Valorização imobiliária de base real
Dado o interesse atual (ouso dizer histeria) associados ao investimento em terra e edifícios, eu pensei que poderia ser interessante para os nossos leitores tenham uma rápida, suja manual em avaliação imobiliária. Minha perspectiva vem de anos na indústria, bem como um tempo de aprendizagem no joelho de algumas das melhores mentes imobiliárias em academia.I será separado (até certo ponto) investir na própria residência, para consumo, de investir em imóveis para diversão e lucro. A razão para esta separação é que grande parte da utilidade ou o valor da própria casa está trancada no obtém um prazer de viver na mesma, ou consumi-la. Embora existam determinados traços de ego de possuir grandes edifícios, um complexo de edifício - se você preferir, o valor associado com terrenos, apartamentos, prédios de escritórios e armazéns está bloqueado no fluxo de caixa que prestam ou venham a conceder. [Esse complexo edifício entra para jogar com grandes recursos, troféu - Eu não esperaria nenhum dos nossos leitores a comprar a Transamerica Pyramid ou a Sears Tower, mas não há um argumento interessante quanto às razões pelas quais os edifícios merecem prémios sobre os seus concorrentes próximos - que a discussão deverá ter lugar em outro momento.] O primeiro princípio básico para entender é que todo o recurso só é valioso para o grau em que irá fornecer o fluxo de caixa para seu dono. É importante ver prédios de escritórios, não como edifícios de escritório, mas como o aluguel de máquinas de criação. Deve-se ver a terra, não como sujeira, mas como uma opção para construir e alugar ou vender -- e, assim, criar um fluxo de caixa. "Mas, JS, como eu posso decidir o que pagar por esses fluxos de caixa? E 'JS, que se os fluxos de caixa são imprevisíveis ou são difíceis de estimar? Eu ouço as suas perguntas, e eles são bons. E é por isso que há diferentes maneiras de avaliar o valor de assets.There reais são quatro maneiras básicas de aproximar o valor de um edifício ou um pedaço de terra. Há o método Discounted Cash Flow, ou DCF, há o Cap Rate método, não é o método de custo de reposição e não é o método comparável. Cada um tem suas próprias vantagens e disadvantages.DCFDiscounted análise de fluxo de caixa ou análise DCF não é exclusivo para o setor imobiliário; Na verdade, ele funciona com a maioria todo o capital imobilizado. DCF é o processo de previsão de fluxos de caixa para a frente por algum período de tempo realista (qualquer analista de banca de investimento terá feito tantos 10-DCFS anos que ele ou ela será vê-los em seu sono), geralmente cinco ou dez anos e depois descontar os fluxos de caixa de volta ao presente para encontrar o valor actual do edifício. Não vou entrar para os meandros da escolher a taxa de desconto apropriada (mas talvez um dos meus colegas colunistas vontade), mas basta dizer que a taxa de desconto apropriada deve levar em conta para a garantia relativa dos fluxos de caixa futuros (ou Mais precisamente, o risco associado aos fluxos de caixa específico para esse ativo). Os fluxos de caixa incluem as rendas ou o dinheiro que será cuspir para fora, bem como o valor final (ou o valor que o edifício será buscar em uma venda (menos os custos de transação) no final da análise). Abaixo está um exemplo de uma análise DCF. Observe como se poderia valor do edifício de forma muito diferente dependendo de uma taxa de desconto. Suponha que o cotação de venda para a construção é de R $ 150 - talvez isto não seria um investimento tão grande. Construindo um modelo simples em Excel e brincando com os fluxos de renda e os valores do terminal irá mostrar como estas análises são sensíveis a mesmo pequenas vantagens changes.The a este tipo de avaliação é que, se você é relativamente seguro sobre os fluxos de caixa futuros e compreender o verdadeiro custo de seu capital, bem como a taxa de desconto correto para este tipo de activo, então pode-se obter uma boa idéia do que a oferta ou o que você estaria disposto a pagar por um bem. Claro, as desvantagens são que, se alguém pode prever com precisão qualquer coisa para os próximos dez anos, eu quero para atingi-los e comprá-los qualquer coisa que eles querem - eles são dignos de meu peso em ouro (o número não pequeno asseguro-vos). Além disso, escolher a taxa de desconto de direito é uma arte e não uma ciência, como tal, não é só difícil, mas Também é propenso a ser consertado com. Ou em outras palavras, muitos dos meus colegas (e JS não está a ser realizada fora como melhor do que ninguém), assim como eu próprio tenho trabalhado para trás para começar a perguntar o preço. Ou temos Feito o modelo escolhido e, em seguida, a taxa de desconto, a fim de chegar a um valor que, de facto, fazer a geral trade.In prédio, eu não favorecem esse tipo de avaliação. É demasiado sensível para o julgamento / erros e não leva em conta que os caprichos do mercado. Além disso, este método não funciona bem com terrenos, edifícios vagos, as possibilidades de reabilitação ou qualquer tipo de ativo que não tem fluxo de caixa ou extremamente difícil prever dinheiro flows.Cap RateThe de capitalização ou método da taxa PAC é semelhante ao método DCF. Na verdade, ele é realmente apenas um atalho