Solver Do Problema Da Propriedade Real
Introdução
Há muitas áreas uma pode invest dentro. Desde que eu tinha 15 anos velho mim procuraram a mais rápida, a maioria de maneira eficaz acumular muitos da riqueza, com menos quantidade de risco. Eu sou agora 58. Ao procurar esta estrada à verdade, eu gastei muito tempo na escola de batidas duras. A escola de batidas duras é uma escola muito interessante mas dolorosa atender. É também a maneira a mais cara aprender algo, mas quando você se gradua você tem um PHD em o que a fazer e não fazer com seus tempo e dinheiro. As escolas I atendido eram: Investing nos negócios como um sócio silencioso, possuindo meus próprios negócios, trabalhando para uma outra família membro- em meu caso meu pai, comprando publicamente negociou o estoque e as seguranças, estoque minando da moeda de um centavo, negociar de producto, investing no ouro e na prata, emprestar confidencial da propriedade real, desenvolvimento de propriedade real, remodelar da propriedade real, comprando propriedades do foreclosure. Eu trabalhei também como um problema solver/matchmaker da propriedade real, trazendo proprietários do negócio junto com compradores do negócio, e combinando acima dos proprietários da propriedade real com os compradores da propriedade real.
Escrever sobre todas estas atividades faria exame de uma enciclopédia, assim que nós limitaremos este essay aos tipos das situações que você pode funcionar transversalmente na escola da propriedade real de batidas duras. Eu apresentarei minha solução com a situação dada. Há mais de uns solução e eu possíveis o convidamos vir acima com outras soluções possíveis como você lê. Se você começar algum valor de minhas experiências que abaixarão esperançosamente sua taxa de matrícula à escola da propriedade real de batidas duras. Sinta-me livre ao E-mail suas comentários, solução alterna ou histórias. , por favor, deixe-me saber que é toda direito para mim os publicar.
Minha Filosofia Da Propriedade Real
Como uma maneira de introduzir-se, eu pensei que você pôde encontrar que lições eu aprendi, após todos estes anos da propriedade real, interessando. Compre a propriedade real em vez do estoque, das ligações, dos fundos mútuos, ou dos productos. Quando você escolhe um vencedor em uma destas áreas non-reais da propriedade você pode fazer a 5-10 vezes seu dinheiro. Quando você é errado, em uma destas áreas non-reais da propriedade, você pode realmente afrouxar até 90% de seu dinheiro. Na propriedade real, se você não for tentar greedy-not-não começar rico rápido- em um ano, você pode fazer 100 vezes seu dinheiro, no upside. O risco downside é baseado somente em como bom você olhou todas as possibilidades antes de o tempo. Se você , o risco downside é reduzido somente ao momento prendendo de reparar um erro. Se você se apressar dentro e não se explorar todas as possibilidades de um risco de negócio, você pode realmente afrouxar 100% de seu dinheiro. Em minha mente um upside de 100 lucros das épocas é melhor de 10 vezes lucram.
Minha filosofia na posse de propriedade real mudou nos últimos 15 anos. Eu usei-me pensar de que vender no alto do mercado era o movimento esperto e compra no ruído elétrico. Agora eu sinto que isso que compra quando os preços estão para baixo é ainda um movimento esperto mas nunca vender é a maneira ir. A fim prender sobre a uma propriedade para baixo em um mercado você requer o planeamento apropriado para sobreviver o ruído elétrico. Isto eu chamo uma porta traseira ou uma planta de emergência. Isto é tem uma planta e saber o que você fará se tudo for erradamente com você planta original. Quando você tem uma planta backup, você necessita-a raramente. Esta é a base de minha filosofia. Com esta compreensão, você pôde mais claramente ver porque eu fiz o que eu fiz nestas situações.
As histórias e o artigo:
A área de investing da propriedade real é um do mais complexa porque é uma combinação da lei e da propriedade real. É um do mais interessante porque as fortunas são feitas e perdidas nesta área, e os números são assim enormes. Última é uma área onde os trafulhas possam fazer muitos do dinheiro e das muitas vezes começar afastado com eles. Seguir é algumas histórias (histories do caso) que eu tratei de e alguns artigos eu escrevi no assunto do fraud na propriedade real. Finalmente, eu incluí um artigo nos princípios dos foreclosures e da propriedade real no general, para seu interesse. Eu espero que você os aprecíe.
