Uma panorâmica de servidões
Título de seguro é geralmente associada a segurar um credor do comprador ou do interesse em uma determinada peça de imóveis. O direito de utilizar uma servidão é frequentemente considerado menos importante do que unencumbered título de o segurado parcela. Uma servidão, no entanto, podem afectar significativamente o valor da parcela dos segurados. Questões relativas à validade ou a utilização de uma servidão pode resultar em uma disputa entre vizinhos que podem exigir longos processos de resolve.In função do potencial para tal aborrecimento, o praticante é bem aconselhados a estar ciente de quaisquer servidões relacionadas com a propriedade de ser segurado. A discussão a seguir é concebida como uma breve visão geral e de algumas das questões um praticante irá encontrar quando um título empresa é convidada a segurar uma servidão ou um pedaço de imóveis afetados por uma servidão. Evidentemente, cada título fim terá o seu próprio conjunto de circunstâncias que exigem atenção individual pelo título examiner.THE BASICSAn servidão não é um direito de posse, o proprietário de uma parcela de terra para usar a terra do outro. Este direito ao uso da outra terra é limitada a um fim específico e podem ser mais limitados quanto à forma de utilização. 1 Uma análise dessa definição levanta alguns pontos importantes. A servidão é um interesse em terrenos e não apenas um contrato direito. A não-possessórias uma característica da servidão diferencia-la da taxa título à terra. Uma servidão titular não pode ocupar e possuir a terra sobrecarregado pela servidão; ele ou ela só pode utilizar -lo para os fins e na forma estabelecida pelos termos e condições da servidão. A significativa distinção entre uma servidão e uma taxa simples Kombi é que a servidão descreve o direito à utilização da terra, que é específica ou restritiva na natureza, enquanto o título para a taxa é a concessão de título para a própria terra. 3 Esta diferença é significativa, porque uma taxa proprietário recebe material e processual direitos indisponíveis para holders.Easements servidão também são distinguíveis das locações. Uma locação é um direito de exclusividade da posse de outro imóvel para um período determinado. A principal diferença aqui é entre posse e uso. Em Beisebol Publishing Co. v. Bruton, o Supremo Tribunal de Massachusetts concluiu que o "leasing" de um muro com a finalidade de manter uma lei bordo foi, de facto, uma servidão em bruto, porque o parede ficou na posse do proprietário, que ainda mantém o direito de usar o muro para qualquer finalidade que não seja expressamente proibida pela concessão ou "leasing". servidões também são distinguíveis das licenças. Muito dos litígios nesta área, incluindo beisebol Publishing, começa com uma parte, alegando que o direito em questão é uma locação-irrevogável um interesse em terra e que a outra parte que afirme que o acordo é uma licença, um direito-revocável pessoais quando na verdade o interesse possa ser realmente uma servidão. Como resultado, essencialmente, as mesmas modalidades foram encontrados, a fim de constituir uma locação, em alguns casos, uma licença nos outros, e ainda em outros casos, um easement.CLASSIFICATION DE EASEMENTSWhile a distinção entre servidões, arrendamentos, licenças, taxas e quintas pode ser um pouco sombrio, a diferenciação entre os tipos de servidões é pouco mais clara. Servidões são geralmente separados em servidões incidente e servidões em bruto. Uma servidão incidente é criada para beneficiar o proprietário da outra parcela, conhecido como o dominante cortiço ". Isto irá servidão atropelar um outro aparelho chamado de Servient cortiço ". A servidão pertencente, portanto, exige tanto uma posição dominante e Servient cortiço ". Um proprietário da terra deve ser onerada em favor da herança de outro. Uma servidão incidente é executado com a terra. Se o dominante cortiço "é vendido, a servidão passarão para o adquirente, mesmo que ele não é especificamente mencionada no documento de transporte. 6 Da mesma forma, se o Servient cortiço " é vendido, a concessionária tem sujeito à servidão. Uma servidão em bruto não exigir o seu titular a própria ou possuir outros terrenos. Existe uma Servient Kombi, mas não uma posição dominante. Por esta razão, uma servidão em bruto tem sido descrito como um interesse irrevogável na terra do outro. Quer um incidente ou em servidão é bruto é determinada pela análise da concessão de servidão a detectar a intenção das partes e dos circunstâncias do momento da transmissão. Embora o acto de transmissão não precisam de incluir a palavra "incidente", os tribunais muitas vezes é presumível que uma servidão pertencente ao invés de em bruto. Existe um construcional preferência por servidões incidente sobre