基本的房地產估價
鑑於目前的利息（我敢說歇斯底里）相關投資泥土和建築，我想這可能是有趣的為我們的讀者有一個快速，骯髒手冊房地產估價。我的觀點 來自多年的行業，以及一段時間的學習在膝蓋的一些更好的房地產頭腦中academia.I將單獨（在某種程度上）投資人的居住，消費，從 投資於房地產的樂趣和利潤。這樣做的原因是，許多離職的效用或價值的家已被鎖定在一個愉快的生活中得到，或消費它。雖然有 某些自我筆劃為擁有大型建築物，大廈複雜-如果你的價值與土地，公寓，寫字樓和倉庫已被鎖定的現金流動，他們提供或將提供。 [該大廈是在複雜的發揮大，獎杯資產-我不期望我們的讀者購買或在泛美金字塔的西爾斯大廈，但有一個有趣的論點，為什麼那些 建築物值得保費其附近的競爭對手-即討論將必須在另一時間。 ]第一個基本原則是要認識到任何有價值的資產是唯一的程度，它 將提供的現金流來其所有者。最重要的是看到辦公樓，而不是辦公樓，而是作為創租機。人們應該看到土地，而不是泥土，但作為一種選擇，建立和出租或出售- 因此，創造的現金流。 '但是，爵士，我怎麼能夠決定如何支付這些現金流量？ '和'爵士，如果現金流量是無法預測或難以估計？ '我聽到您的問題，他們是很好的。和 這就是為什麼有不同的方式，以評估價值的真正assets.There有四個基本途徑，以近似價值的建築物或一塊土地。有折現現金流量法，或DCF中，存在著 第速率法，有重置成本法，並有相應的方法。每個人都有自己的優點和disadvantages.DCFDiscounted現金流量分析或折現分析不是唯一的房地產; 事實上，它與最任何資本資產。 DCF法的過程預測現金流動著一些現實的時間內（任何投資銀行分析師這樣做將有許多10年DCFs他或她 將看到他們的睡眠）通常是5年或10年，然後剔除那些現金流回到目前找到的現值建設。我不打算進入的里里外外的 選擇適當的折現率（但也許我的一位研究員專欄作家會） ，但我只想說，適當的折現率應在考慮到相對擔保人的未來現金流量（或 更確切地說，相關的風險與現金流量的具體這一資產） 。現金流量，包括租金或現金，將吐出以及終端的價值（或價值的建設將 市值在銷售（減去交易費用）結束時的分析） 。下面是一個例子折現分析。通知可能價值如何建設非常不同取決於一個人的折扣率。假設 要價的建設是150美元-這也許不會是這樣一個很好的投資。建設一個簡單的模型， Excel和順藤摸瓜租金流動和終端價值觀念將顯示出敏感的這些分析，以 即使是小規模的changes.The優勢，這種類型的估價是，如果你是相對確定的未來現金流量和理解的真實成本的資本，以及正確的折扣率為 類型的資產，那麼可以得到一個不錯的主意什麼投標或您願意支付的資產。當然，缺點是，如果有人能夠準確地預測任何未來十年，我想 以滿足他們購買這些東西，他們希望-他們是值得我體重的黃金（不小的數目我向你保證） 。此外，選擇合適的貼現率是一門藝術，而不是一門科學，因此，它不僅是困難的，但 它也容易被修補了。或者換句話說，我的許多同事（和爵士是不能舉行，作為比任何人都） ，以及自己一直落後去要價。或者我們有 做模型，然後選擇貼現率，以便達成一個值，該值實際上將使得建設trade.In一般，我不支持這種類型的估價。這是過於敏感的判斷/錯誤和 沒有考慮到到變幻莫測的市場。此外，這種方法不能正常工作以及土地，空置的建築物，重建的機會，或任何類型的資產，沒有現金流或極 難以預料的現金資本flows.Cap RateThe方法或第率方法類似現金流量貼現法。事實上，它其實只是一個快捷方式的現金流量貼現法。以下公式解釋了什麼是第 率為：第一年河內ÃÆ'à † â € ™ Ã⠀ SA ，一家大廈購買價格=第RateNOI是淨營業收入。