As Histórias:
História # 1:
Era de março adiantado 2000 e eu recebi uma chamada de Kevin. Disse que se tinha ouvido sobre mim de alguns amigos mútuos. Quis speculate em comprar casas de HUD (propriedades que o governo foreclosed sobre). Quis comprá-los, repara-os acima e vende-os então em um lucro. Tinha-se ouvido que eu tinha comprado muitos foreclosures nos 1970's e nos 80's e era esperando mim poderia o recomendar. Nós encontramo-nos com para o lunch e disse-me sua história da vida. A parte importante desta conversação é que tinha comprado boarded acima do edifício de apartamento de 14 unidades em San da baixa Bernardino, através da rua, de uma das High Schools as mais ásperas em Califórnia.
Para o fim da reunião, eu tinha figurado para fora daquele que teve overpaid aproximadamente $75.000 para o edifício, tinha desperdiçado já $200.000 que tentam remodelá-lo, e era ainda $100.000 afastado de ser terminado. Tinha-o comprado 1.5 ano há e uma parte grande de seus custos era o interesse em todos seus empréstimos, relacionados a este projeto. Era quebrou agora, e no problema profundo, mas em sua mente, o dinheiro mal needed estava vindo.
É interessante anotar aonde começou o dinheiro invest neste projeto. 4 anos mais adiantado foi dado o dinheiro para comprar um edifício de apartamento por seu pai. Foi-o dado a bastante dinheiro esse necessitou somente uns $150.000 empréstimos de propriedade real muito pequeno comprar um edifício em Pasadena que lhe custou um total de $525.000. A fim comprar o projeto do rehab do San Bernardino, primeiramente refinanced a primeira ação de confiança no edifício de Pasadena e saltou o contrapeso do empréstimo a $385.000. Quando esse dinheiro foi ido pediu $74.000 como uma segunda ação de confiança nas propriedades de Pasadena e de San Bernardino. Pela maneira, esse empréstimo custou-lhe o interesse e os $15.000 de 15% em taxas dianteiras ascendentes começar o dinheiro. Antes que nós nos partimos, eu disse-lhe que fêz muito um erro da despesa em comprar San Bernardino. Eu expliquei que do dia comprou o edifício que era uma aposta certa que o projeto falhasse. Eu então tive que dizer-lhe que eu não o emprestaria nenhum dinheiro em San Bernardino, para conservar seu butt.
Sobre os 2 meses seguintes eu recebi as chamadas de telefone periódicas, dizendo me o progresso do levantamento do fundo. Um daqueles updates eu fui dito que o ò emprestador existente da ação de confiança dizia que pôde dar a Kevin os $100.000 que adicionados necessitou terminar o projeto. Ao mesmo tempo, Kevin acreditou também que tinha encontrado um banco que pudesse refinance todos os empréstimos de San Bernardino. A dificuldade com o empréstimo de banco era que a taxa do appraisal era $3.000, e teve que ser pagada adiantado, para aplicar-se mesmo apenas para o empréstimo. Outra vez Kevin pediu-me dinheiro. Outra vez eu recusei pôr o dinheiro melhor abaixo seu furo preto.
Então uma manhã onde eu comecei uma chamada de Kevin, "se eu não fizesse o pagamento $2.000 ao ò suporte da ação de confiança, ele começará o foreclosure em 2 dias. Kevin disse-me também "o ò emprestador da ação de confiança dito que compraria o edifício de apartamento de Pasadena por o que eu tinha pagado por ele, 4 anos há, $525.000." A oferta teve-lhe uma estipulação. Kevin teve que trazer a corrente do empréstimo primeiramente. Em minha mente, se Kevin poderia trazer a corrente do empréstimo, por que ele incomodam-se mesmo vender a propriedade para um preço por atacado? Eu não poderia acreditar o que eu me ouvia.
Depois que ouvindo toda a isto eu decido-me que é tempo onde eu paro de dizer o No. e ajudo-me. Que Kevin pensou que quis era um empréstimo de propriedade real para muitos do dinheiro. A verdade é, esse dinheiro não era a solução a seu problema. O problema teve que ser diferente do que que Kevin acreditou, que é porque o problema persistiu. A situação real não era mais empréstimo. Mais empréstimo significou mais dinheiro abaixo o dreno.
