Solver van het Probleem van onroerende goederen
Inleiding
Er zijn vele gebieden men kan investeren in. Aangezien ik 15 jaar oud was heb ik de snelste, meest efficiënte manier gezocht om heel wat rijkdom, met de minste hoeveelheid risico te accumuleren. Ik ben nu 58. Terwijl het zoeken van deze weg aan waarheid, bracht ik heel wat tijd in de school van harde slagen door. De school van harde slagen is een zeer interessante maar pijnlijke school om aanwezig te zijn. Het is ook de duurste manier om iets te leren, maar wanneer u een diploma behaalt u PHD in wat hebt met uw tijd en geld te doen en te doen niet. De scholen die ik waren heb bijgewoond: Investerend in ondernemingen als stille partner, die mijn eigen ondernemingen bezit, die voor een andere familie lid-in mijn geval mijn vader werken, die openbaar verhandelde voorraden en effecten, de voorraden die van de stuivermijnbouw, goederen koopt, investerend in gouden en zilveren, onroerende goederen het privé lenen, onroerende goederenontwikkeling, onroerende goederen het remodelleren, het kopen verhinderingseigenschappen handel drijven. Ik werkte ook als solver/matchmaker die van het onroerende goederenprobleem, die bedrijfseigenaars samen met bedrijfskopers brengen, en omhoog onroerende goedereneigenaars aanpassen met onroerende goederenkopers.
Het schrijven over elk van deze activiteiten zou een encyclopedie nemen, zodat zullen wij deze poging tot de soorten situaties beperken u overdwars in de onroerende goederenschool van harde slagen kunt in werking stellen. Ik zal mijn oplossing met de bepaalde situatie voorstellen. Er is meer dan één mogelijke oplossing en ik nodig u uit om met andere mogelijke oplossingen op de proppen te komen aangezien u leest. Als u wat waarde vanuit mijn ervaringen krijgt die hopelijk uw onderwijs aan de onroerende goederenschool van harde slagen zullen verminderen. Voel vrij om me met de elektronische post te versturen uw commentaren, afwisselende oplossing of verhalen. , Gelieve, te laten me weten dat het al recht voor me is hen te publiceren.
Mijn Filosofie van Onroerende goederen
Als manier om te introduceren, dacht ik u zou kunnen vinden welke lessen ik, na al deze jaren van onroerende goederen, het interesseren heb geleerd. Koop onroerende goederen in plaats van voorraden, banden, beleggingsmaatschappijen, of goederen. Wanneer u een winnaar in één van deze niet echte landgoedgebieden plukt kunt u tot 5-10 keer uw geld maken. Wanneer u, in één van deze niet echte landgoedgebieden verkeerd bent, kunt u tot 90% van uw geld eigenlijk losmaken. In onroerende goederen, als u niet gulzig-niet snel-in één jaar rijk probeert te worden, kunt u 100 keer uw geld, op de bovenkant maken. Het risico aan de onderkant is slechts gebaseerd op hoe goed u alle mogelijkheden voor tijd bekeek. Als u, wordt het risico aan de onderkant voor slechts de holdingstijd verminderd om een fout te bevestigen. Als u binnenstormt en alle mogelijkheden van een bedrijfsonderneming niet onderzoekt, kunt u 100% van uw geld eigenlijk losmaken. In mijn mening een bovenkant van 100 keer winst is betere dan 10 keer winst.
Mijn filosofie op onroerende goedereneigendom is in de laatste 15 jaar veranderd. Ik gebruikte om te denken dat het verkopen bij de bovenkant van de markt de slimme beweging en het inkopen van de neerstorting was. Nu ben ik van mening dat nooit kopend wanneer de prijzen neer nog is zijn een slimme beweging maar verkopend de manier is te gaan. Op een bezit in een benedenmarkt te houden vereist u het juiste van plan zijn om de neerstorting te overleven. Dit roep ik een achterdeur of een rampenplan. Dit is heeft een plan en het weten van wat u zult doen als alles met u oorspronkelijk plan verkeerd gaat. Wanneer u een reserveplan hebt, hebt u het nodig zelden. Dit is de basis van mijn filosofie. Met dit begrip, zou u duidelijker kunnen zien waarom ik deed wat ik in deze situaties deed.