河內基本上是從現金流建設，不包括債務服務和收入稅（不 房地產稅） 。作為一個例子，如果我們考慮建設DCF法從上述分析，我們承擔購買價格為100美元和河內的10美元，上限為10 ％ 。 [ $ 10 / $ 100 = 0.10或10 ％ ] 。為了使用第 速率法找出支付的建設，一個只需要明白兩件事情，預期河內的購買和一年後的第率為類似的資產（這通常意味著租戶）的 市場。如果您解構這種方法它開始看起來像一個DCF法估值-但這些相似之處，為什麼他們可能會或可能不會作出的感覺是更好的保存以後column.NOI的淨營業收入。河內是 基本現金流量從建築物，但不包括債務服務和所得稅（沒有市場。如果你解構這種方法它開始看起來像一個DCF法估值-但這些相似之處，為什麼他們可能會或可能不會使 感覺是更好地保存以後欄。在商業房地產，這是最常見的方法引用樓價或談論估值。經紀人將談論建築交易8章。那個 就是說，建設出售12.5x第一年河內。小心劃定的'就地河內'和'計劃'或'形式上的河內。還必須小心準確預測資本的貢獻需要保持 建設租賃或租賃能力。因為第利率只在考慮到河內，他們往往不區分建築物，需要大量的資本和勞動力跟上和那些沒有。在 總的來說，這是一個很好的捷徑，以決定是否建設是值得做更多的工作。第率的分析僅僅是一個起點，以決定如何爭取財產。但是，理解市值率（或 平均第率資產已交易）是一個非常有價值的數據。我想的地方，這是第二個最好的方法的價值真正estate.Replacement成本AnalysisThe重置成本分析正是 這聽起來像。重置成本是成本的確切資產重新在這確切位置。一個很好的替代成本分析，不僅考慮到帳戶土地價值和建築成本，而且還開發 利潤和成本進行建設debt.Although經紀人常說'這是將貿易低於更替成本，往往並非如此，也，也就是通常不相關的數據。重置成本 是一個落後的指標，並尋找一個沒有考慮到到最重要的事情，什麼建設將能夠獲得現在。請記住，現金king.I會說，一般來說，這種方法是 有害無益的。有人認為，如果你買的東西下的重置成本， '你只能受到傷害，如果沒有人在這裡再次為基礎'是一個破舊的一個。如果您購買的一個充滿活力的市場的高波動性，這 論點也有一些可取之處。但除非你正在場外市場交易，或有一定的理由相信，其他告知買家沒有意識到你正在探索處理，你應該問問自己 為什麼你可以買到的東西在低於更替cost.Comparable AnalysisThis是最重要的方法進行估價的任何類型的資產，但它是特別有用的房地產。比較法或比較法 僅僅是尋找資產在市場上是一個類似於你是獲取和尋找他們的交易的每平方英尺，每英畝或每單位的基礎。如果你付出更多，那麼每個人都 別人在市場上，有更好的是一個很好的理由。如果你是少花些錢，找出why.This方法是最好的'硬資產的價值，就像空置的建築物，土地和住宅。對這些項目，現金 流動是不存在或難以估算。在這個嵌入式的估價方法是一個中心主題，即高效率的市場。只要有足夠的投標者和相對公平的市場披露的 在資產價格已貿易可能是最好的說明他們的value.If您有更具體的問題，另一種方法，或對某些本文中，請不要猶豫收件箱 或發郵件給http://www.whatbubble.com.JS銀是房地產投資與合作的主編在whatbubble.com 。如果您想發布您自己的意見，或有任何財務問題回答了專家 免費或如果您想剛才讀更多關於這個問題，請訪問http://www.whatbubble.com 。如果你想重新發布本文中，我們請你保留所有的聯繫。
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