Como me tornei um investidor imobiliário
Recentemente fechada sobre a venda de duas casas. Eles foram localizados cerca de uma milha além comparáveis e que tinha os valores do mercado. No entanto, além destas duas semelhanças, as duas ofertas eram muito diferentes umas das outras. Deixe-me discutir mais em pormenor as semelhanças e diferenças dos dois deals.My sócio e eu comprado tanto propriedades de famílias que estavam em preforeclosure. A leva para cada propriedade veio de letras que Eu tinha enviado a famílias que haviam recentemente recebido avisos de Padrão. A família respondeu-me um prazo de 24 horas de receber a minha primeira carta. Encontrei com eles dentro de duas horas de receber a sua chamada telefónica e assinou um contrato com eles no local para comprar a sua casa. A outra família respondeu-me depois de receber a quarta carta de mim. Depois de um jovem de trincas de nomeações e duas reuniões que assinou um contrato para comprar a sua casa. Em cada casa fizemos uma "mesa de cozinha" tipo fecho dentro de alguns dias após a assinatura do contrato. Ambas as casas foram compradas "sujeita ao" financiamento existentes nos restantes lugar. O dinheiro dado para cada fervorosa casa foi um dollar.First DealWe comercialização começou a primeira casa por publicidade no jornal ao valor de mercado e colocar sinais no bairro e nas proximidades intersecções. Tínhamos um acordo verbal com o vendedor que iriam clara de todos os seus pertencentes fora de casa dentro de duas semanas. A casa estava muito desarrumada e suja. Quando os vendedores não conseguiram fazer nenhum progresso limpando a casa, fomos em frente com a colocação no mercado e reduziu a perguntar preços. Dentro de duas semanas, tivemos apenas recebeu alguns telefonemas de interessados essencialmente não prospects.At este ponto estamos pedindo a redução dos preços mais longe e mudaram a nossa sinalização para informar o público de que era proprietário financiamento disponíveis. Nesse ponto, começamos a receber um maior número de chamadas telefónicas a partir de perspectivas realmente interessados. O nosso dono financiado termos e as inferior ao valor de mercado nos separou perguntando preço de centenas de imóveis que teriam representado casas bancárias financing.With a segunda casa, comprou um mês mais tarde do que o primeiro, nós imediatamente comercializado com ela proprietário financiamento. Quando comprou a casa que estipulado no contrato que o vendedor tinha que desocupar a propriedade em duas semanas ou ser cobrada uma taxa de falha em fazê-lo. O vendedor foi agradável e cooperativo e avançou rapidamente para retirar seus pertences da casa. O vendedor da primeira casa foi ainda arrastando os pés e a casa estava ainda um mess.Shortly após mudar a comercialização da primeira casa, recebemos uma oferta de um grande comprador interessado. Esta casa foi verdadeiramente ideal para essa família e que queria ajudá-los a entrar na mesma. Ofereceram para comprá-lo com financiamento bancário e que concordou em vender-lhes. Houve ainda tempo suficiente antes do encerramento leilão para fechar a venda do banco financing.I advertiu o comprador que ele deve procurar um empréstimo que não seja um FHA empréstimo, uma vez que não haviam realizado a título de propriedade durante um período suficiente para FHA para aprovar um novo empréstimo. No caso de você não sabia, FHA alterou recentemente uma regra que exige agora uma propriedade deve estar em título, pelo menos, 90 dias antes de eles irão aprovar um novo empréstimo. Então adivinha o que o comprador fez? Direito. Dele hipoteca corretor e seu agente imobiliário direccionais ele FHA empréstimo para um programa. Felizmente, o comprador qualificado para o programa como uma boa FNMA bem. Então eu estipulado no contrato que o comprador teve de ganhar a aprovação de FHA o programa no prazo de 5 dias ou, então largar a FHA programa e proceder com o FNMA programa. Tanto o corretor e do agente necessária educação sobre este ponto, que me forneceu, por escrito, e quatro dias mais tarde, o corretor notificou-me que o comprador não seria aprovado pelo FHA e que estavam com o processo FNMA program.The próximo obstáculo que enfrentou foi a casa inspecção. A inspecção resultou em pedir a várias centenas de dólares de reparações que concordou em fazer. As reparações teve duas semanas para ser concluído. Embora reparações estavam