理名單被創造了為每個11 物產。出價被接受了並且工作被定購被完成在30 天之內。這沒有將需要幾個月。它必須立刻做因此我們能進入步驟二。步驟2 將投入市場全部昂貴的北加利福尼亞物產。向我的懷疑, 珍妮特想移動她的家庭, 向一個新城市, 在所有這個和她的父親中間同意讓她做它。她發現老奔跑下來安置, 她感覺被低估了。那意味, 她的老住所被投入了入小組物產對出售。出售是什麼我們計劃做。一切將被投入在市場, 和被賣以最佳的價格被得到, 但被賣不管怎麼樣。物產在堪薩斯將被修理和充分地被租賃。能被賣在的物產什麼我們認為是充分的零售, 並且把放在市場上。計劃是當一切被賣了, 父親會得到報酬; 貸款在殘餘的物產會付清並且現金的平衡會被投入入銀行。因為所有堪薩斯成交看來是一種好投資, 珍妮特能現在繼續買更多堪薩斯物產, (她只是消費$25,000 在各個成交) 但為所有現金。租進來會引起足夠的收入使她的家庭居住沒有必須請求金錢從爸爸或接觸她的投資儲備金。那是計劃。
我忘記了一件前件事。由於許多物產被買了幾年前在1031 交換(免稅交換), 資本收益稅打算吃現金收益。那是珍妮特跌倒入的陷井的當中一個。她感到她不能賣沒有買替換。當然由不清算在重新開始之前, 她從未會離開債務與她的房地產貸款人或她的父親。解答, 為了這個問題比你會認為簡單。
首先, 父親做了1031 交換與珍妮特為大贏利房子的當中一個。父親下來賣了珍妮特他的個人住所為沒有金錢。現在珍妮特租賃了她的父親他居住的房子。非常為資本收益稅在$150,000 贏利在那一大銷售。第二大贏利是在房子裡珍妮特當前居住。那是免稅根據當前的法律。因為其它房子被賣有更小的贏利, 它被決定, 商業決策離開債務比避免重要繳納所有稅。
作者的筆記: 那是計劃。如此發生了什麼事？珍妮特決定她沒有想賣破爛物在堪薩斯和射擊我。她拒絕支付她的父親後面並且2004 年自12月他未看一角錢。父親扣除了什麼她欠他從她的繼承, 將被投入入信任由她的兄弟執行為孫的目的。房地產在加利福尼亞扶搖直上在9/11/01 恐怖分子攻擊和她的物產以後所有被加倍按價值。
總結: 大家認為, 他們的問題不是confrontable 和因此unsolvable 。我發現某人除我自己之外能解決我的聯合國confrontable 問題在10 分鐘之內並且我能做同樣為他們。這不是問題更加聰明, 或體驗, 雖然經驗幫助得很多當搞到容易的解答, 迅速。真正地是, 我們全部是願意面對別人的問題容易比我們自己。當我們是願意面對我們自己的問題正面, 解答開始神奇地出現。什麼我是幫助人作為他們的山和把他們變成molehills 。molehills 容易地然後被鋪平。
教訓學會: 首先, 不要認為您比通過這樣在您之前的人民聰明; 您不是。其次, 市場永遠從未上升, 未執行好像他們將。第三, 如果您為最壞不準備著, 它將殺害您。如果您準備著, 它只將傷害一小。您將生存和將來富有在最後。
Willard Michlin 是投資者、企業經紀、加利福尼亞不動產經紀人、會計、財政困厄顧問、知名的政府發言人和Administrative/Business 顧問。他可能與聯繫在他的Ventura, 加利福尼亞辦公室由叫805-529-9854 或由電子郵件在 broker@kismetbusinessbrokers.com
參見其它文章由Willard 在 http://www.kismetgroup.com
文章來源: Messaggiamo.Com
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