15 筆建築貸款"裡面秘密" 對修建您的新家。
1 。哪建築是貸款可利用的並且你您應該申請哪些?
房屋貸款銀行業務和網際網路永遠改變了抵押和建築貸款業。今天建築貸款選擇包括30 年固定的, 15 年固定的, 1 年胳膊, 3/1 胳膊, 5/1 胳膊, 7/1 胳膊, 10/1 胳膊, 不忘記普遍的興趣唯一貸款。
過去的建築貸款是短期1 筆年貸款, 顧客會必須重新貸款入一筆新貸款建築曾經被完成。
這二次處理費用顧客二套關閉的費用和您會必須在新貸款re 合格一旦家被完成了。
最普遍的建築貸款今天是"一次接近" 但不是所有是被創造的均等。像任一個產品有最佳的貸款、好貸款和完全壞貸款。
以今天技術您現在有能力獲得建築貸款從最佳的銀行在國家和簽署您的貸款文件在您的地方所有權公司或信託財產辦公室。這個好處允許您有最競爭的建築貸款可利用。
您應該申請的貸款簡單; 請求最低的率, 一次關閉您認為的一個具體時期您將在生存那裡。
2. 哪lenders/banks 有最佳的建築貸款並且您需要申請什麼?
有大量銀行願借金錢為抵押, 重新貸款的, 家庭產權貸款和其他類型貸款。但如果您計劃在修建一個新家, 您何處得到最佳的建築貸款以競爭的價格形成?
什麼更加重要地是一筆好建築貸款?
一筆典型的建築貸款現今是建築對也許或不能允許您對封鎖行動今天低利率的永久貸款直到家被完成。如果您選擇貸款不允許您鎖在upfront, 利率也許結果更高與您的月度付款一起。
最重要的事當尋找一筆好建築貸款將找到知道的一名老練的建築貸款專家哪家銀行是最佳。
最佳的銀行可能現在提供您低率, upfront, 在您開始修建您的新家之前。
3. 如果您會去直接地您的當地銀行或一個貸款經紀人為您的貸款?
多數銀行提供貸款, 並且去他們是像購物在福特經銷商。您能批評福特經銷商的唯一的事是福特。但您若想要選擇呢?
單程得到不同的選擇將去購物對每家銀行在鎮裡。或您能告訴做了所有家庭作業為您和在全國範圍內有直接存取對上百銀行的一個老練的建築貸款經紀人。
經紀是一個代表為上百銀行。雖然經紀擔當中間人, 他們的服務不會花費您任何額外。那是因為經紀得到貸款以批發率, 並且通過他們對他們的客戶以零售價, 像其他業務。
區別在批發與零售之間是怎麼經紀掙金錢。所以, 您得到同樣率從經紀好像您去直接地貸款人你自己。
實際上, 因為或他們的容量, 許多經紀能提供他們的客戶更好的成交比您能得到談話與銀行在您擁有。
與一個老練的建築貸款經紀人您在全國範圍內購物許多最競爭的銀行, 工作與批發定價和能談判在率和定價。
4. 如果您會鎖在您的建築貸款在您開始修造或讓利率浮游物之前?
如果率朝向得向上, 鎖。如果率是穩定的, 放鬆。如果率朝向得向下, 漂浮。
利率是在所有時間低落, 現在可能只進來在不遠的將來因此確定您的建築貸款是鎖著的入今天最大興趣率以能力漂浮向下。
無經驗的信貸員將提供他們的顧客誘惑的低可調整的率在建築期間沒有upfront 封鎖行動並且顧客也許結束必須鎖入更高的利率當家被完成。
或顧客被賣在一種更高的速率在建築期間以浮游物下來選擇在家被修建之後。再, 率能是更高的當家被完成。
同時信貸員被支付了和行動了向下筆貸款。當您要之時這類型貸款是如果這是您合格為的唯一的貸款。
多數信貸員不解釋這對他們的顧客直到是太晚(關閉) 。
總要求。建築貸款利率是鎖著的upfront 或漂浮在建築貸款期間嗎? 然後要求, 是率在建築貸款期間同樣率當貸款轉換成抵押期間。
5. 您的建築信貸員有什麼經驗並且它事關嗎?
