Investing na propriedade real profitably: Opções do financiamento para a compra de casas rental, parte 1.
Este não é um artigo sobre truques para 100% (nenhum dinheiro para baixo) financiamentos. Mesmo se você não faz exame vantagem de vário de nenhuma estratégia do dinheiro para baixo do tempo ao tempo, estas estratégias não são geralmente aplicáveis quando você começa a investing sistematicamente em repousos rental múltiplos com o objetivo de fazer a renda rental significativa.
Isto é porque algumas destas estratégias requerem um grau de deceit e de sincronismo cuidadoso, outros requer difícil-à-encontra situações fixar o preço ou de seller, e outro requer instrumentos legais sofisticados e treinamento, ou uma combinação de toda a acima. Estas estratégias complexas são boas para vender programas mentoring, livros e cursos de treinamento.
Entretanto, nenhuns destes métodos são práticos, em nossa opinião, como uma prática consistente para investing ético profitable e forç-livre. Para um programa ganhando consistente de investing, você quer poder agir rapidamente, repetidamente, abertamente e consistentemente, que o permitirá de construir acima de um portfolio de propriedades rental em um período de tempo relativamente curto.
É conseqüentemente muito mais profitable e sensible em nossa opinião jogá-la cofre e mantê-la simples. Este meios focalizar em obter investimentos bons do ponto da vista da renda rental e da apreciação futuras, e pagar o que quer que para baixo o pagamento os bancos requer.
Simples como isso. Se você fizer este, você poderá construir rapidamente acima de um portfolio das propriedades.
Você pode imóvel começar negócios muito bons do empréstimo comprando ao redor o financiamento, ou usando um corretor de empréstimo independente. Certifique-se que seu corretor de empréstimo compra ao redor em seu interesse. O financiamento padrão do banco em taxas de interesse boas necessita geralmente um pagamento somente de 5% a de 10% para baixo para a propriedade do investimento, que não está muito muita no retrato grande.
A menos que você estiver indo lançar rapidamente uma propriedade, você quer provavelmente manter o fluxo de dinheiro positivo para na maioria das vezes você para possuir uma propriedade rental. Isto é verdadeiro mesmo se você planeia eventualmente vender a propriedade em um lucro. Apesar de tudo, você nunca sabe quanto tempo você pode ter que prender a propriedade antes que seu valor aprecie significativamente, particularmente se você tem que sobreviver o inevitável para baixo gire nos valores de propriedade que podem durar um ano ou mais. A única maneira assegurá-lo pode confortavelmente manter a propriedade tão longa como você necessidade deve ter o fluxo de dinheiro positivo cada mês.
A esta extremidade, considere as vantagens de pagar um pagamento cheio de 20% a de 25% para baixo. Isto permitirá que você qualifique para os programas os mais baixos da taxa de interesse. Umas taxas de interesse mais baixas significam uns pagamentos mensais mais baixos, que signifiquem o fluxo de dinheiro positivo. No fato, com um 20% a um 25% para baixo, você pode qualificar para do "empréstimos so-called da opção pagamento" com as taxas mínimas do pagamento tão baixas quanto 1%. Com estes empréstimos, as estadas mínimas do pagamento baixas por os primeiros 5 anos, com um tampão do aumento do pagamento cada ano de apenas 1.075 vez o pagamento mensal de ano precedente. Nestes níveis, você conseguirá quase assuredly um fluxo de dinheiro positivo muito bom.
Com tais empréstimos do pagamento do mínimo, você ainda tem que pagar a taxa ajustável atual (geralmente ao redor 4.5% hoje). Entretanto, a maioria do interesse é adiado. No fim de 5 anos, o interesse adiado é adicionado no contrapeso do empréstimo. Este será provavelmente muito menos do que a propriedade apreciou. Conseqüentemente, é um preço pequeno a pagar pelo fluxo de dinheiro positivo ganho durante os primeiros 5 anos.
Um outro hoje prontamente disponível da opção é do "pagamentos interesse somente". Do "os empréstimos da opção pagamento" descritos acima incluem geralmente uma opção do interesse-somente. Isto é, cada mês você tem a opção de pagar o pagamento mínimo descrito acima ou um pagamento do interesse-somente. Outros empréstimos não têm a opção mínima do pagamento e não têm somente uma opção do pagamento do interesse-somente. Em todo o caso, quando você faz um pagamento do interesse-somente, você está pagando somente o interesse pelo mês, e não o está pagando abaixo o princípio. Isto reduz seu pagamento mensal permitindo o fluxo de dinheiro positivo em a maioria de casos, mas naturalmente você não constrói acima de nenhuma equidade na propriedade.