servidões gross.This na preferência por servidões incidente pode ser superada por uma análise do terreno em causa. Se a servidão não beneficia o proprietário de um determinado pedaço de terra, não é dominante e do tracto servidão está em gross.8 Utilidade servidões são geralmente realizadas em bruto. Uma servidão incidente não pode ser convertida em uma servidão em bruto. O servidão da classificação permanecerá em vigor durante toda a sua usage.CREATION DE UM EASEMENTMost servidões são criadas por expressar conceder uma servidão contidas no acordo, ou por escritura pública ou de reserva em uma escritura pública. Uma expressar conceder, no entanto, nem sempre é necessário criar uma easement.An servidão pode ser adquirida por prescrição e por implicação, bem como por expressar subvenção. Quer uma servidão por prescrição é incidente ou em bruto é determinado pela utilização do Servient Kombi. Se o uso prescritivo foi em benefício do possuidor de um determinado pedaço de terra, a servidão é incidente. Se não for para esse benefício, é em bruto. Implícitas servidões podem ser consideradas necessárias para a utilização do imóvel dominante. É, portanto, são servidões pertencente à dominante parcel.TITLE SEGUROS ISSUESA título seguradora será confrontada com dois grandes preocupações quanto servidões: se a servidão pode ser segurado por um trato dominante e se uma servidão pode ser levantada como uma exceção para a cobertura fornecida pelo título Servient tract.If uma política para o título empresa é solicitada a segurar uma servidão pela primeira vez, as seguintes questões serão levantadas: A. É a servidão incidente? B. O terreno é beneficiado pela servidão? C. Foram as dominantes e Servient cortiços detida pelas diferentes partes no momento da criação das servidões? D. Foi a servidão ou consentida pelos executados por todos os lienholders da Servient cortiço "? E. Como foi criada a servidão, e criando-se o documento devidamente elaborado, executado e reconhecido? F. Diz o documento criando a servidão os seus efeitos? G. Diz o documento estado consideração? H. É a servidão descrita especificamente servidão como um incidente, vinculativas para sucessores e cessionários? I. Será que a servidão documento prever que este é executado com a terra? J. Será que a servidão indicam uma duração, ou é descrito como perpétua? K. É o servidão um direito exclusivo ou outros proprietários utilizá-lo também? L. Tem um acontecimento que pode ter encerrado a servidão? Se o examinador está convencida de que um válido servidão tenha sido estabelecido, o próximo passo é verificar a existência física contínua da servidão. O examinador vai analisar um relatório de inspecção ou vistoria da servidão parcela de confirmar que a servidão é aberto e em uso. Em algumas áreas, uma título empresa pode realmente mande um empregado de inspeccionar fisicamente o imóvel. Após o recebimento do inquérito ou relatório de inspecção, o examinador vai querer verificar se não existem barreiras ou obstáculos que interferir com a finalidade da servidões. Um inquérito inclui o show da servidão, na sua escrita descrição jurídica e na representação sobre a plataforma. Se a servidão foi gravado, a cadeia de titularidade deve abranger a servidão parcel.The examinador também decidir se todos os eventos ocorreram desde a criação da servidão, que podem ter resultado na sua rescisão. Se a casa de habitação tem sido dominante resubdivided, split em várias parcelas ou sofrido uma alteração na sua utilização, o segurador irá rever a situação para determinar a servidão da viability.Tax SalesIf uma servidão existente tem o seu próprio número fiscal distinto do Servient cortiço ", um imposto pesquisa deve ser encomendada para verificar se não existem delinquencies afetando a servidão. Se uma servidão existente reside dentro de um pacote fiscal que afectam todo o Servient cortiço ", no entanto, os benefícios fiscais delinquencies não afetará a servidão. Para quaisquer servidões, a ser criado em um encerramento, no entanto, todos os impostos sobre o delinquencies Servient cortiço "deve ser pago ou resgatadas antes do fechamento. A ação fiscal não deve extinguir ou afectar qualquer servidão que foi criada na, ou sobre bens imóveis que antes do momento da venda do imposto, salvo se a totalidade do imposto vendeu parcela consistiu apenas da parcela própria servidão. 