當它來到金錢它使多麼驚奇任一位信貸員快速地成為一位立即專家在建築貸款。您必須記住, 所有信貸員是推銷員。是, 我知道他們有花梢標題像信貸員或副總統但標題是□什麼但一個花梢名字對於貸款推銷員。
貸款推銷員通常有一個主要目標在頭腦裡當幫助您與您的貸款請求和那是委員會。順便說一句, 花梢名字對於委員會在貸款業務叫做貸款手續費、點或出產量傳播保險費(YSP) 。
現在不得到我錯誤, 有很多誠實的銷售好人(信貸員) 那工作非常堅硬在提供您最佳的服務和率。什麼重要與壞區別好。
以下問題允許您迅速發現如果您的信貸員是老練的在建築貸款。
1. 多久您做□建築貸款? 5 年或更多是最佳。
2. 什麼是貸款花費(LTC) 要求為建築貸款嗎? 這是現金產權譬如首款在土地。這可能範圍從5 到20% 。
3. 什麼是更好? 證件或凹道支出系統和為什麼? 凹道現在最普遍因為顧客有金錢的控制。
如果信貸員(銷售人) 能回答這些問題沒有問題然後他們通過了一個相當好石蕊試驗。
如果您真正地想要投擲曲線在他們, 問信貸員如果他們曾經修建了家並且什麼樣的建築貸款他們得到了。
如果您找到審閱修建家的經驗然後的一位信貸員可能性是您找到一位老練的信貸員。
6. 合格在您的建築貸款, 它確切地怎麼樣?
您的信貸員想要看的第一事是您的完整借款申請。借款申請稱(1003) 將講您的財政圖片故事。
完整借款申請將告訴信貸員許多事包括,
1. 什麼樣的貸款您想要。
2. 多少金錢您需要。
3. 您的社會安全號。
4. 您的當前雇主。
5. 所有名單您財產(金錢) 並且責任(票據) 。
6. 多少金錢您掙。
7. 多少房地產您擁有。
一旦信貸員有您的借款申請在手中他們能確定是否您能在貸款合格。
第一項目的當中一個被拉扯是您的信用報告。信用報告告訴3 件主要重要事。
1. 顯示您當前的信用評分。信用評分可能範圍從500 到800 。
2. 顯示所有您的月度責任(票據) 一張完全名單。
3. 顯示所有通過credit 問題包括破產、回贖權的取消和逾期付款。
以這資訊信貸員將做分析確定如果您能在您尋找的貸款額合格。
這分析確定一個比率稱(收入對債務比率) 並且根據銀行認購指南這個比率通常範圍從36% 到45% 。
收入對債務比率是月度債務付款的百分比(包括您的新抵押付款、稅和保險) 。這個比率不應該超出36% 到45% 您的月度收入。
一些銀行將允許您超出這個比率如果您有優秀信用卡記載和優秀信用評分。
潮流和最普遍的方法合格在貸款今天是陳述的收入貸款。
陳述的收入允許您合格沒有核實您的收入在您的納稅申報, W 2 或薪水殘餘部分。唯一的事銀行核實申請一筆陳述的收入貸款是您的信用評分, 流動資產並且那您被雇用。
7. 多麼由最舊的把戲不採取在書"誘餌和開關"?
