Основная валюация недвижимости
Дано настоящий интерес (посмейте я скажите истеричность) связанный с инвестировать в грязи и зданиях, я думал что могло быть интересно для наших читателей иметь быстрое, пакостное руководство на валюации недвижимости. Моя перспектива приходит от лет в индустрии также, как некоторое время учя на колене некоторых из более лучших разумов недвижимости в научном сообществе.
Я отделю (к некоторому степени) инвестировать в one резиденции, для потребления, от инвестировать в недвижимости для потехи и профита. Причина для этого разъединения что много из общего назначения или значения one дома зафиксировано в удовольствии одном получает от жить в ем, или уничтожать его. Хотя некоторые ходы эга к иметь большие здания, комплекс строения - если вы будете, то значение связало с землей, квартирами, офисные здания и пакгаузы зафиксированы в исходящей наличности они обеспечивают или обеспечат. [Тот комплекс строения приходит внутри сыграть с большим, имущества трофея - я не ожидал бы, что любой из наших читателей купили пирамидку TransAmerica или Сеарс Тошер, но интересный аргумент о почему те здания заслуживают награды над их близрасположенными конкурентами - то обсуждение осуществить на в другой раз.]
Первый основной принцип, котор нужно понять что любое имущество только ценно к степени который оно снабдит исходящую наличность к своему предпринимателю. Важно увидеть офисные здания, не как офисные здания, но как машины творения ренты. Одно должно увидеть землю, не как грязь, но как вариант для того чтобы построить и арендовать вне или продать - и таким образом, создает исходящую наличность.
«Но, JS, как могу я решить чего оплатить для тех исходящих наличностей?» И «JS, что если исходящие наличности непрогнозируемы или трудны для того чтобы оценить?», то Я слышу ваши вопросы, и они хорошие одни. И это почему другой способ определить значение реальных имуществ.
4 основных путя приблизиться значение здания или куска земли. Уцененный метод исходящей наличности, или DCF, метод тарифа крышки, метод цены замены и соответствующий метод. Каждое одно имеет свои собственные преимущества и недостатки.
DCF
Уцененный анализ потоков наличных дег или анализ DCF не уникально к недвижимости; в действительности, она работает с большинств любым прописным имуществом. DCF процесс прогнозировать исходящие наличности вперед на некоторый реалистический период времени (любой аналитик инвестиционной деятельности банков сделает настолько много 10-летнее DCFs которому он или она будут видеть их в их сне) обычно 5 или 10 лет и после этого уценивать те исходящие наличности назад к настоящему моменту для того чтобы найти текущая стоимость здания. Я не иду получить внутри к ins - и - выходы выбирать соотвествующую норму скидки (но возможно один из моих товарищеских обозревателей завещает) только быть достаточным его сказать что соотвествующая норма скидки должна принять внутри для того чтобы учесть относительный surety будущих исходящих наличностей (или более точно, риск связанный с исходящими наличностями специфическими к этому имуществу). Исходящие наличности включают ренты или наличные деньги которые будут плюют вне также, как терминальное значение (или значение которое здание fetch на сбывании (меньше ценах трудыов) в конце анализа). Ниже пример анализа DCF. Извещение как одно могло оценить здание очень по-разному в зависимости от one нормы скидки. Предположите цена продавца для здания $150 - возможно это не было бы таким большим облечением. Строящ просто модель дальше первенствуйте и fiddling с подачами ренты и терминальными значениями покажет как чувствительно эти анализы к даже небольшим изменениям.
Преимущества к этому типу валюации что если вы относительно уверены о будущих исходящих наличностях и понимаете истинную цену вашей столицы также, как правильно норма скидки для этого типа имущества, то одно может получить хорошую идею чего предложить цену или чего вы были бы охотно готовы оплатить для имущества. Конечно, недостатки что если кто-то может точно предсказать что-нибыдь на следующие 10 лет, то я хочу встретить их и купить их что-нибыдь они хотят - они стоимость мой вес в золоте (никаком малом номере я убеждаю вас). Также, выбирать правую норму скидки искусство и не наука, как таковой, не только трудно, но она также прональна быть кустарничанным с. Или иначе говоря, много из моих коллегаов (и JS себя нет держаться вне как более лучше чем любое другое) так же, как работали ОН назад для того чтобы получить к цене продавца. Или мы делали модель и после этого выбирали норму скидки для того чтобы приехать на значение которое в действительности сделает торговлю здания.
Вообще, я не благоволю к этому типу валюации. Она слишком чувствительна к суждению/ошибкам и не принимает внутри для того чтобы учесть причуды рынка. Дополнительно, этот метод не работает наилучшим образом с землей, вакантными зданиями, возможностями повторной разработки или любым типом имущества которое не имеет никакую исходящую наличность или весьма трудно для того чтобы предсказать исходящие наличности.