A experiência ensinou-me, "se o problema fosse o que Kevin pensou que era, não seria um problema." Que esta frase significa? Um homem de negócios tem um jogo financeiro para trás. Pensa de que com algum termo curto que financía pode recuperar do jogo para trás e retornar ao alto. Após olhar ao redor, nosso homem de negócios encontrará geralmente o dinheiro, mas estranha bastante o problema não resolve. Se o problema se corrigisse, a seguir o homem de negócios era direito sobre o que o problema era, e o problema seria ido. Geralmente o dinheiro não ajuda, mas o homem de negócios não compreende aquele. Não realiza que o problema não era dinheiro no primeiro lugar. Se fosse, o problema seria ido agora. Deixa para continuar a explanação. O último dinheiro pedido é ido agora e o problema persiste, assim que nosso homem de negócios sai encontrar mais dinheiro para resolver a primeira vez o problema que não resolveu com o dinheiro que pediu. Que acontece a segunda vez? A mesma coisa. O dinheiro é usado acima e ainda o problema continua.
Nosso homem de negócios está trabalhando no problema errado. O problema não é dinheiro, ou o problema seria ido. Kevin pensou que o problema era dinheiro. Não era. Tinha derramado já $300.000 no edifício do San Bernardino, no alto dos $209.000 1os empréstimos da ação de confiança que veio aproximadamente quando comprou o edifício. Antes que estêve terminado, gastou sobre $500.000 em um edifício que necessitasse $100.000 terminar, mas para ser somente worth $475.000, depois que foi terminado.
Que poderia eu fazer? Use-se o que o senhor bom me deu. 30 anos da experiência, no assunto de sair dos problemas isso eu criei quando eu era novo e inexperienced. Estava aqui a estratégia da guerra. Eu comecei Kevin concordar a viro-me a gerência total das duas propriedades para. Sabendo que eu controlava a propriedade e trabalhando em o que eu acreditei era o problema correto, eu senti confortável sobre emprestar o dinheiro neste negócio. Se eu não puder se confiar em para resolver este problema, quem pode mim confíam? Eu comecei por Kevin emprestando $25.000 fazer reparos needed ao edifício de Pasadena, pago os impostos de propriedade e trazer os primeiros e segundos empréstimos atuais na propriedade de Pasadena somente. Nada devia ser gastado neste tempo, no edifício do San Bernardino.
Agora que eu controlei o edifício de apartamento de Pasadena, eu descobri que reparos o edifício necessitou. A lista era assim que longo fêz exame um homem de três meses, a tempo completo, para segurá-la inteiramente. Eu fiz então um estudo de mercado muito detalhado e determinado o que o mercado pagaria nos aluguéis. Eu pedi aos tenants uma lista de tudo que quiseram feito em seus apartamentos para ser felizes. Eu fiz então tudo os tenants pedidos e eu levantei então seus aluguéis 30%. Depois que o edifício estava cheio, eu levantei os aluguéis um outro 15%. O valor do edifício foi acima e eu recebi uma oferta para $725.000. Este era $200.000 mais do que seu valor 6 meses mais adiantado. Eu pu-lo no escrow, e então eu realizei que eu poderia levantar os aluguéis alguns mais. Eu levantei os aluguéis outra vez no escrow e forcei o comprador a pagar uns outros $25.000 pelo edifício. Trazendo o preço a $750.000. Que $225.000 lucros eram needed ajudar cobrir o dinheiro que está sendo perdido em San Bernardino.
Nota Do Autor: O escrow caiu completamente e o edifício foi mantido até este update, dezembro 5, 2004. O edifício está agora no escrow para $1.583.000
Que eu fiz sobre San Bernardino? Eu contatei o seller/lender e perguntei-lhe se gostasse de me de puxar o protetor de segurança fora do edifício e o deixasse o ter para trás no foreclosure. Não o quis para trás, mesmo que fingisse que era disposto fazer isso. Ofereceu-me $25.000 nos incentives começar-me emprestar pessoalmente o dinheiro necessário para a conclusão do edifício, assim que não teria que fazer exame para trás d. Por 3 meses tentou começar-me pôr o dinheiro no edifício, com a idéia que uma vez que eu pus meu dinheiro dentro eu não ando afastado dele. A história real foi que eu não poria uma moeda de dez centavos nesse furo preto até que eu figurei para fora de como o fazer recuperar ao menos $100.000 do dinheiro perdido de Kevin. Eu pedi uns $70.000 discontos na nota, e ofereci pagá-lo fora. Nós negociamos por dois meses. Apenas quando eu estava pronto para terminar o negócio, o seller vendeu sua nota a alguma outra pessoa para somente uns $30.000 discontos. Eu não podia fazer o dinheiro que eu quis porque agora o suporte de nota novo quis 100% do interesse e do principal devidos. Isto jogou uma chave de macaco em meu negociar. Toda esta hora, eu tive um comprador estar nas asas para comprar o edifício de Kevin quando eu estava negociando. Eu fui forçado então a vender a propriedade a este comprador e Kevin recuperou somente um bocado pequeno de seu investimento. O emprestador e eu éramos ambos que jogam um jogo do poker das estacas da elevação. Eu perdi este círculo. Se eu poderia ter começado o payoff reduzido, Kevin recebeu um hunk grande do dinheiro do "como é" a venda. Este é o que eu me chamo jogar "craps" em uma placa muito grande do monopólio.