抵押借的事務是臭名遠揚的為引誘和交換。
引誘和交換是信貸員或廣告提供您一件事和然後審判對出售您其他。
引誘和交換的典型的標誌是顯然的, 一些基本的例子是:
1. 在電話, 您比其他行情和一旦被提供更低的率您送了在您的應用率您被引述了突然消失了。
2. 您被提供建築貸款沒有點和沒有貸款手續費的。什麼您不告訴是, 您支付它以更高的利率並且費用被建立入貸款。
3. 您被告訴, 您不會有任何付款當您修造。什麼您不告訴是, 所有建築貸款有這個選擇並且這叫做"興趣預留" 並且付款增加來貸款額。
記住三個重要事實和您總處於良好狀態。
1. 如果它聽起來太好以至於不能是真實的有通常原因。
2. 總得到您的報價在文字, (請求良好信譽誠意估計) 。
3. 如果您滿意對率和建築貸款節目您被引述, 要求鎖它在upfront 。
在flipside, 它是非常重要意識到, 多數貸款製品典型地匹配手拉手銀行業務指南。這些指南被提供對信貸員與顧客的資格相符。
例如, 如果您有非常高的(FICO) 信用評分與土地自由和清楚, 您比人有更多貸款選擇以一個非常低(FICO) 比分和沒有土地產權。
8. 現在為所有的最大的秘密, 準備好? 所有銀行得以進入對同樣率的並且大家以另外率結束的唯一的原因直接地與多少有關您的信貸員和銀行從您贏利。
您應該再大概讀那一個。
您的信貸員得到報酬像所有銷售居於或者:
1. 薪金加上委員會
2. 委員會唯一。
它不事關如果您走直接地入銀行或工作與經紀, 大家基本上得到報酬同樣。
如果您走直接地入銀行信貸員很可能得到基本薪俸和貸款起因費的百分比(點和出產量傳播保險費) 。如果您服務與經紀經紀通常從事平直委任(點和出產量傳播保險費) 。
成為經紀給信貸員能力提供他們的顧客最佳的貸款以多數選擇。
它總使我驚奇當我看電視商務或聽見廣播廣告給$395 做廣告, 零關閉花費。我總想知道如果人們瞭解怎麼他們能做那。
好, 這怎麼它完成。
裡面秘密是那以交換這低落或零關閉花費貸款人將獲得他們的利潤和包括貸款的費用將由充電您更高的利率。
這更高的利率支付什麼他們叫在我們的產業a (YSP) 出產量傳播保險費。
由充電您更高的利率在貸款的生活期間銀行可能容易地買得起商務, 委員會, 工資單, 和包括貸款的費用當仍然獲得利潤。並且服務通常是非常窮和客觀的。
如此當下次您看做廣告沒有關閉的費用您確切地將懂得怎麼他們做□它。
如此喜歡記得, 沒有如此事像自由午餐在任一事務。事務不會是事務如果沒有贏利。最重要的事是, 您想要最佳的貸款可利用以公平的價格與一位老練的信貸員。
9. 興趣儲備和意外開支做□什麼在您關閉的費用?
多數顧客不析因入大廈的費用他們的新家是興趣儲備和意外開支的二件事。
興趣儲備增加來您的貸款額付月度付款在您的貸款。是, 您正確地讀那, 您不會必須付月度建築貸款付款當您的家被修建。
付款由這興趣準備金帳戶付並且沒有, 它不是自由的。這種儲備增加來您的建築貸款額。
興趣儲備被設計了為顧客的目的。多數人民修建一個新家是或者支付的租或有現有的抵押付款當他們的家被修建。
最後事用戶需求是其它月度付款當修造。如此, 銀行創造了興趣準備金帳戶由把估計的利息支付加起來在一個12 個月期間和增加這來貸款額。
如果您不想要興趣儲備增加來您的建築貸款額您能要求付您自己的月度建築貸款付款。
意外開支增加來貸款額如果您需要更多金錢修建您的新家。
以所有好意圖建築貸款傾向於花費了結束奔跑。銀行加5% 到10% 成本細分和增加這數額來貸款額如果您花費了結束奔跑或需要更好的器具。
如果您不需要或不使用這額外意外開支然後它不會增加來您的抵押在您的新家的完成。
如此當您申請建築貸款要求您的信貸員提供您估計的建築貸款預算的拷貝。
預算被創造從您的費用和包括每費用在貸款之內包括土地平衡、關閉的費用、興趣儲備、意外情況和銀行費。
10. 什麼是貸款重視(LTV) 並且貸款花費(LTC)? 為什麼它大概最重要析因在得到批准為建築貸款除您的收入和credit 以外。
最初地多數銀行與貸款有關對被估價的價值(LTV) 但銀行與多少現金更真正地有關您有在項目(LTC) 。
如果您買家代替大廈您通常會必須投入20% 購買價作為首款。
因為您修建家您的現金產權通常來以多少現金的形式您放下在您的土地。
現金產權是國王當申請建築貸款。
例如, 如果您買了土地和土地一個$200,000 個片斷是擁有的自由的並且清楚您有很多現金產權。
以這現金產權您很可能不會必須帶來任何另外的現金。
或如果您買了土地片斷12 個月前為$100,000 和它的現在價值$200,000 銀行將使用當前值因為您買了它12 個月前。
在兩個案件您帶來了$200,000 現金產權給桌。
現在如果您買了土地片斷為$200,000 並且您只放下$20,000 家多數銀行將想要看10% 到20% 現金入總項目。
可能計數的其它合格的現金產權是任何預付譬如計劃, 分級, 許可證等。這預付可能被使用為現金產權或您可能被償還從建築貸款在關閉。
11. 如果您會聘用建造者或是所有者建造者?