Тариф крышки
Метод капитализации или метод тарифа крышки подобны к методу DCF. В действительности, действительно как раз кратчайший путь для метода DCF. Следующее уровнение объясняет чего тариф крышки:
Первое ‚Â â€™Ãƒâ€šÃ † NOI ÃÆ'à года· Покупательная цена здания = тариф крышки
NOI доход сети работая. NOI по-существу исходящая наличность от здания, исклучая оплаты процентов по государственному долгу и подоходных налогов (не налогов на недвижимость). Как пример, если мы принимаем здание от вышеуказанного анализа DCF и мы принимаем покупательную цену $100 и NOI $10, то тариф крышки 10%. [$10/$100 = .10 или 10%]. Для использования крышки расклассифицируйте метод для того чтобы узнать чего оплатить для здания, одного только нужно понять 2 вещи, предпологаемого NOI на год после покупкы и тариф крышки для подобных имуществ (и этого обычно значит нанимателей) в рынке. Если вы deconstruct этот метод, то оно начинает смотреть как валюация DCF - но те сходства и почему они могут или не могут сделать чувство более лучше сохранены для более последней колонки.
NOI доход сети работая. NOI по-существу исходящая наличность от здания, исклучая оплаты процентов по государственному долгу и подоходных налогов (не налогов на недвижимость). Как пример, если мы принимаем здание от вышеуказанного анализа DCF и мы принимаем покупательную цену $100 и NOI $10, то тариф крышки 10%. [$10/$100 = .10 или 10%]. Для использования крышки расклассифицируйте метод для того чтобы узнать чего оплатить для здания, одного только нужно понять 2 вещи, предпологаемого NOI на год после покупкы и тариф крышки для подобных имуществ (и этого обычно значит нанимателей) в рынке. Если вы deconstruct этот метод, то оно начинает смотреть как валюация DCF - но те сходства и почему они могут или не могут сделать чувство более лучше сохранены для более последней колонки. В коммерчески недвижимости, это самый общий метод закавычить цены свойства или говорить о валюациях. Маклеры поговорят о зданиях «торгуя на крышке 8.» То значит что здание продало на 12.5x свой первый год NOI. Быть осторожным определить между «in-place NOI» и «запроектировано» или «pro-forma NOI.» Также быть осторожным точно предсказать участия в капиталовложениях нужные для того чтобы держать здание арендовано или арендовать-способным. Потому что тарифы крышки только принимают внутри для того чтобы учесть NOI, они часто не дифференцируют между зданиями которые требуют, что огромные количества прописного и трудного держат вверх и одними которые не делают.
Вообще, это большой кратчайший путь для того чтобы решить если здание стоимость делая больше работы дальше. Анализ тарифа крышки как раз отправная точка в решать чего предложить цену для свойства. Но понимая крышка рынка тарифы (или средний тариф крышки которых имущества торговали для) очень ценные метрические. Я установил бы это как метод второго самое лучшее для оценки недвижимости.
Анализ стоимости замены
Анализ стоимости замены точно что она звучает как. Цена замены цена для того чтобы воссоздать то точное имущество в том точном положении. Хороший анализ стоимости замены не только примет внутри к значениям земли учета и ценам здания но также профиту и возврату на транспартировку проявителя для задолженности конструкции.
Хотя маклеры часто говорят что «это идет торговать под ценой замены» это нет часто случая и также, то обычно уместные метрические. Цена замены отсталый смотреть метрическа и одно которое не принимает внутри для того чтобы учесть большинств важная вещь, чего здание будет заработать теперь. Вспомните, наличные деньги король.
Я скажу то вообще, этот метод бесполезен. Аргумент который если вы покупаете что-то под ценой замены, то «вы может только получить повреждение если никто всегда строит здесь снова», то затрапезное одно. Если вы приобретение в живом рынке с высокой улетучиваемостью, то этот аргумент смог иметь некоторую заслугу. Но если вы не будете получать дело -рынка или некоторая причина верить что другой информированный бедный человек покупателей сделано осведомленным дела вы исследуете, вы должны спросить почему вы можете купить что-то на внизу цене замены.
Соответствующий анализ
Это самый важный метод для оценки любого типа имущества, но специально полезно в недвижимости. Соответствующий метод или метод comp просто ищут имущества в рынке которые подобны до которое вы приобретающ и смотрящ чем они торговали для дальше a в квадратную ногу, в акр или в основу блока. Если вы оплачиваете больше, то каждое еще в рынке, должно быть серьезное основание. И если вы оплачиваете, то, давать в численном выражении почему.
Этот метод самые лучшие для «крепко для оценки имуществ» как вакантные здания, земля и селитебные дома. Для тех деталей, исходящие наличности несуществующий или слишком трудны для того чтобы оценить. Врезана в этом методе валюации центральная тема, то из эффективного рынка. Пока обширные покупщики и относительно справедливое разоблачение рынка цены на которых имущества торговая операция вероятно самая лучшая индикация их значения.
Если вы имеете более специфические вопросы о другом методе или о что-то в настоящей статье, то пожалуйста не смутитесь написать меня или вывесить его к http://www.whatbubble.com.
J.S. Серебр вкладчик и co-редактор-в-вождь недвижимости на whatbubble.com. Если вы хотел были бы вывесить ваши собственные комментарии, или имеете любые финансовохозяйственные вопросы быть отвеченным специалистом бесплатно или если вы хотел были бы как раз прочитать больше на этом вопросе пожалуйста, то посетите http://www.whatbubble.com. Если вы желаете переиздать эту статью, то мы спрашиваем вас сохраняем все соединения.
Статья Источник: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Вебмастер получить html-код
Добавить эту статью на Вашем сайте прямо сейчас!
Вебмастер представить свои статьи
Не требуется регистрация! Заполните форму и ваша статья в Messaggiamo.Com каталог!
