Basis onroerende goederenwaardevaststelling
Gezien de huidige rente (durf ik zeg hysterie) verbonden aan het investeren in vuil en gebouwen, dacht ik het voor onze lezers interessant zou kunnen zijn om een snel, vuil handboek op onroerende goederenwaardevaststelling te hebben. Mijn perspectief komt uit jaren in de industrie evenals wat tijd lerend bij de knie van enkele betere onroerende goederenmeningen in academia.
Ik zal (aan één of andere graad) het investeren in zijn woonplaats, voor consumptie, van het investeren in onroerende goederen voor pret en winst scheiden. De reden voor deze scheiding is dat veel van het nut of de waarde van zijn huis in genoegen één krijgt van het leven daarin, of het verbruiken van het gesloten is. Hoewel er bepaalde egoslagen zijn aan het bezitten van grote gebouwen, een complex gebouw - als u zal, is de waarde verbonden aan land, flats, bureaugebouwen en pakhuizen gesloten in de cash flow die zij of hebben verstrekt verstrekt. [Dat complexe het gebouw binnen om met grote, trofeeactiva komt te spelen - ik zou geen van onze lezers verwachten om de Piramide te kopen TransAmerica of schroeit Toren, maar er is een interessant argument in verband met waarom die gebouwen premies over hun nabijgelegen concurrenten verdienen - die de bespreking in een andere tijd zal moeten plaatsvinden.]
Het eerste basis te begrijpen principe is dat om het even welke activa voor de graad slechts waardevol zijn waaraan het cash flow aan zijn eigenaar zal verstrekken. Het is belangrijk om bureaugebouwen, als bureau geen gebouwen, maar als machines van de huurverwezenlijking te zien. Men zou moeten zien, als geen vuil, maar als optie landen uit te bouwen en te huren of te verkopen - en zo, cash flow creëren.
„Maar JS, hoe ik kan beslissen wat voor die kasstroom te betalen?“ En „JS, wat als de kasstroom onvoorspelbaar is of moeilijk is te schatten?“ Ik hoor uw vragen, en zij zijn goede degenen. En dat is waarom er verschillende manieren zijn om de waarde van echte activa te beoordelen.
Er zijn vier fundamentele manieren om de waarde van een gebouw of een lap grond te benaderen. Er zijn de Voorzien methode van de Cash flow, of DCF, is er de methode van het Tarief van GLB, is er de methode van de Kosten van de Vervanging en er is de Vergelijkbare methode. Elke men heeft zijn eigen voordelen en nadelen.
DCF
De voorzien analyse van de Cash flow of de analyse DCF zijn niet uniek tot onroerende goederen; in feite, werkt het met om het even meest welke totaalvermogen. DCF is het proces zal zien om kasstroom vooruit te voorspellen voor enkele realistische periode (om het even welke analist van het investeringsbankwezen zal dit velen DCFs gedaan hebben van 10 jaar dat hij of zij hen in hun slaap) gewoonlijk vijf of tien jaar en dan die kasstroom terug naar het heden te voorzien om de huidige waarde van het gebouw te vinden. Ik ga niet aan de finesses binnenkomen van het kiezen van de aangewezen discontovoet (maar misschien zal één van mijn medekroniekschrijvers) maar ben het voldoende om te zeggen die de aangewezen discontovoet binnen zou moeten nemen om de relatieve borg van de toekomstige kasstroom (of meer bepaald, het risico verbonden aan de kasstroom specifiek voor deze activa) rekenschap te geven. De kasstroom omvat de huren of het contante geld die spit uit evenals de eindwaarde zullen zijn (of de waarde dat het gebouw bij een verkoop (minder transactiekosten) aan het eind van de analyse) zal halen. Hieronder is een voorbeeld van een analyse DCF. Merk op hoe men het gebouw afhankelijk van zijn discontovoet zeer verschillend zou kunnen taxeren. Veronderstel dat de vraagprijs voor het gebouw $150 is - misschien zou dit niet zulk een grote investering zijn. Bouwend een eenvoudig model blink uit en het lummelen met huurstromen en eindwaarden zal tonen hoe gevoelig deze analyses aan zelfs pasmunten zijn.
De voordelen aan dit type van waardevaststelling zijn dat als u vrij zeker over de toekomstige kasstroom bent en de ware kosten van uw kapitaal evenals de correcte discontovoet voor dit type van activa begrijpt, dan één kunnen een goed idee krijgen van wat te bieden of wat u bereid zou zijn om voor activa te betalen. Natuurlijk, zijn de nadelen dat als iemand om het even wat voor de volgende tien jaar kan nauwkeurig voorspellen, ik hen wil ontmoeten en hen om het even wat kopen zij willen - zij zijn mijn gewicht in goud (geen klein aantal verzeker ik u) waard. Ook, is het kiezen van de juiste discontovoet een kunst en niet is een wetenschap, als dusdanig, het niet alleen moeilijk, maar het is ook naar voren gebogen om worden opgelapt met. Of met andere woorden, hebben veel van mijn collega's (en JS moet niet worden standgehouden zoals beter dan iedereen anders) evenals zelf achteruit om aan de vraagprijs gewerkt te krijgen. Of wij hebben het model gedaan en dan de discontovoet verkozen bij een waarde aan te komen die in feite het bouwvak zal maken.