De Verhalen en het artikel:
Het gebied van onroerende goederen het investeren is één van het meest complex omdat het een combinatie en onroerende goederen van wet is. Het is één van interessantst omdat de fortuinen worden gemaakt en op dit gebied verloren, en de aantallen zijn zo enorm. Ten slotte is het een gebied waar de oplichters heel wat geld en vaak kunnen maken met het weggaan. Na zijn sommige verhalen (anamnese) ik hebben behandeld en sommige artikelen die ik voor wat betreft fraude in onroerende goederen heb geschreven. Tot slot heb ik een artikel op de grondbeginselen van verhinderingen en onroerende goederen in het algemeen, voor uw rente omvat. Ik hoop u van hen geniet.
De Verhalen:
Verhaal # 1:
Het was vroeg Maart 2000 en ik ontving een vraag van Kevin. Hij zei dat hij over me van sommige wederzijdse vrienden had gehoord. Hij wilde in het kopen van huizen HUD (Eigenschappen die de Overheid had verhinderd) speculeren. Hij wilde hen omhoog kopen, hen bevestigen en dan hen verkopen bij een winst. Hij had gehoord dat ik vele verhinderingen in de jaren '70 en de jaren '80 had gekocht en hij hoopte ik hem kon adviseren. Wij kwamen voor lunch samen en hij vertelde me zijn het levensverhaal. Het belangrijke deel van dit gesprek is dat hij ingescheept op 14 eenheidsflatgebouw in San van de binnenstad Bernardino, over de straat, van één van de ruwste hoge scholen in Californië had gekocht.
Tegen het eind van de vergadering, had ik dat hij ongeveer $75.000 voor het gebouw teveel had betaald berekend, had hij reeds $200.000 proberend verspild om het te remodelleren, en het was nog $100.000 vanaf wordt geëindigd. Hij had het 1,5 jaar gekocht geleden en een groot deel van zijn kosten was de rente op al zijn leningen, met betrekking tot dit project. Hij was nu brak, en in diep probleem, maar in zijn mening, kwam het slecht nodig geld.
Het is interessant om nota te nemen van waar hij het geld om in dit project ertoe bracht te investeren. 4 jaar vroeger werd hij geld gegeven om een flatgebouw te kopen door zijn vader. Hij werd gegeven genoeg geld dat hij slechts een zeer kleine $150.000 onroerende goederenlening nodig had om een gebouw in Pasadena te kopen die hem een totaal van $525.000 kostten. Om het project van San te kopen Bernardino rehab, herfinancierde hij eerst de eerste vertrouwensakte op het gebouw van Pasadena en sprong het leningssaldo aan $385.000. Toen dat geld was gegaan leende hij $74.000 als tweede Akte van het Vertrouwen op zowel Pasadena als de eigenschappen van San Bernardino. Door de manier, kostte die lening hem 15% rente en $15.000 in omhoog voorprijzen om het geld te krijgen. Alvorens wij scheidden, vertelde ik hem dat hij zeer een uitgavenfout in het kopen San Bernardino maakte. Ik verklaarde dat van de dag hij het gebouw kocht het een zekere weddenschap was dat het project zou ontbreken. Ik moest toen hem vertellen dat ik hem geen geld op San Bernardino, zou lenen om zijn uiteinde te bewaren.
In de loop van de volgende 2 maanden ontving ik periodieke telefoongesprekken, vertellend me de vooruitgang van de mobilisering van gelden. Één van die updates werd ik verteld dat de bestaande 2de geldschieter van de Akte van het Vertrouwen zei dat hij Kevin toegevoegde $100.000 zou kunnen geven hij het project moest beëindigen. Tezelfdertijd geloofde Kevin ook hij een bank had gevonden die alle leningen van San Bernardino zou kunnen herfinancieren. De moeilijkheid met het bancaire krediet was dat de schattingsprijs $3.000 was, en het moest vooraf worden betaald, zelfs om enkel voor de lening van toepassing te zijn. Opnieuw vroeg Kevin me om geld. Opnieuw weigerde ik om meer goed geld onderaan zijn zwart gat te zetten.