Em regra geral em a maioria de estados, a maioria de empréstimos estão disponíveis com opções do interesse-somente hoje em dia. Às vezes você tem que pagar uma taxa pequena no fechamento por esta opção (tipicamente 125% ao 250%) e às vezes não há nenhuma carga. Se não houver nenhuma carga, você pode encontrar que a taxa de interesse é uma pouco mais elevada. Você apenas tem que comprar e comparar empréstimos para começar o mais melhor negócio, como indicado mais cedo, ou certifique-se que seu corretor de empréstimo independente está comprando você.
Está aqui uma comparação de três plantas dos pagamentos mensais
1) um pagamento mínimo típico (em um empréstimo da opção do pagamento)
2) um pagamento do interesse-somente (em um empréstimo da opção do pagamento ou em algum empréstimo do interesse-somente)
3) um pagamento cheio-fully-amortized (em qual você está pagando abaixo o princípio um pouco cada mês.)
Para uns $200.000 empréstimos, um pagamento do mínimo de 1% é $643 por o mês. Pela comparação, uns 4.5% empréstimos ajustáveis típico da taxa do interesse-somente produzem um pagamento mensal de $750. Última, um pagamento 4.5% inteiramente amortized é $1013.
Você pode ver que o pagamento mínimo e as opções do interesse-somente são baixos e razoavelmente próximos mas o empréstimo inteiramente amortized pode fazer um dente significativo em seu fluxo de dinheiro.
Beware que o pagamento mínimo em um empréstimo da opção do pagamento e na opção do interesse-somente em todo o programa do empréstimo dura (geralmente) por somente 5 anos. Entretanto, há os empréstimos do interesse-somente onde a opção do interesse somente dura 10 anos. O último é preferível se sua intenção for prender a propriedade por mais de 5 anos sem refinancing.
Beware também que, a fim começar a taxa que baixa do interesse-somente eu me usei no exemplo acima (aproximadamente 4.5%), você necessitaria aceitar um programa do mortgage de taxa ajustável (BRAÇO) onde as taxas ajustem anualmente ou mesmo mais frequentemente. Se as taxas de interesse saltassem significativamente nos dois anos seguintes, você poderia começar furado com um pagamento relativamente elevado.
Nós estamos recomendando para a maioria de devedores que planeiam prender propriedades para mais do que um ano ou dois a qualquer um:
1) obtêm do "um empréstimo da opção pagamento" como descrito mais cedo com pagamentos mínimos que último uns 5 anos cheios, ou
2) obtêm um empréstimo do mortgage de taxa ajustável (BRAÇO) com um período fixo inicial do interesse de 5 anos. Isto custará 1% a 2% mais na taxa, mas o seguro é absolutamente worth ele, em nossa opinião, neste tempo no ciclo da propriedade real.
Este artigo reviu algumas estratégias modernas para minimizar seus pagamentos do empréstimo ao comprar repousos do rental do investimento. Há muito mais a dizer neste tópico. Mantenha assim um olho para fora para artigos adicionais pelos mesmos autores no este e em tópicos relacionados.
(c) Copyright 2004, Jeanette J. Fisher e Robert S. Kramarz. Todos os direitos reservados.
O fisher de Jeanette, professor do psychology do projeto, é o autor do "doghouse a Dollhouse para dólares: Usar o psychology do projeto aumentar a propriedade real lucra, "o único livro para revelar segredos do projeto interior em como fazer o dólar superior que investing na propriedade real. Para livros do psychology da propriedade real e do projeto interior, artigos, pontas, e boletins de notícias: http://www.doghousetodollhousefordollars.com.
Robert S. Kramarz é um oficial de empréstimo para uma agência corretora de empréstimo principal. Tem sobre 20 anos de experiência na gerência das finanças e de negócio e vem de uma família um fundo longo na propriedade real que investing e que deposita. Especializa-se em fornecer o financiamento para a compra da propriedade real de investimento. Pode ser alcançado pelo email em MrFunding@22cv.com. Uma informação mais adicional está disponível no Web site http://www.sweetloan.info.
Artigo Fonte: Messaggiamo.Com
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