Nota Do Autor: O comprador, pensando estava indo pôr $125.000 para terminar remodelar, notificado me, após um ano, que tinha gastado $300.000 para terminar o edifício. Os valores do edifício de apartamento estavam aumentando ràpidamente durante este período de tempo, assim que o projeto de Kevin estava aumentando no valor ao mesmo tempo que o comprador ia mais profundo e mais profundo em custos da construção. O comprador fêz para fora toda para a direita na extremidade. Se o mercado morresse, perderia $200.000 neste edifício depois que Kevin tinha perdido já uma fortuna. É toda sobre o sincronismo, não é?
Kevin aprendeu que o dinheiro sozinho não era a resposta a seus problemas; necessitou um Genie, girar seu peru em uma cisne.
História #2
Janet é a filha de um de meus amigos e clientes mais velhos e mais ricos. Nós temos feito os negócios da propriedade real junto desde 1975. Janet e seu marido começaram a propriedade real afligida compra no arizona de Phoenix em 1994, que era 8 anos há quando era a coisa a fazer. Era agora Dec 2000. O mercado parece retardar para baixo e fêz após setembro 11, 2001. Janet tem pedido continuamente o dinheiro de seu pai, sempre que as coisas começaram demasiado difíceis. Mais tarde vendeu tudo em Phoenix e comprou a propriedade em Califórnia do norte. Então em 1999, um ano antes que eu estive trazido dentro, começou comprar a propriedade real na cidade de kansas. Um pai de Janet do dia chamou-me e pediu-o minha ajuda. Tinha emprestado sua filha $200.000 e sentido que tudo ela possuiu era de cabeça para baixo. (empréstimos mais do que o valor de mercado). Isto foi complicado mais mais pelo fato que se vendesse suas propriedades, para pagar fora seu pai, os impostos de ganhos importantes comeriam acima de todo o dinheiro, da venda. No alto do todo o isto, Janet manteve-se pedir mais dinheiro para proseguir os pagamentos nas propriedades que tiveram um fluxo de dinheiro negativo e não tiveram bastante renda rental.
Empregou-me para ajudar a sua filha e concordou-o pagar minha taxa. Eu trabalharia com este miúdo velho de 40 anos, começá-la-ia retorná-la os pais $200.000 e far-me-ia totalmente o débito livre. Janet e eu encontramo-nos com. Era brilhante. Soube o que fazia, tanto quanto escolher a propriedade real boa negocía. Possuiu, na altura de nossa reunião, 10 propriedades situadas em 2 estados diferentes, e havia $500.000 na equidade. Se nós poderíamos a começar para fora, antes que seu pai teve as coisas de um curso foram grandes. Janet concordou ao arranjo, feliz, se eu fosse seu conselheiro, não his. Seu pai concordou financiar o que dinheiro foi pedido tão por muito tempo quanto I aprovado lhe. Também eu tive que ser esse a pedir a pai de Janet o dinheiro, desde que a virada entre o mais distante e a filha estava começando unbearable.