35 ILCS 200/22-70 (1992). MergerThe mais subtil forma de destruir uma servidão é a aplicação da doutrina da fusão. O risco de que o título para a dominante e Servient cortiços se fundiu perigosas é uma possibilidade que deve ser abordada pelo examinador. A doutrina da concentração afirma que se a propriedade do Servient cortiços se torna dominante e pertencer ao mesmo partido, a servidão ao longo dos Servient cortiço "irá fundir na taxa título dominante do cortiço "e, portanto, ser destruídos. Como exemplo, um proprietário Lote 1 e tem mais de uma servidão adjacentes Lote 2 para ingresso e egresso. Se comprar um lote 2, a servidão por Lote 2 será em uma fusão da taxa título e serão destruídos. A taxa da propriedade do lote 2 dá muito mais certo na terra do que a propriedade da servidão, portanto, a menor razão para a maior funde um. Se depois transmite Um lote 2 para C, o servidão tem de ser recriada por uma nova grant.The examinador irá procurar o título de ambos os dominantes e Servient cortiços a olhar para uma incidência de propriedade comum dos dois cortiços em uma festa. Se essa uniformização de propriedade está localizada, uma nova servidão tem de ser criado, mesmo se a propriedade comum tinha sido separado mais tarde, na cadeia de Illinois title.In um recente caso, o tribunal afirmou que uma fusão ocorre quando um dominante Servient imobiliário e os estabelecimentos são propriedade da mesma pessoa, assim, um extintor servidão por força da unidade de propriedade e posse, uma vez que um não tem qualquer necessidade de uma servidão sobre o seu próprio património. A propriedade de ambos os dominantes e Servient propriedades devem ser idênticas em termos de duração, qualidade, e todas as outras circunstâncias de direito. Em Ellis V. McClung, Illinois recurso a tribunal considerou que, quando a prova não se mostram que os beneficiados e os bens imóveis sujeitos a todas as servidões foi detida pelas mesmas partes em circunstâncias idênticas, as servidões não foram extintas pela doutrina da fusão. Estes circunstâncias incluíam a duração ea qualidade do título. 10AbandonmentAn servidão criado por uma concessão, escritura ou reservas podem ser destruídos ou perdidos pelo abandono voluntário do proprietário. Não existe qualquer obrigação de utilização ou desfrutar de uma servidão, como condição do direito de manter a servidão. Portanto, a fim de constituir um abandono, lá nem deve ser um acto que overt afirmativamente e demonstra inequivocamente a intenção de abandonar o servidão, ou a incapacidade de agir. Isso acarreta a implicação de que o proprietário nem reclamações nem mantém qualquer interesse na servidão. O proprietário deve claramente dominante devolver a posse ou a utilização da servidão. O é o abandono completo do momento em que a intenção de renunciar e da desistência de posse ou utilização unir. 11Destruction pelo acordo: AbrogationAn servidão pode ser denunciado por um acordo entre os proprietários dos dominante e Servient propriedades. Este acordo é muitas vezes conhecida como uma revogação acordo porque revoga ou termina a servidão. Se o examinador encontros revogação um acordo em que a cadeia de título finaliza a servidão a ser segurada, a servidão é uninsurable.Waiver de uma EasementIf um cliente solicite que uma servidão ser dispensado como uma excepção no título Servient compromisso para uma casa de habitação, o título empresa normalmente irá exigir que um acordo validamente executada revogação ser gravada. Este acordo deve ser executado por todas as partes tenham um interesse dominante no cortiço ". Em alguns casos, uma necessária partes pesquisa deve ser encomendada para determinar a lista das partes, que terão de juntar-se a revogação do artigo agreement.This incorpora Chicago Title Insurance Company Tomada firme guias e manuais exame, como bem como um set, 1997 artigo sobre servidões por Jeffrey Rezwin e Mary Scmuttenmaer de Chicago Title Insurance Company. Estes materiais são incorporados sem citation.1 específicos. W. Burby Manual da Lei de Real Imóvel S23 (3rd Edition, 1965) .2. A Lei de servidões e Licenças na Terra, Bruce e Ely, p. 1-2 (1988) .3. Park County Rod e Gun Club v. Departamento de Estradas, 163 Montana 372.377; 517 p. 2d 353.355 (1973) .4. Beisebol Publishing v. Bruton, 302 Mass 54, 56, 18 NE 2d 362.364 (1938) .5. R. Powell, o direito de bens imóveis, p. 430 (1987) .6. V. Lanahan Taylor, 73, Ill. App. 3d 829, 832, 399 NE 2d 425, 428 (1977) .7. A Lei de servidões e Licenças na Terra, Bruce e Ely, p. 2-5. (1988) .8. A Lei de servidões e Licenças na Terra, Bruce e Ely, p. 2-6 e 2-7 (1988) .9. Curtin v. Franchetti, 156 Conn 387, 389; 242 A. 2d 725, 727 (1968) .10. Ellis v. 291 McClung App Ill.. 3d 448, 459,460 (1997) .11. Illinois Real Imóvel Serviço, Vendas e Transferências, Secção 30:48 (1988). Neda Dabestani-Ryba é uma licenciada Realtor em Maryland. Ela é um membro da o Presidente do Círculo de Top Imóveis Profissionais. Ela pode ser contatado pelo (800) 536-3806 ou visite seu site para mais informações: http://neda.dabestani.pcragent.com/ Prudential Carruthers REALTORS é um
Artigo Fonte: Messaggiamo.Com
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