Dan één ochtend kreeg ik een vraag van Kevin, "als ik niet tot betaling $2.000 aan de 2de houder maak van de vertrouwensakte, zal hij verhindering in 2 dagen beginnen. Kevin ook vertelde me de "2de geldschieter van de vertrouwensakte zei dat hij het flatgebouw van Pasadena voor wat had betaald ik voor het, 4 jaar geleden, $525.000." zou kopen De aanbieding had een bepaling aan het. Kevin moest de leningsstroom eerst brengen. In mijn mening, als Kevin de leningsstroom kon brengen, waarom zou hij last gelijk maken om het bezit voor een groothandelsprijs te verkopen? Ik kon niet geloven wat ik hoorde.
Na het horen van elk van dit besluit ik dat het tijd is die ik heb opgehouden zeggend nr en hulp. Welke Kevin hij dacht wilden waren een onroerende goederenlening voor heel wat geld. De waarheid is, dat het geld niet de oplossing aan zijn probleem was. Het probleem moest verschillend zijn dan welke Kevin geloofde, wat is waarom het probleem voortduurde. De echte situatie was niet lenend. Meer het lenen betekende meer geld onderaan het afvoerkanaal.
De ervaring heeft me, "onderwezen als het probleem was wat Kevin dacht het was, zou het geen probleem." zijn Wat betekent deze uitdrukking? Een zakenman heeft een financiële reeksrug. Hij denkt dat met wat korte termijn die kan hij van de reeksrug terugkrijgen en tot de bovenkant terugkeren financiert. Na rond het kijken, zal onze zakenman gewoonlijk het geld vinden, maar vreemd genoeg lost het probleem niet op. Als het probleem zich verbeterde, dan was de zakenman juist over wat het probleem was, en het probleem zijn gegaan. Gewoonlijk helpt het geld niet, maar de zakenman begrijpt dat niet. Hij realiseert niet dat het probleem geen geld in de eerste plaats was. Als het was, zou het probleem nu gegaan worden. Laat de verklaring voortzetten. Het laatste geleende geld is nu gegaan en het probleem duurt voort, zodat gaat onze zakenman om te vinden uit meer geld om het probleem op te lossen dat niet met het geld oploste dat hij, de eerste keer heeft geleend. Wat gebeurt de tweede keer? Het zelfde ding. Het geld wordt uitgeput en nog verder gaat het probleem.
Onze zakenman werkt aan het verkeerde probleem. Het probleem is geen geld, of het probleem zou gegaan zijn. Kevin dacht het probleem geld was. Het was niet. Hij had reeds $300.000 in het gebouw van San Bernardino, bovenop de 1ste lening gegoten van de Akte van Vertrouwen $209.000 die gebeurde toen hij het gebouw kocht. Alvorens hij werd beëindigd, besteedde hij meer dan $500.000 in een gebouw dat $100.000 om vergt te eindigen, maar was slechts $475.000 waard, nadat het werd beëindigd.
Wat kon ik doen? Gebruik wat goede Lord me 30 jaar van ervaring, voor wat betreft het weggaan van problemen gaf die ik opleverde toen ik jong en onervaren was. Hier was de oorlogsstrategie. Ik bracht Kevin ertoe overeenkomen om totaal beheer van de twee eigenschappen aan me om te keren. Wetend dat ik het bezit beheerde en werkend aan was wat ik geloofde het correcte probleem, voelde ik comfortabel over het loaning van geld op deze overeenkomst. Als ik op niet kan vertrouwen om dit probleem op te lossen, dat ik kan vertrouwen op? Ik begon door Kevin $25.000 loaning om nodig reparaties te maken aan het gebouw van Pasadena, de bezitsbelastingen te betalen en de eerste en tweede leningenstroom op het slechts bezit van Pasadena te brengen. Niets moest op dit moment, aan het gebouw van San worden besteed Bernardino.
