Propriedade Real: Compradores agente, agente dos sellers & agente duplo (definido e explicado)
Há uma prática relativamente nova e não sempre bem compreendida em vendas da propriedade real; é chamado agência do comprador ou agente do comprador. Até recentemente realtors e agentes representou geralmente o seller, na oposição ao comprador, durante a transação da propriedade real. Mesmo o agente de propriedade real que o dirigiu do repouso ao repouso não estava trabalhando verdadeiramente em seu interesse. Pela lei, o agente foi requerido trabalhar no lado do seller a fim começar o preço o mais elevado e os mais melhores termos para o seller -- período! Alguns agentes trabalham ainda esta maneira.
No último poucos anos, primeiramente a lei e a prática da respresentação tem mudado agora. Nós temos um jogo inteiramente diferente das opções e dos acordos quando nós estamos comprando a propriedade real. Estas opções eram previamente somente disponíveis e utilizadas por companhias grandes ou por indivíduos ricos. No passado, o comprador começou o representante de um comprador pagando uma taxa acima da parte dianteira e geralmente pela hora, até que a transação estêve completa.
Vinte cinco anos há, como um agente pessoal para clientes e companhias ricos, eu carreguei e trabalhei uma média de 20 horas um a semana para $30 por a hora, mais despesas, mais 10% da transação (ou quando eu era o agente do comprador, uma taxa de $2.000 retentores a começar com e então $30 por a hora e 10% da quantidade abaixo do preço listado que eu podia obter para meu comprador. Se houvesse financiar envolvido eu fui pagado também para encontrar e obter o mais melhor financiamento).
Isso mudou dramàtica. Como o agente de um comprador, uma assinatura no contrato do agente de um comprador de meu comprador começa a transação. Geralmente a mesma taxa de commission original que seria pagada pelo seller é rachada e meia vai pagar o agente do comprador. Em alguns casos o agente vendendo não ajusta acima nenhuma taxa ao agente dos compradores, ou uma taxa muito reduzida, tal como aquelas agências que anunciam commissions de 2% ou de 3% ou de 4% aos sellers, etc.. Nesse caso o comprador escolhe apenas acima o commission faltante e no estabelecimento um outro 4% ou 5% sai da transação e vai-nos como o agente do comprador. Em outras palavras há uma garantia de nós que nós estamos trabalhando SOMENTE para você o comprador e na troca você nos garante um commission de 5% - qual geralmente é tomado já cuidado, ou ao menos parte dela, no commission do seller.
Eu posso prolongar esta divisão das taxas para você no papel se a necessidade for quando nós nos encontramos com a primeira vez. Linha inferior; você não paga mais e você começa a mais melhor respresentação absoluta.
O arranjo da agência do comprador começa com a entrevista inicial, continua com uma seleção inicial das propriedades a investigar e ver e a contrair então negociações. Isto culmina com o estabelecimento e transferência finais dos fundos para a propriedade. O comprador pode escolher ter um agente cometido especificamente a representar seus mais melhores interesses.
A peça grande para o comprador é que he/she começa o benefício das décadas da experiência e do conhecimento profissional, de todas nossas conexões e da reputação com aquelas conexões, e não paga nada até o fim do final da transação. Onde mais pode você começar o mais melhor serviço profissional possível e não pagar nada até que estiver completo e satisfatório. A vontade seu doutor, advogado, contabilista, mason ou carpinteiro faz aquela... NÃO. Nós , se você se contrair com nós primeiramente. Se não nós representamos o seller em sua despesa! Isto é verdadeiro de todos os realtors pela lei. Qual você gosta?
As leis da propriedade recentemente real em virtualmente cada estado estão sendo reescritas para conceder e sugerir que o comprador tem seu próprio representante específico. Se você for o comprador e tiver o agente de um comprador, seu agente tentará começar lhe o mais melhor negócio possível, mesmo se aquele não está no mais melhor interesse do seller.
Legalmente: do "a agência comprador" é um relacionamento onde o agente de propriedade real esteja trabalhando PARA você com responsabilidade fisuciária (responsabilidade financeira e legal). O agente é limitado então legalmente somente ao comprador e deve seus lealdade e allegiance inteiros ao comprador sozinho.