Este é o que nós . Uma lista de reparos needed foi criada para cada uma das 11 propriedades. As ofertas foram recebidas e o trabalho foi requisitado para ser feito dentro de 30 dias. Este não era fazer exame de meses. Teve que ser feito imediatamente assim que nós poderíamos passar a etapa dois. Etapa 2 era pôr sobre todo o mercado da propriedade do norte cara de Califórnia. Para meu disbelief, Janet quis mover sua família, para uma cidade nova, no meio de todo este e seu pai concordado deixou-a fazê-lo. Tinha encontrado um funcionamento velho para baixo para abrigar que sentiu undervalued. Isso significou que sua residência velha estêve posta no grupo das propriedades ao sell. O sell é o que nós planeamos fazer. Tudo devia ser posto sobre o mercado, e ser vendido no mais melhor preço a ser começado, mas vendido de qualquer maneira. A propriedade em Kansas devia ser reparada e alugado inteiramente. As propriedades que poderiam ser vendidas em o que nós pensamos éramos varejo cheio, foram postas também sobre o mercado. A planta era que quando tudo foi vendido, o pai começaria pago fora; os empréstimos nas propriedades restantes seriam pagados fora e o contrapeso do dinheiro seria posto no banco. Desde que todos os negócios de Kansas parecem ser um investimento bom, Janet poderia agora continuar a comprar mais propriedade de Kansas, (tinha sido somente a despesa $25.000 em cada negócio) mas para todo o dinheiro. Os aluguéis que vêm dentro gerariam bastante renda para que sua família viva sobre sem ter que pedir dinheiro do dad ou de tocar seu ovo de ninho do investimento. Aquela era a planta.
Eu esqueci-me de uma última coisa. Porque muitas das propriedades tinham sido compradas anos há no 1031 trocas (troca tax-free), o imposto de ganho importante estava indo comer acima dos rendimentos do dinheiro. Aquela era uma das armadilhas que Janet caiu em. Sentiu que não poderia vender sem comprar uma recolocação. Naturalmente não liquidating antes de começar anew, nunca sairia do débito com seus emprestadores da propriedade real ou seu pai. A solução, porque este problema eram mais simples de se pensaria.
Primeiramente, o pai fêz uma troca 1031 com o Janet para uma das casas grandes do lucro. O pai vendeu Janet suas residências pessoais para nenhum dinheiro para baixo. Agora Janet alugou seu pai a casa que vive dentro. Assim muito para o imposto de ganhos importantes nos $150.000 lucros nessa venda um grande. O segundo lucro grande estava na casa Janet viveu atualmente dentro. Isso era tax-free sob as leis atuais. Desde que as outras casas vendidas tiveram lucros menores, decidiu-se que a decisão de negócio a sair do débito era mais importante do que evitando pagando todos os impostos.
Nota Do Autor: Aquela era a planta. Assim que aconteceu? Janet decidiu-se que não quis vender a sucata em Kansas e ateada fogo me. Recusou pagar sua parte traseira do pai e como de dezembro 2004 não tinha visto uma moeda de dez centavos. O pai deduziu o que lhe deve de seu inheritance, que serão postos em uma confiança administrada por seu irmão para o benefício dos grandchildren. A propriedade real em Califórnia skyrocketed após 9/11/01 de ataque do terrorista e suas propriedades dobrados toda no valor.
Sumário: Todos pensa de que seu ou seu problema não é confrontable e conseqüentemente unsolvable. Eu encontrei que alguém à excepção de myself pode resolver meus problemas un-confrontable-confrontable em 10 minutos e eu posso fazer o mesmo para eles. Não é uma pergunta de ser mais esperto, ou mais experimentado, embora a experiência ajuda muito ao vir acima com soluções fáceis, rapidamente. É realmente que nós todos somos dispostos confrontar alguma outra pessoa os problemas muito mais fáceis do que nossos próprios. Quando nós somos dispostos confrontar nosso próprio problema head-on, as soluções começam a aparecer miraculously. O que eu são tomada dos povos da ajuda suas montanhas e giram-no em molehills. Os molehills são aplainados então com facilidade.
Lições a aprender: Primeiramente, não pense que você é mais esperto do que os povos que passaram esta maneira antes de você; você não é. Em segundo, os mercados nunca vão acima para sempre, não executaram como se . Em terceiro lugar, se você não for preparado para o mais mau, matá-lo-á. Se você for preparado, ferirá somente um pequeno. Você sobreviverá e virá afastado muito mais rico na extremidade.
Willard Michlin é um investor, um corretor do negócio, um corretor de propriedade real de Califórnia, um contabilista, um consultante financeiro da aflição, um altofalante público bem conhecido e um consultante de Administrative/Business. Pode ser contatado em seu Ventura, escritório de Califórnia chamando 805-529-9854 ou pelo E-mail em broker@kismetbusinessbrokers.com
Veja o outro artigo por Willard em http://www.kismetgroup.com
Artigo Fonte: Messaggiamo.Com
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