Nu ik het flatgebouw van Pasadena controleerde, ontdekte ik welke reparaties het gebouw vergde. De lijst was zo lang het nam de één mens drie full-time maanden, om het volledig te behandelen. Ik deed toen een zeer gedetailleerde marktstudie en bepaalde wat de markt in huren zou betalen. Ik vroeg de huurders voor een lijst van alles zij gedaan in hun flats gelukkig wilden zijn. Ik deed toen alles de gevraagde huurders en ik hief toen hun huren 30% op. Nadat het gebouw volledig was, hief ik de huren op nog eens 15%. De waarde van het gebouw ging uit en ik ontving een aanbieding voor $725.000. Dit was $200.000 meer dan zijn waarde 6 vroeger maanden. Ik zette het in borg, en toen realiseerde ik dat ik de huren kon opheffen wat meer. Ik hief opnieuw de huren in borg op en dwong de koper om nog eens $25.000 voor het gebouw te betalen. Het brengen van de prijs aan $750.000. Die winst $225.000 was nodig helpen het geld dat behandelen in San Bernardino wordt verloren.
De Nota van de auteur: De borg mislukte en het gebouw werd gehouden tot deze update, 5 December, 2004. Het gebouw is nu in borg voor $1.583.000
Wat deed ik over San Bernardino? Ik contacteerde de verkoper/de geldschieter en vroeg hem of zou hij me de veiligheidswacht willen trekken uit het gebouw en hem laten het in verhindering terug hebben. Hij wilde achter het niet, alhoewel hij beweerde dat hij bereid was om dat te doen. Hij bood me $25.000 in aansporingen aan om me ertoe te brengen om het geld persoonlijk te lenen noodzakelijk voor de voltooiing van het gebouw, zodat zou hij niet achter het moeten nemen. 3 Maanden die hij heeft geprobeerd om me ertoe te brengen om geld in het gebouw, met het idee dat te zetten zodra ik zette mijn geld in ik niet lopen=zou= vanaf het. Het echte verhaal was dat ik geen dime in dat zwarte gat zou zetten tot ik berekende hoe te om het te maken minstens $100.000 van het verloren geld van Kevin terugkrijgen. Ik vroeg om een korting $70.000 op de nota, en bood aan om hem te betalen. Wij onderhandelden twee maanden. Net toen ik bereid was om de overeenkomst te beëindigen, verkocht de verkoper zijn nota aan iemand anders voor slechts een korting $30.000. Ik kon niet het geld maken dat ik omdat de nieuwe notahouder nu 100% van gepast belang en hoofd wilde heb gewild. Dit wierp een aapmoersleutel in mijn het onderhandelen. Al dit keer, had ik een koper die zich in de vleugels bevindt het gebouw van Kevin te kopen terwijl ik onderhandelde. Ik werd toen gedwongen om het bezit aan deze koper te verkopen en Kevin kreeg slechts een weinig zijn investering terug. De geldschieter en ik allebei speelde een hoog spel van de stakenpook. Ik verloor deze ronde. Als ik de uitbetaling kon verminderd gekregen hebben, Kevin ontving een grote hunk van geld van "zoals" de verkoop is. Dit is wat ik het spelen "Craps" op een zeer grote raad van het Monopolie roep.
De Nota van de auteur: De koper, die ging hij $125.000 zetten om het remodelleren te beëindigen, op de hoogte bracht me, na één jaar denkt, dat hij $300.000 had besteed om het gebouw te beëindigen. De flatgebouwwaarden stegen snel tijdens deze tijdspanne, zodat steeg het project van Kevin in waarde tezelfdertijd de koper dieper en dieper ging in bouwskosten. De koper maakte al recht uiteindelijk op. Als de markt was gestorven, zou hij $200.000 bij de deze bouw verloren hebben nadat Kevin reeds een fortuin had verloren. Het is allen over timing, is niet het?
Kevin leerde dat het geld alleen niet het antwoord aan zijn problemen was; hij wenste een Genie, om zijn Turkije in swan te veranderen.
