房地产: 买家代理, 卖主代理& 双重代理(被定义和被解释)
有相对地新和不总很好被了解的实践在房地产销售; 这是告诉的买家代办处或买家的代理。近来地产商和代理通常代表了卖主, 在反对对买家, 在房地产交易期间。驾驶您从家到家的房地产开发商真实地没有研究您的代表。在法律旁边, 代理必需从事卖主的边为了得到最高的价和最佳的期限为卖主-- 期间! 一些代理仍然运作这样。
在过去几年内, 首先法律和表示法实践现在改变了。我们有整个地另外套选择和协议当我们买房地产。这些选择早先是只可利用和由大公司或富裕的个体运用。从前, 买家会得到买家的代表由支付费前线和通常按时计, 直到交易是完全的。
二十五年前, 作为一个个人代理为富裕的客户和公司, 我充电和工作了平均20 个小时每星期为$30 每小时, 加上费用, 加上10% 交易(或当我是买家的代理, $2,000 个保留费开始与和然后$30 每小时和10% 数额在标价之下我能获得为我的买家。如果有介入的提供经费我并且被支付发现和获得最佳的财务) 。
那显著改变了。作为买家的代理, 一个署名在买家的代理合同从我的买家开始交易。通常由卖主会支付的同样原始的委员会费是分裂和半的去支付买家的代理。贩卖代理人在某些情况下不设定任何费对买家代理, 或非常被减少的费, 譬如给2% 或3% 或4% 委员会做广告对卖主的那些代办处, 等。在那个案件买家带走缺掉委员会并且在解决另外4% 或5% 从交易出来和去我们当买家的代理。有换句话说一个保证从我们, 我们工作只为您买家并且在交换您保证我们委员会5% - 哪些通常已经被处理, 或至少一部分的它, 在卖主的委员会。
我能画费这分裂为您在纸如果需要当我们第一次见面。底线; 您不支付并且您得到绝对最佳的表示法。
买家的代办处安排从最初的采访开始, 继续通过物产的一种最初的选择调查和观看和然后收缩交涉。这达到高潮以资金最后的解决和调动为物产。买家也许选择有代理具体地承诺代表他的最大兴趣。
伟大的部分为买家是, 他或她得到数十年经验和专业知识, 所有我们的连接和名誉的好处与那些连接, 和支付没什么直到交易决赛关闭。那里能您得到最好专业服务和支付没什么直到它是完全和令人满意的。意志您的医生、律师、会计、泥工或木匠做那... 不。我们, 如果您首先收缩与我们。否则我们代表卖主为了贬低您的! 这是真实的所有地产商由法律。哪些您要不要?
最近房地产法律在实际上每个状态被重写允许和建议, 买家有他自己的具体代表。如果您是买家和有买家的代理, 您的代理将设法得到您最佳的成交可能, 既使那不是符合卖主的利益。
法律上: "买家的代办处" 是房地产开发商运作为您以信托责任的关系(财政和法律责任) 。代理法律上然后一定对唯一买家和欠他的整个忠诚和忠诚对买家单独。
从前, 和今天平衡多半时间, 所有房地产开发商并且经纪代表卖主单独; 得到最高的价为卖主。实际上卖主的代理不能透露充分地所有他们知道物产对买家当他们寻找最高的价。经纪和代理的关系被建立以书面方式与卖主当物产是列出的为销售在"目录协议" 。
在特拉华我们被要求给我们服务与的各个人; 买家或卖主; 一个书面解释关于代办处状态。我们专业地书面解释"卖主的代办处" 的小册子并且它是在"买家的代办处对面" 。这代办处透露必须被解释, 在文字, 在代理的第一重大联络与买家或卖主。
代理在我们的办公室与很大数量的长途买家谈话在电话。我们必须, 当我们亲自最后见面, 透露和确定哪职位我们将接受与我们讲话与的人。一些代理运作主要当卖主的代理; 一些运作主要当买家的代理并且一些运作作为一个双重代理(我们作为充分的代表对买家和卖主) 的地方。不管代理采取-- 它的角色应该由所有介入的代理、买家和卖主充分地和完全地知道-- 并且它应该是在文字。
现在让我们再投入这向前:
卖主的代理: 有充分和完全和单一义务获得最佳的成交为卖主。卖主的代理只被允许给买家关于物产的物质事实。它是习惯的使一个合作的经纪和代理是subagent 对卖主的代办处由有同卖主的书面合同对出售物产的发行家建立。
买家的代理: 有充分, 完全和单一义务获得最佳的成交为买家。买家的代理也许表达任何和所有信息以任一时尚被获得, 包括详细调查关于卖主或物产。
双重代理: 必须是法律上和财政忠诚对两个党。双重代办处发生当一个房地产代办处被收缩卖家。那意味他们有目录, 并且一个代理从那个同样发行家, 工作作为买家的代表, 显示那个目录。双重代办处必须被透露和同意的以书面方式由所有党。某些人民认为, 双重代办处潜在地是利益冲突。它可能是除非代理是充分地诚实的对所有党并且他们知道充分地和在与那个关系的协议。这里, 双重代理的整个目的将得到最好成交, 在所有这是组分, 为买家和卖主。
有, 总之, 买家的代理的二种主要个性。首先是只和总代表买家的代理。其他是考虑各种交易和各名顾客在做出那个决定之前的代理。通常工作的代理当买家的代理, 例如, 不可以想要代表一个特殊买家作为那个买家的代理为一个原因或另。原因通常是一个某一个性区别。如同我投入它, 何时讲话与我希望代表"的买家我将是您的争论者。我将做争斗代表您的, 和牺牲和反对兴趣, 卖主和卖主的代理。"
买家的代理必须仍然是诚实的, 但他不需要是公平的。例如, 如果买家的代理能发现卖主是在大财政或个人麻烦并且卖主有小抵押在物产或有某一紧急最后期限为卖物产, 买家的代理然后将告诉买家。他们一起将使用那信息非常得到为买家以卖主的费用... 它是可能的。
如果我是买家, 我甚而不会考虑做一种房地产交易没有买家的代理行动代表我的。我建议您是明智做同样。如果有需要完成的详细和广泛的交涉; 譬如必须然后谈判的独特和困难的期限(是买家) 我会问, 买家和卖主同意有我作为一个双重代理。什么您的选择, 它应该是以书面方式与您的代理, 必须为人所知对所有介入的党。
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文章来源: Messaggiamo.Com
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