您真正地想要是所有者建造者嗎? 目標的是所有者建造者主要是存金錢。某些人民能存相當金錢如果正確地做。
某些人民不被認為是所有者建造者。
可能的問題當作為所有者建造者是:
1. 建築費奔跑。
2. 最佳的銀行以最佳費率要求一位建造者或監督員。
3. 處理的承包商準時完成或出現為工作。
4. 耗盡您的個人儲款。
5. 需要借用更多金錢。
6. 貸款引伸懲罰。
7. 由肆無忌憚的承包商被採取。
8. 需要重新貸款您的建築貸款。
9. 回贖權的取消。
我能忙於不停我聽見從所有者建造者沒有得到建築貸款和作為他們的所有者建造者的恐怖故事。
如果您從未修建了家在和absolutely 需要作為所有者建造者請採取我的忠告和聘用一位名聲好的建造者監督您和您的新家大廈之前, 為更小的費比他們的正常費。
builder/supervisor 將幫助您以成本細分和將處理轉包在作為需要的依據。如果您的承包商的當中一個不可收拾或您需要任何種類幫助, 您能告訴監督員為協助。
您的工作將確定您雇用正確的人民完成您的家。它可能產生變化在幸福和苦難之間。
那些您有經驗在大廈家但不要安排一個執照詢問我們的所有者建造者節目。合格您將需要簡歷顯示您的經驗。
如果您決定聘用建造者做一切確定您聘用一位名聲好的建造者或監督員以一好名譽和大量參考。
問您的朋友如果他們知道一位好建造者和當您開始多次聽見同樣名字您知道您發現了一好一個。要求房屋檢查員名聲好的建造者名單。
最重要的點是購物直到您發現一位建造者以最名聲好和最誠實的背景。
如果您支付一少許更多一位誠實和名聲好的建造者或監督員您將是非常感激的前面, 在期間和在您的家被完成之後
12. 您的建造者怎麼確定多少您的家將花費對修造?
您的家估計的成本細分大概是最重要的形式的當中一個在建築貸款包裹。這是各特殊建築費故障家的。基礎, 木材, 構築, 測量深度, 加熱, 電子, 繪, 和建造者的贏利, 等。
建造者通常完成這個形式確切地顯示您什麼它將花費對修造您的新家。最重要的事記住這裡是, 您不想要低價售出任何行項目並且您不想要overbid 任何行項目。您想要準確數字從真正的出價(不是猜測) 並且一個5% 意外情況為費用超出量。
好建造者將派出房子計劃對他們的承包商為具體出價在各個主要項目或能估計家。建造者將寄發一套計劃到基礎承包商, 一套計劃到策劃者, 一套計劃到水管工, 等, 等。
當所有數字進來, 建造者將填好成本細分和將產生總成本修建您的新家。
壞建造者將使用估計修建您的新家的費用搖擺方法。搖擺方法立場為"野生驢子猜測" 。這個方法是最危險的因為它可能導致下面和結束出價。
最後方法出價是對簡單地膨脹每一行項目在成本細分。這是最有益的方法為建造者和最昂貴對顧客。
這就是為什麼您想要發現一位誠實, 名聲好的建造者以好名譽在您的社區。一旦成本細分被完成和您計劃在聘用這位建造者修造您您將需要鍵入合同的新家。合同需要合計成本細分的增加的共計。
多數建造者將提供合同只是確定您仔細地讀它並且那您增加您的要求。有二類型合同
1. 固定的合同: 這個合同是簡單和直接的。採取成本細分的共計和投入那個固定的數字入合同。建造者將提供責任名單。
2. 費用加上合同。這類型合同通常是為大建築貸款項目。
A 。顧客想要做對他們的家的很多變動如同它被修造。
B 。建築貸款期間修建家是18 個月因此建築費可能猛烈地改變。建造者更喜歡這個合同保護費用和贏利。
13. 您的建造者怎麼得到報酬當您的家被修建?
