Propriedade rental de compra - evite sellers truques
Tenha cuidado ao comprar a propriedade rental. Nós permanecemos em um motel por uma semana um inverno. A conta mostrou duas vezes o que deve ter, mas desde que eu paguei já a quantidade correta no dinheiro, eu não pensei de nada dele. Quando nós observamos que o lobby e o pool de natação eram não aquecidos, nós pensamos que era frugality. Somente um ano mais tarde, quando eu li uma história da notícia sobre um proprietário novo que se esforça para fazer o motel trabalhar, eu realizei o que estava indo sobre.
O proprietário tem planeado vender. Para preparar-se, usava as duas maneiras as mais básicas inflar o valor appraised: diminua despesas e aumente a renda relatada. Parando reparos e quietamente adicionando $100 na renda cada dia, pode ter mostrado a $45.000 uma renda mais líquida por o ano. Em uma taxa de capitalization do 08, essa os meios o appraisal viriam em $562.000 mais elevados do que deve ter. Oops! O guy pobre que overpaid!
Você quer evitar um erro como aquele ao comprar a propriedade rental? Você necessita prestar atenção para truques como estes. Você também tem que compreender os princípios da propriedade de renda appraising.
Começa com a taxa de capitalization, ou do "taxa tampão." Se os investors em uma área esperarem um retorno de 8% em recursos, a taxa do tampão é renda líquida do 08. antes que o serviço de débito esteja dividido por este para chegar no valor de uma propriedade. Eu explico este mais adicional em um outro artigo, mas o ponto preliminar aqui deve recordar que cada dólar da renda extra mostrado aumentará o valor appraised por $12.50 com uma taxa do tampão do 08, ou por $10, se a taxa do tampão for 10.
Truques Sujos Dos Sellers
Se os sellers de propriedades rental aumentarem a rede por meios honestos, então a propriedade deve vender para mais. Infelizmente, há muitas maneiras dishonest, legais e fraudulent, que são usadas às vezes. Ao contrário dos sellers das casas, que podem cobrir rachaduras da fundação com o emplastro, os truques usados por sellers de propriedades de renda não são sobre a aparência. São sobre a renda e as despesas.
A renda pode ser inflada mostrando lhe "o forma pro," ou a renda projetada, em vez dos aluguéis reais coletados. Peça as figuras reais, e verificação para ver que nenhuns dos apartamentos alistados como ocupado são realmente vagos. Também, seja certo que nenhuma da renda é dos eventos de uma vez, como a venda de algo.
A renda das máquinas de vending é uma área cinzenta. Os investors espertos subtraem este da renda líquida antes de aplicar a taxa do tampão, adicionam então para trás o valor das máquinas ele mesmo. Se as máquinas da lavanderia fizerem $6.000, para o exemplo, que adicionaria $75.000 ao valor appraised (taxa do tampão do 08), se incluído. Desde que são fàcilmente substituível, adicionar o custo de recolocação $10.000 faz preferivelmente mais sentido.
Esconder despesas é o mais comum de truques do seller. Pagando por reparos fora dos livros, ou apenas evitando reparos necessários por um ano, pode dramàtica aumentar a renda líquida. Exija uma contabilidade de todas as despesas. Se um número em uma categoria da despesa for suspicious, substitua-a com sua própria mais melhor suposição.
Analise cada um do seguinte, verificando as figuras tanto quanto possível, e substituindo suas próprias suposições se forem demasiado suspeitas: taxas da vacância, anunciar, limpar, manutenção, reparos, taxas de gerência, fontes, impostos, seguro, utilidades, commissions, taxas legais e algumas outras despesas. Isto é como você faz o cofre de compra da propriedade rental.
Steve Gillman invested a propriedade real por anos. Para aprender mais, e para ver uma foto de uma casa bonita e sua esposa comprados para $17.500, visitam http://www.HousesUnderFiftyThousand.com
Artigo Fonte: Messaggiamo.Com
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