什么是税延期的交换?
在部分1031 年之下国内税收代码, 所有者为了投资的房地产持有或用途在贸易或事务能交换他们的物产免税为"象亲切的" 房地产。交换被做为人要对逗留被投资在房地产, 增加他们的杠杆作用和避免缴纳重的税在物产销售。
象种类
- 公寓
- 出租议院
- 零售物产
- 商务
- 天然地带
- 办公楼
- 工业
- 大农场
非合格的物产
- 个人住所
- 经销商物产
- 合作兴趣
- 存货
原因对交换
- 恢复很快将到期的贬值- 由交换一物产为anotherof 更加了不起的价值。
- 升级投资的大小并且/或者质量。交换可能被运用结合一个或更多物产产权入一种更大的单一投资。
- 改变投资地点。交换可能被执行预期markettrends 最大化欣赏潜力。
7 步为一种成功的1031 税顺从了交换
步骤1: 与您的税咨询并且财政顾问确定如果税顺从了交换是适当为您的情况和与您的投资目标兼容。
步骤2: 列出被放弃的物产待售与一个被准许的不动产经纪人。在第一步期间交换器将列出被放弃的物产与一个不动产经纪人。broker/agent 将透露意向完成交换在目录协议。
步骤3: 提议、逆提议和采纳。交换器加入同买家的一个合同为被放弃的物产的sale/exchange 。broker/agent 透露Seller/Exchanger's 意向交换入购买协议和收据为储蓄。
步骤4: 打开信托财产为被放弃的物产和协调与便利。便利准备交换协定和协调以信托财产囤户缔结契据当阶段I 税顺从了交换。重要: 交换协定必须是到位和由所有党签字在信托财产之前关闭。另外, 所有定金储蓄应该被安置以所有权公司。
步骤5: 替换物产证明。在缔结契据以后为被放弃的物产的销售, 交换器必须辨认所有替换物产在45 天之内从天在信托财产以后关闭。
步骤6: 收缩为替换物产。在关闭在被放弃的物产以后交换器有180 天获取替换物产。在他们的代理帮助下交换器加入合同购买替换物产从卖主。在合同购买代理透露交换器的意向完成交换和获得卖主的合作。
步骤7: 打开信托财产为替换物产。便利准备阶段II 交换协定和协调与替换物产信托财产囤户。资金被拿着在信任由便利被安置在信托财产并且替换物产由便利购买从卖主。便利然后转移替换物产到交换器并且交易被结束作为阶段II 被延迟的交换。
替换物产的证明
不管被放弃的物产的数量被交换器转移作为同样交换一部分, 的替换物产的最大数字交换器可能辨认是如下:
3 物产规则: 三物产不关于替换物产的公平市价。
或
百分之200 规则: 任一个物产的数字只要他们的聚集公平市价证明期间自的结尾不超出所有被放弃的物产的聚集公平市价的百分之200 日期自被放弃的物产被交换器转移了。
例外
百分之95 规则: 任何替换物产的数字被辨认在证明期间之前的结尾和被接受在交换期间之前的结尾, 但只如果交换器接受在交换期间的结尾辨认了替换物产是至少所有辨认的替换物产的聚集公平市价百分之95 的公平市价之前。
术语汇编
Accommodator: 校长被介入在同意协助交换器影响所得税延期交纳的交换的兑换交易。同便利或中介一样。
包容的党: 在物产交换有总走进来容纳或促进兑换交易的人或个体。根据怎样交易被构造, 包容的党也许招致另外的责任在他们的努力协助交换。
承购物产: 替换物产
收据: 当交换器实际上接受资金从被放弃的物产的销售。现金收据由交换器在他接受替换物产之前也许是足够毁坏交易的税延期的治疗。
被调整的依据: 一般而论被调整的依据与购买价是相等的加上资产改进较少贬值。交易介入交换, 礼物, 遗嘱的认证和接受物产从信任可能有对计算物产的被调整的依据的冲击。纳税人的C.P.A 。或税务顾问是成员看对为这些类型问题。
起动: 起动是任一类型物产被接受或被给在不符合等等种类要求的交换。一般而论, 接受起动将触发获取和税的认识。如果交换器接受起动, 他们将被收税。起动由交换器加起来或给不一定触发一次可征税的事件。在不动产交换, 起动被接受是任一类型物产由不是不动产被拿着用于投资或有生产力的贸易或事务的交换接受。
现金起动: 现金起动包括现金和nonqualifying 的物产。汽车、有利兴趣的小船或收据在期票上是现金起动所有例子。
抵押起动: 抵押起动包括获取的债务被放弃和被接受作为同样一部分交换。如果交换器增加相当数量债务在替换物产诗歌被放弃的物产, 他们给了抵押起动。如果交换器减少相当数量债务在替换物产诗歌被放弃的物产, 他们接受了抵押起动。一般而论, 抵押起动被接受触发获取的认识并且它是可征税的, 除非垂距由Cash Boot 增加或被给在交换。
建设性的收据: 既使交换器实际上不接受收益从被放弃的物产的性格, 交换将禁止如果交换器对待建设性地被接受资金。
被延迟的交换: 并且叫non-simultaneous, 顺从和更加纯然。被延迟的交换是替换物产被接受在被放弃的物产的调动以后的税延期的交换。在被延迟的交换交换器必须辨认所有潜在的替换物产在45 天之内从被放弃的物产的调动并且交换器必须接受所有替换物产在180 或交换器的纳税申报的到期日天之内哪些首先发生。
象亲切的物产: 提到交换器放弃物产的本质或接受作为同样税延期的兑换交易一部分。为了合格依照象种类物产被放弃或被接受必须举行用于有生产力的贸易或事务或举行在投资合格象象亲切。
体会的获取: 提到不一定被收税的获取。在成功的交换获取体会但不被认可和因此不被收税。
被认可的获取: 提到是可能要交税的获取。当某人处理物产在获取或赢利在可征税的调动譬如销售, 获取不仅体会, 但被认可和可能要交税。
被放弃的物产: 物产由交换放弃开始1031 兑换交易。这物产通常通过accommodator 在转移到最后买家之前。
反向交换: 交换交换获取或取得对替换物产控制的地方在处理被放弃的物产之前。
同时交换: 并且指一致交换。同时交换是交换器调动在被放弃的物产外面和同时接受替换物产的兑换交易。
调动税: 税由一个城市或县通常估计在物产调动。它也许根据产权或价值。何时构造多党交换交换协定通常将要求直接过户消灭另外的调动税。
4月15 日
纳税人必须辨认替换物产在45 天之内在被放弃的物产的调动, 和获取替换物产在早期被放弃的物产的180 天之内关闭, 或纳税人的纳税申报的到期日之后。这意味着接近在10月18 日以后不会有充分的180 天获取替换物产的1031 份信托财产除非纳税人归档一个引伸。
与您的CPA 联系或税律师为劝告。
由Neda Dabestani-Ryba
谨慎Carruthers 地产商
Neda Dabestani-Ryba 是一个被准许的地产商在马里兰。她是总统的Circle 的成员顶面房地产专家。她可能被到达在(800) 536-3806 或参观她的网站对于更多信息: http://neda.dabestani.pcragent.com/ 谨慎Carruthers 地产商是Prudential Real Estate Affiliates, Inc., 一家谨慎金融公司的一名独立地拥有的和被管理的成员。相等的住房机会
文章来源: Messaggiamo.Com
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