有銀行用途確定您的建造者得到報酬當修建您的家的二個方法。
證件退款系統是相當一會兒。和平常一樣您將有通曉非常付款這個方法的一些建造者, 不喜歡變動。
多數建造者與怎樣他們能快速地是有償的並且多頻繁真正地只有關他們能是有償的。
多數銀行發現證件系統是簡單地許多文書工作處理再。建造者被給看起來像支票簿並且證件的一本大書當他們想要得到報酬或需要支付承包商他們需要填好表格證件。這個證件形式是一個付款要求並且只要承包商簽署了先得權發行銀行將支付數額請求了。
銀行並且將請求檢查在建築貸款過程中確信, 工作被完成。
凹道退款系統成為標準為建築貸款資助為多數銀行。
主要區別是, 銀行投入會計責任在您或您的承包商。銀行使用您的成本細分當指南為畫。一些銀行用途具體日程表4 到7 畫根據完整建築里程碑, 譬如基礎或構築。
凹道系統並且允許選擇採取每月畫, 收集部份付款為被完成了的工作和材料項目。
我親自更喜歡凹道退款系統因為:
1. 它要求較少工作。
2. 為顧客和建造者提供更多控制。
3. 資金架線直接地入您的銀行帳戶。
3. 它比證件系統是容易使用。
4. 一些銀行現在有網上凹道請求。
14. 什麼樣的建築貸款保險必需並且誰要求得到它?
建築貸款保險的現實。有三類型保險必要修造。所有銀行要求第一二建築保險、路線和一般責任。工作員的報償只必需如果您的建造者有雇員。
1. 建築保險路線。這項政策是所有風險政策包括, 射擊, 延長的覆蓋面、建造者的風險、重置成本、故意破壞和惡意淘氣保險責任範圍。
2. 一般責任保險。您或您的建造者能提供這項政策。這項政策是全面一般政策或寬廣的形式責任背書。最低量$300,000 為各發生必需。如果建造者提供保險一般政策$1,000,000 或寬廣的形式責任背書必需。
3. 工作員的報償保險。如果您的建造者擁有他自己的公司和有幫助修建您的家的雇員, 工作員的報償必需。
如果建造者簡單地轉包在工作之外, 沒有雇員就其本身而言, 他們將需要寫信承認, 他們沒有雇員和不必須有WCI 。
15. 您的信貸員構造了您的建築貸款適當地和為什麼它很重要?
我一直得到貸款從去其他貸款人或經紀和或被轉動得下來或被提供a 在平均建築貸款之下的顧客。
原因是因為貸款適當地未被構造在它被送了入銀行之前。構造貸款簡單地適當地確信, 您匹配顧客的貸款請求對銀行認購指南。
最近我收到了建築貸款請求從由一家大國家銀行轉動下來的顧客。信貸員不正確地計算了收入和遞交了貸款作為充分的文獻。
顧客擁有了他自己的事務和有很多稅收減免在他的納稅申報。方式銀行合格顧客因為充分的文獻是非常保守的並且貸款下來被轉動了得。
我們採取了貸款, 發現了問題upfront 和遞交了貸款作為陳述的收入。
顧客是批准和修建了一個美好的家在牧場Santa Fe 加州。
構造建築貸款為獲得批准非常重要和是最後事在多數顧客的頭腦。□時刻我接受一筆貸款從一名顧客以它總是的壞貸款經驗因為信貸員沒有專門研究在建築貸款, 相應地沒有構造貸款。
其它共同的mis 被構造的貸款情節有:
1. 低現金產權。
2. 不正當地完整評估。
3. 未經說明的credit 貶抑。
4. 收入不正確地被計算。
5. 顧客貸款請求配錯對正確貸款人。
6. 簡單和簡單的無能力
老認為的?you 得到什麼您支付? 是特別真實的當獲得財務在修建您的新家。
關於作者:
Rick ・Gomez 專門研究在建築貸款在加利福尼亞州。您能下載一個完全建築借款申請包裹和最佳的銀行名單在 http://www.californiaconstructionloans.com
文章來源: Messaggiamo.Com
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