para o método DCF. A equação a seguir explica o que um boné taxa é a seguinte: Primeiro Ano NOI ÃÆ'à † â € ™ Ã⠀ šÃ,  »Building Preço de compra = Cap RateNOI é receita operacional líquida. NOI é basicamente o fluxo de caixa a partir de um edifício, excluindo o serviço da dívida e impostos sobre o rendimento (não real estate impostos). Como exemplo, se tomarmos a construção do referido DCF Análise e assumimos um preço de compra de US $ 100 e uma NOI de R $ 10, a taxa máxima é de 10%. [$ 10 / $ 100 = .10 ou 10%]. A fim de usar o boné método da taxa de descobrir o que pagar por um edifício, uma só precisa entender duas coisas, o NOI esperado para o ano após a compra ea taxa máxima de activos semelhantes (e isso normalmente significa inquilinos) na mercado. Se você desconstruir esse método começa a parecer uma avaliação DCF - mas essas semelhanças e porque eles podem ou não fazer sentido é melhor guardado para mais tarde um column.NOI é receita operacional líquida. NOI é basicamente o fluxo de caixa a partir de um edifício, excluindo o serviço da dívida e do imposto de renda (o mercado não. Se você desconstruir esse método começa a parecer uma avaliação DCF - mas essas semelhanças e porque eles podem ou não fazer sentido é melhor guardado para uma coluna posterior. No setor imobiliário comercial, este é o método mais comum de citar os preços da propriedade ou falando sobre avaliações. Brokers vai falar sobre a troca dos edifícios em um cap 8. Aquele significa que uma construção vendidos em seu primeiro ano 12.5x NOI. Tenha cuidado para delinear entre "in-pro lugar NOI 'e' projetado 'ou' NOI-forma". Também deve ter cuidado de prever com precisão as entradas de capital necessário para manter a edifício arrendado ou locação-poder. Porque as taxas de boné só levar em conta a NOI, muitas vezes eles não fazem distinção entre os edifícios que necessitam de quantidades maciças de capital e trabalho para acompanhar e aqueles que não o fazem. Em geral, este é um grande atalho para decidir se um prédio vale a pena fazer mais trabalho. Cap análise taxa é de apenas um ponto de partida para decidir o que oferecer para uma propriedade. Mas entender as taxas de capitalização de mercado (ou o taxa limite médio que os bens foram para a negociação) é uma métrica muito valioso. Eu colocaria isso como o segundo melhor método para a avaliação real estate.Replacement Custo AnalysisThe análise custo de reposição é exatamente o que que parece. O custo de reposição é o custo para recriar esse activo exato em que a localização exata. Uma boa análise de custos de substituição não só terá em conta os valores de terrenos e custos de construção, mas também desenvolvedor realização de lucros e custos para os corretores de debt.Although construção muitas vezes dizer "isto está acontecendo ao comércio abaixo do custo de substituição" não é frequentemente o caso e, também, que normalmente não é uma métrica relevante. O custo de reposição é uma retrospectiva e uma métrica que não leva em conta que a coisa mais importante, o que o edifício será capaz de ganhar agora. Lembre-se, o dinheiro é king.I vai dizer que, em geral, este método é inútil. O argumento de que se você comprar algo com custo de reposição ', você só pode se machucar ninguém constrói aqui de novo é um gasto. Se você está comprando em um mercado vibrante, com alta volatilidade, esta argumento poderia ter algum mérito. Mas a menos que você está começando um negócio fora do mercado ou há alguma razão para acreditar que outros compradores informaram não ter tido conhecimento do negócio que você está explorando, você deve se perguntar porque você pode comprar algo inferior a substituição AnalysisThis cost.Comparable é o método mais importante para valorizar qualquer tipo de ativo, mas é especialmente útil em imóveis. O método de método ou uma miniatura comparável é simplesmente à procura de activos no mercado que são semelhantes ao que está adquirindo e olhando para o que eles têm trocado por um de por o pé quadrado, por hectare ou por unidade de base. Se você está pagando mais, então todos mais no mercado, é melhor que tenha uma boa razão. E se você está pagando menos, descobrir o melhor método why.This é para 'difícil de valor dos activos ", como edifícios vagos, terrenos e casas residenciais. Para esses itens, dinheiro fluxos são inexistentes ou muito difíceis de estimar. Incorporado neste método de avaliação é um tema central, a do mercado eficiente. Enquanto houver licitantes ampla e justa divulgação de mercado relativamente a preços a que os bens tenham sido negociação são provavelmente a melhor indicação de sua value.If tiver dúvidas mais específicas sobre um outro método ou sobre algo neste artigo, não hesite em escrever-me ou publicá-la em Prata http://www.whatbubble.com.JS é um investidor imobiliário e co-editor-chefe da whatbubble.com. Se você gostaria de postar seus comentários, ou tiver alguma dúvida financeiro responde por um perito gratuitamente ou se você gostaria de apenas ler mais sobre este assunto, por favor visite http://www.whatbubble.com. Se você quiser voltar a publicar este artigo, pedimos-lhe manter todos os links.
Artigo Fonte: Messaggiamo.Com
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