Verhaal #2
Janet is de dochter van één van mijn oudste en rijkste vrienden en cliënten. Wij hebben onroerende goederenovereenkomsten samen gedaan aangezien 1975, Janet en haar echtgenoot begonnen verontruste onroerende goederen in Phoenix Arizona in 1994 te kopen, dat 8 jaar was geleden toen het het te doen ding was. Het was nu Dec 2000. De markt schijnt te vertragen en deed na 11 September, hadden 2001, Janet voortdurend geld van haar vader geleend, wanneer de dingen te moeilijk werden. Zij verkocht later alles in Phoenix en kocht bezit in Noordelijk Californië. Dan in 1999, één jaar alvorens ik binnen werd gebracht, begon zij onroerende goederen kopen in de Stad van Kansas. Één vader van dagJanet riep me en vroeg om mijn hulp. Hij had geleend zijn dochter $200.000 en was van mening dat alles zij bezat omgekeerd was. (Leningen meer dan de marktwaarde). Dit werd verder gecompliceerd door het feit dat als zij haar eigenschappen verkocht, om haar vader te betalen, de vermogensaanwasbelastingen omhoog om het even welk contant geld, van de verkoop zouden eten. Bovenop al dit, hield Janet vragend om meer geld om de betalingen op de eigenschappen omhoog te houden die een negatieve cash flow hadden en genoeg huurinkomen niet hadden.
Hij huurde me in om zijn dochter te helpen en kwam overeen om mijn prijs te betalen. Ik zou met dit 40 jaar oude jong geitje, werken om haar ertoe te brengen om haar vaders $200.000 terug te keren en schuld vrij totaal te maken. Janet en ik kwam samen. Zij was briljant. Zij wist wat zij deed, voor zover het plukken goede onroerende goederen behandelt. Zij bezat, op het tijdstip van onze vergadering, 10 eigenschappen die in 2 verschillende staten worden gevestigd, en er waren $500.000 in gelijkheid. Als wij het konden weggaan, alvorens haar vader had zouden de een slagdingen groot zijn. Janet ging met de regeling akkoord, gelukkig, als ik haar adviseur, niet van hem zou zijn. Haar vader kwam overeen om te financieren welk geld ook werd gevraagd zolang ik het goedkeurde. Ook moest ik zijn om de vader van Janet om het geld te vragen, aangezien verstoord tussen verder en dochter unbearable werd.
Dit is wat wij deden. Een lijst van nodig reparaties werd gecreeerd voor elk van de 11 eigenschappen. Het bod werd ontvangen en het werk bevolen om binnen 30 dagen worden gedaan. Dit moest geen maanden vergen. Het moest onmiddellijk worden gedaan zodat konden wij naar stap twee gaan. Stap 2 was op de markt het elk van duur Noordelijk bezit van Californië te brengen. Aan mijn disbelief, wilde Janet haar familie, naar een nieuwe stad, in het midden van al dit gaan en haar vader kwam overeen om haar te laten het doen. Zij had gevonden een oud verlagingshuis dat zij voelde onderwaardeerd was. Dat betekende dat haar oude woonplaats in de groep te verkopen eigenschappen werd gezet. Verkoop is wat wij van plan waren om te doen. Alles moest op de markt worden gebracht, en aan de beste te krijgen prijs worden verkocht, maar verkocht hoe dan ook. Het bezit in Kansas moest worden hersteld en volledig worden gehuurd. De eigenschappen die bij wat zouden kunnen worden verkocht wij dachten waren volledige kleinhandels, ook werden gezet op de markt. Het plan was dat toen alles werd verkocht, de vader resultaat opgeleverd zou worden; de leningen op de resterende eigenschappen worden betaald en het saldo van het contante geld in de bank worden gezet. Sinds elk van Kansas schijnen de overeenkomsten een goede investering te zijn, kon Janet nu blijven meer bezit van Kansas, (zij had slechts $25.000 aan elke overeenkomst besteed) maar voor al contante geld kopen. De huren die binnen genoeg inkomen voor haar familie om zonder het moeten produceren te leven om geld van papa of wat betreft haar ei van het investeringsnest vragen komen zouden. Dat was het plan.