a decorrer nos ordenou uma propriedade apreciação. Os avaliadores em nossa área são backlogged oito semanas, mas sabia que um avaliador que iria realizar uma avaliação dentro de uma semana, para 150% da sua remuneração normal. Claro que não têm o luxo de poder esperar oito semanas para que os caras compraram appraisal.The próximo obstáculo era a título preliminar para uma pesquisa, que mostrou claramente a título felizmente. O anterior proprietário não tem como construção de um inquérito para que a ordem tinha um caro conjunto de documentos a partir do levantamento county.Now que os obstáculos à encerramento foram quase apagadas e estávamos perto de um árduo data, ainda tínhamos um problema com o vendedor anterior. Eles só tinham transferido algumas coisas fora de casa e da casa ainda estava bem confuso. Eles foram Movimentar-se para sair, mas não acabar rápido o suficiente para ficar fora da casa antes de fechar a venda. A sua falta de cooperação e de sua incapacidade de acompanhar, através de suas promessas verbais deixou claro por que razão tinham negligenciado a sua casa e deixá-lo ir em foreclosure.Since os utilitários foram desligados eo vendedor já não estava vivendo na casa eu tinha o direito legal de declarar os seus pertences como propriedade abandonada e eu queria que eles notificados mover os itens para fora para eles. Meu parceiro e eu passei um dia boxe e ensacamento do vendedor de itens pessoais, e de má vontade que escolheu as caixas e sacos até um dia antes do encerramento. Whew! Segunda DealNow, por outro lado, os eventos com a segunda propriedade avançou muito mais suavemente. Compramos a casa, encontrou um comprador para que no prazo de oito dias, e fechado a venda em oito dias later.We decidiu vender a segunda casa em um terreno ou contrato hipotecário wrap com o actual financiamento remanescente no local. Decidimos também estipular que a casa tinha de ser refinanciadas ou dentro de dois anos seria encerrado voltar para nós. Fizemos isso para proteger o interesse do vendedor anterior nos financiamentos subjacente. Eles não querem ficar lá por um longo período de time.Our "dono finanças" signalética atraiu vários compradores rapidamente. É necessária uma grande o suficiente para baixo pagamento a "cura" do empréstimo, isto é, para saldar os actuais arrearage e advogado honorários. Encontramos um ávido comprador que tinha dinheiro suficiente na mão e um bom rendimento, mas sem tempo suficiente na área para ter uma alta notação de crédito. Ele compreendeu o conceito de embrulho financiamento hipotecário e do subjacente e que negociou um contrato com ele em Starbucks. Ele negociou um menor dos preços de venda, oferecendo uma maior estabelece pagamento. Basicamente, nós pudemos receber imediatamente todos os "back-end" lucro que teria sido pago para nós em dois anos do momento em que ele refinanciadas. Recebemos esta na frente em troca de um menor preço de venda. Foi uma troca justa para ambos os parties.He concordou em comprar a casa "como está" e para fazer alguns reparos próprio. Não era necessária uma inspecção casa, não era necessária uma avaliação; reparações não tinha de ser feito e nenhum agente imobiliário de ser paga, e nenhum inquérito teve de ser encomendado. O comprador paga o fechamento de todos os custos que foram muito menos do que teria pago se tivesse utilizado um agente imobiliário e uma hipoteca broker.We utilizado um fecho agente que está muito familiarizado com as operações deste tipo, que ela chama de "não confessado wrap vendas." Nosso fechamento agente tornou-se um amigo e falou ao nosso locais Real Estate Investment Club.In resumo, cada uma das duas ofertas líquida sobre o mesmo lucro, mas é evidente que lidar um preferiria que fazer se uma determinada escolha. Se eu fosse Robert Kiyosaki eu poderia chamar um negócio meu pai rico do negócio e os outros o meu pobre pai do negócio. Temos aprendido o suficiente para fazer ofertas do primeiro tipo ir mais eficiente no futuro, mas eu vou ter o segundo tipo de ofertas todos os dias do week.I espero que todos os seus reais Kombi investir ofertas avançar de forma harmoniosa e rapidamente .***************************** Garry Gamber escola pública é um professor e empresário. Ele escreve artigos sobre o setor imobiliário, saúde e nutrição, e Internet
Artigo Fonte: Messaggiamo.Com
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