房地產: 買家代理, 賣主代理& 雙重代理(被定義和被解釋)
有相對地新和不總很好被瞭解的實踐在房地產銷售; 這是告訴的買家代辦處或買家的代理。近來地產商和代理通常代表了賣主, 在反對對買家, 在房地產交易期間。駕駛您從家到家的房地產開發商真實地沒有研究您的代表。在法律旁邊, 代理必需從事賣主的邊為了得到最高的價和最佳的期限為賣主-- 期間! 一些代理仍然運作這樣。
在過去幾年內, 首先法律和表示法實踐現在改變了。我們有整個地另外套選擇和協議當我們買房地產。這些選擇早先是只可利用和由大公司或富裕的個體運用。從前, 買家會得到買家的代表由支付費前線和通常按時計, 直到交易是完全的。
二十五年前, 作為一個個人代理為富裕的客戶和公司, 我充電和工作了平均20 個小時每星期為$30 每小時, 加上費用, 加上10% 交易(或當我是買家的代理, $2,000 個保留費開始與和然後$30 每小時和10% 數額在標價之下我能獲得為我的買家。如果有介入的提供經費我並且被支付發現和獲得最佳的財務) 。
那顯著改變了。作為買家的代理, 一個署名在買家的代理合同從我的買家開始交易。通常由賣主會支付的同樣原始的委員會費是分裂和半的去支付買家的代理。販賣代理人在某些情況下不設定任何費對買家代理, 或非常被減少的費, 譬如給2% 或3% 或4% 委員會做廣告對賣主的那些代辦處, 等。在那個案件買家帶走缺掉委員會並且在解決另外4% 或5% 從交易出來和去我們當買家的代理。有換句話說一個保證從我們, 我們工作只為您買家並且在交換您保證我們委員會5% - 哪些通常已經被處理, 或至少一部分的它, 在賣主的委員會。
我能畫費這分裂為您在紙如果需要當我們第一次見面。底線; 您不支付並且您得到absolute 最佳的表示法。
買家的代辦處安排從最初的採訪開始, 繼續通過物產的一種最初的選擇調查和觀看和然後收縮交涉。這達到高潮以資金最後的解決和調動為物產。買家也許選擇有代理具體地承諾代表他的最大興趣。
偉大的部分為買家是, 他或她得到數十年經驗和專業知識, 所有我們的連接和名譽的好處與那些連接, 和支付□什麼直到交易決賽關閉。那裡能您得到最好專業服務和支付□什麼直到它是完全和令人滿意的。意志您的醫生、律師、會計、泥工或木匠做那... 不。我們, 如果您首先收縮與我們。否則我們代表賣主為了貶低您的! 這是真實的所有地產商由法律。哪些您要不要?
最近房地產法律在實際上每個狀態被重寫允許和建議, 買家有他自己的具體代表。如果您是買家和有買家的代理, 您的代理將設法得到您最佳的成交可能, 既使那不是符合賣主的利益。
法律上: "買家的代辦處" 是房地產開發商運作為您以信託責任的關係(財政和法律責任) 。代理法律上然後一定對唯一買家和欠他的整個忠誠和忠誠對買家單獨。
從前, 和今天平衡多半時間, 所有房地產開發商並且經紀代表賣主單獨; 得到最高的價為賣主。實際上賣主的代理不能透露充分地所有他們知道物產對買家當他們尋找最高的價。經紀和代理的關係被建立以書面方式與賣主當物產是列出的為銷售在"目錄協議" 。
在特拉華我們被要求給我們服務與的各個人; 買家或賣主; 一個書面解釋關於代辦處狀態。我們專業地書面解釋"賣主的代辦處" 的小冊子並且它是在"買家的代辦處對面" 。這代辦處透露必須被解釋, 在文字, 在代理的第一重大聯絡與買家或賣主。
代理在我們的辦公室與很大數量的長途買家談話在電話。我們必須, 當我們親自最後見面, 透露和確定哪職位我們將接受與我們講話與的人。一些代理運作主要當賣主的代理; 一些運作主要當買家的代理並且一些運作作為一個雙重代理(我們作為充分的代表對買家和賣主) 的地方。不管代理採取-- 它的角色應該由所有介入的代理、買家和賣主充分地和完全地知道-- 並且它應該是在文字。
現在讓我們再投入這向前:
賣主的代理: 有充分和完全和單一義務獲得最佳的成交為賣主。賣主的代理只被允許給買家關於物產的物質事實。它是習慣的使一個合作的經紀和代理是subagent 對賣主的代辦處由有同賣主的書面合同對出售物產的發行家建立。
買家的代理: 有充分, 完全和單一義務獲得最佳的成交為買家。買家的代理也許表達任何和所有資訊以任一時尚被獲得, 包括詳細調查關於賣主或物產。
雙重代理: 必須是法律上和財政忠誠對兩個黨。雙重代辦處發生當一個房地產代辦處被收縮賣家。那意味他們有目錄, 並且一個代理從那個同樣發行家, 工作作為買家的代表, 顯示那個目錄。雙重代辦處必須被透露和同意的以書面方式由所有黨。某些人民認為, 雙重代辦處潛在地是利益衝突。它可能是除非代理是充分地誠實的對所有黨並且他們知道充分地和在與那個關係的協議。這裡, 雙重代理的整個目的將得到最好成交, 在所有這是組分, 為買家和賣主。
有, 總之, 買家的代理的二種主要個性。首先是只和總代表買家的代理。其他是考慮各種交易和各名顧客在做出那個決定之前的代理。通常工作的代理當買家的代理, 例如, 不可以想要代表一個特殊買家作為那個買家的代理為一個原因或另。原因通常是一個某一個性區別。如同我投入它, 何時講話與我希望代表"的買家我將是您的爭論者。我將做爭鬥代表您的, 和犧牲和反對興趣, 賣主和賣主的代理。"
買家的代理必須仍然是誠實的, 但他不需要是公正的。例如, 如果買家的代理能發現賣主是在大財政或個人麻煩並且賣主有小抵押在物產或有某一緊急最後期限為賣物產, 買家的代理然後將告訴買家。他們一起將使用那資訊非常得到為買家以賣主的費用... 它是可能的。
如果我是買家, 我甚而不會考慮做一種房地產交易沒有買家的代理行動代表我的。我建議您是明智做同樣。如果有需要完成的詳細和廣泛的交涉; 譬如必須然後談判的獨特和困難的期限(是買家) 我會問, 買家和賣主同意有我作為一個雙重代理。什麼您的選擇, 它應該是以書面方式與您的代理, 必須為人所知對所有介入的黨。
版權6A"4a© 2001-2004 由 www.JodyHudson.com
來源為這篇文章是: http://www.kate-jody.com/essays/buyersagent.html
文章來源: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
網管得到HTML代碼
加上這條到你的網站！
網站管理員提交你的文章
無須登記！填寫好的表格和你的文章是在 Messaggiamo.Com 目錄！