Ik vergat één laatste ding. Omdat veel van de eigenschappen gekocht jaren geleden op 1031 uitwisselingen (belastingvrije uitwisseling) waren geweest, ging de vermogensaanwasbelasting de contant geldopbrengst omhoog eten. Dat was één van de vallen Janet viel in. Zij vond zij niet kon verkopen zonder een vervanging te kopen. Natuurlijk door te liquideren niet alvorens opnieuw te beginnen, zou zij nooit uit schuld met haar onroerende goederengeldschieters of haar vader worden. De oplossing, voor dit probleem was eenvoudiger dan men zou denken.
Eerst, deed de vader een uitwisseling 1031 met Janet voor één van de grote winsthuizen. De vader verkocht Janet zijn persoonlijke woonplaatsen neer voor geen geld. Nu huurde Janet haar vader het huis hij in leeft. Zo veel voor vermogensaanwasbelasting op winst $150.000 in die één grote verkoop. De tweede grote winst was in het huis Janet momenteel binnen leefde. Dat was belastingvrij in het kader van de huidige wetten. Aangezien de andere verkochte huizen kleinere winsten hadden, besloot men dat het economisch besluit om uit schuld te krijgen belangrijker was dan vermijdend betalend om het even welke belastingen.
De Nota van de auteur: Dat was het plan. Zo wat gebeurde? Janet besliste zij niet de troep in Kansas wilde verkopen en me in brand stak. Zij weigerde om haar vader te betalen achter en vanaf December 2004 had hij geen dime gezien. De vader heeft afgetrokken wat zij hem van haar overerving verschuldigd is, die in een vertrouwen zal worden gezet dat door haar broer ten voordele van de kleinkinderen wordt beheerd. Onroerende goederen in Californië schoot na 9/11/01 terroristenaanval en haar eigenschappen allen verdubbeld omhoog in waarde.
Samenvatting: Iedereen denkt dat zijn of haar probleem niet confrontable en daarom unsolvable is. Ik heb geconstateerd dat iemand buiten mij mijn V.N.-CONFRONTABLE problemen in 10 min kan oplossen en ik kan het zelfde voor hen doen. Het is geen kwestie om slimmer te zijn, of meer ervaren, hoewel de ervaring een wanneer het op de proppen komen met gemakkelijke oplossingen, snel helpt. Het is werkelijk dat wij allen bereid zijn om iemand anders problemen veel te confronteren gemakkelijker dan ons. Wanneer wij bereid zijn om ons eigen probleem te confronteren frontaal, beginnen de oplossingen wonderbaarlijk te verschijnen. Wat ik doe is hulpmensen neemt hun bergen en verandert hen in molehills. Molehills worden dan afgevlakt met gemak.
Te leren lessen: Eerst, denk niet u slimmer bent dan de mensen die deze manier vóór u overgingen; u bent niet. Ten tweede, voor altijd uit gaan de markten nooit, niet hebben gepresteerd alsof zij zullen. Ten derde, als u niet op het slechtst wordt voorbereid, zal het u doden. Als u wordt voorbereid, zal het slechts een weinig kwetsen. U zult overleven en zult weg veel rijker uiteindelijk komen.
Willard Michlin is een Investeerder, Bedrijfsmakelaar, de Makelaar van de Onroerende goederen van Californië, Accountant, de Financiële Adviseur van de Nood, Bekende Openbare spreker en Administratief/Handelsadviseur. Hij kan in zijn Ventura, het bureau van Californië door 805-529-9854 of per e-mail worden gecontacteerd bij broker@kismetbusinessbrokers.com te draaien
Zie ander artikel door Willard bij http://www.kismetgroup.com
Artikel Bron: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster krijgen html code
Voeg dit artikel aan uw website!
Webmaster verzenden van artikelen
Geen registratie vereist! Vul het formulier in en uw artikel is in de Messaggiamo.Com Directory!