No passado, e nivele na maioria das vezes hoje, todos os agentes de propriedade real e os corretores representam o seller sozinho; para começar o preço o mais elevado para o seller. No seller do fato os agentes NÃO PODEM divulgar inteiramente tudo que sabem sobre uma propriedade ao comprador enquanto procuram o preço o mais elevado. O relacionamento de um corretor e de um agente está estabelecido na escrita com o seller quando a propriedade é alistada para a venda da "no acordo lista".
Em Delaware nós somos requeridos dar cada pessoa que nós trabalhamos com; comprador ou seller; uma explanação escrita a respeito do status da agência. Nós escrevemos profissionalmente os folhetos que explicam a agência do "seller" e é oposto do "à agência comprador". Esta divulgação da agência deve ser explicada, na escrita, no primeiro contato significativo do agente com o comprador ou o seller.
Os agentes em nosso escritório falam com um grande número de compradores interurbanos sobre o telefone. Nós devemos, quando nós finalmente nos encontramos com na pessoa, nos divulgamos e nos determinamos que posição nós faremos exame com a pessoa que nós estamos falando com. Alguns agentes trabalham na maior parte como agentes do seller; alguns trabalham na maior parte como agentes do comprador e alguns trabalham como um agente duplo (onde nós agimos como o representante cheio ao comprador e ao seller). Não obstante o papel que o agente faz exame -- d deve para saber inteiramente e completamente por todos os agentes, compradores e sellers envolvidos -- e deve estar na escrita.
Deixe-nos agora pôr outra vez este para diante:
Agente Do Seller: tem o dever cheio e completo e único para obter o mais melhor negócio para o seller. O agente do seller é permitido SOMENTE dar ao comprador fatos materiais sobre a propriedade. É habitual para que um corretor e um agente cooperando seja um subagent à agência do seller estabelecida pela agência corretora que tem o contrato escrito com o seller ao sell a propriedade.
Agente Do Comprador: tem o dever cheio, completo e único para obter o mais melhor negócio para o comprador. O agente do comprador pode fazer saber a alguns e a toda a informação obtidos em toda a forma, incluindo em investigações da profundidade sobre o seller ou a propriedade.
Agente Duplo: tem que ser legalmente e financeira leal a ambos os partidos. A agência dupla ocorre quando uma agência de propriedade real é contraída para vender um repouso. Isso significa que têm a lista, e um agente dessa mesma agência corretora, funcionamento como o representante de um comprador, mostra essa lista. A agência dupla deve ser divulgada e na escrita concordada por todos os partidos. Alguns povos sentem que a agência dupla é potencial um conflito de interesses. Pode ser a menos que o agente for inteiramente honesto a todos os partidos e estiverem inteiramente cientes e no acordo com esse relacionamento. Aqui, a finalidade inteira do agente duplo é começar o mais melhor negócio possível, em tudo que é componentes, para o comprador e o seller.
Há, no general, duas personalidades principais de agentes do comprador. É primeiramente o agente que representa somente e sempre compradores. O outro é o agente que faz exame de cada transação e de cada cliente no cliente antes de fazer essa decisão. Um agente que trabalhe geralmente enquanto agente de um comprador, por exemplo, não pode querer representar um comprador particular como o agente desse comprador para uma razão ou outra. A razão é geralmente uma de alguma diferença da personalidade. Como eu a ponho, ao falar com um comprador quem eu deseje representar "eu serei seu gladiator. Eu farei a batalha em seu interesse, e à custa de e de encontro aos interesses de, ao seller e ao agente do seller."
O agente do comprador deve ainda ser honesto, mas não necessita ser justo. Por exemplo, se o agente do comprador puder encontrar para fora que o seller está no problema financeiro ou pessoal grande e que o seller tem um mortgage pequeno na propriedade ou que há algum fim do prazo impending para vender a propriedade, então o agente do comprador dirá o comprador. Junto usarão essa informação começá-la bastante para o comprador na despesa do seller... que é possível.
Se eu fosse um comprador, eu não consideraria mesmo fazer uma transação da propriedade real sem o agente de um comprador para agir em meu interesse. Eu sugiro que você é sábio fazer o mesmo. Se houver as negociações detalhadas e extensivas que necessitam ser feitas; como os termos originais e difíceis que devem ser negociados então (sendo o comprador) eu perguntaria que o comprador e o seller concordam me ter como um agente duplo. O que quer que sua escolha, ele deve ser na escrita com seu agente e deve ser sabida a todos os partidos envolvidos.
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A fonte para este artigo é: http://www.kate-jody.com/essays/buyersagent.html
Artigo Fonte: Messaggiamo.Com
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