In het algemeen, keur ik dit type van waardevaststelling niet goed. Het is te gevoelig voor oordeel/fouten en neemt niet binnen om de grillen van de markt rekenschap te geven. Bovendien, werkt deze methode niet goed met land, lege gebouwen, renovatiekansen of enig type van activa dat geen cash flow of uiterst moeilijk heeft om kasstroom te voorspellen.
Het Tarief van GLB
De methode van de Kapitalisatie of de methode van het GLBtarief zijn gelijkaardig aan de methode DCF. In feite, is het werkelijk enkel een kortere weg voor de methode DCF. De volgende vergelijking verklaart wat een GLBtarief is:
Eerste Jaar NOI ÃÆ'à † ’Âà ‚· De Aankoopprijs van de bouw = Het Tarief van GLB
NOI is Netto Werkend Inkomen. NOI is fundamenteel cash flow van een gebouw, exclusief schuldendienst en inkomensbelastingen (niet echte successierechten). Als voorbeeld, als wij het gebouw van de bovengenoemde Analyse nemen DCF en wij een aankoopprijs van $100 en een NOI van $10 veronderstellen, is het GLBtarief 10%. [$10/$100 = .10 of 10%]. om de methode van het GLBtarief te gebruiken om te weten te komen wat om voor een gebouw te betalen, moet één slechts twee dingen, verwachte NOI voor het jaar na aankoop en het GLBtarief voor gelijkaardige activa (en dit betekent gewoonlijk huurders) in de markt begrijpen. Als u deconstruct deze methode die het is begonnen om als een waardevaststelling te kijken DCF - maar die gelijkenissen en waarom zij of kunnen kunnen niet steek houden wordt beter bewaard voor een recentere kolom.
NOI is Netto Werkend Inkomen. NOI is fundamenteel cash flow van een gebouw, exclusief schuldendienst en inkomensbelastingen (niet echte successierechten). Als voorbeeld, als wij het gebouw van de bovengenoemde Analyse nemen DCF en wij een aankoopprijs van $100 en een NOI van $10 veronderstellen, is het GLBtarief 10%. [$10/$100 = .10 of 10%]. om de methode van het GLBtarief te gebruiken om te weten te komen wat om voor een gebouw te betalen, moet één slechts twee dingen, verwachte NOI voor het jaar na aankoop en het GLBtarief voor gelijkaardige activa (en dit betekent gewoonlijk huurders) in de markt begrijpen. Als u deconstruct deze methode die het is begonnen om als een waardevaststelling te kijken DCF - maar die gelijkenissen en waarom zij of kunnen kunnen niet steek houden wordt beter bewaard voor een recentere kolom. In commerciële onroerende goederen, is dit de gemeenschappelijkste methode om bezitsprijzen op te geven of over waardevaststellingen te spreken. De makelaars zullen over gebouwen „uitwisselend bij 8 GLB.“ spreken Dat betekent dat een gebouw bij 12.5x zijn eerste jaar NOI verkocht. Ben zorgvuldig om tussen „in-place NOI“ en „ontworpen“ of „pro forma NOI te omlijnen.“ Ook ben zorgvuldig hoofdbijdragen nauwkeurig om te voorspellen nodig om een gebouw gehuurd te houden of huur-bekwaam. Omdat de GLBtarieven slechts binnen aan rekening NOI nemen, onderscheiden zij vaak niet tussen gebouwen die massieve hoeveelheden kapitaal en arbeid om vereisen omhoog te houden en degenen die niet.
In het algemeen, is dit een grote kortere weg om te beslissen als een gebouw de moeite waard is doend meer werk. De het tariefanalyse van GLB is enkel een uitgangspunt in het beslissen van wat voor een bezit te bieden. Maar het begrip van marktGLB tarieven (of het gemiddelde GLBtarief de activa waarvoor) handel hebben gedreven is zeer waardevolle metrisch. Ik zou dit als op één na de bestemethode voor onroerende goederen taxeren plaatsen.
De Analyse van de Kosten van de vervanging
De analyse van vervangingskosten is precies wat het als klinkt. De vervangingskosten zijn de kosten om die nauwkeurige activa in die nauwkeurige plaats te ontspannen. Een goede analyse van vervangingskosten zal niet alleen binnen aan de waarden van het rekeningsland en de bouw kosten maar ook ontwikkelaarwinst en het dragen kosten voor bouwschuld nemen.
Hoewel de makelaars vaak zeggen „dit onder vervangingskosten“ gaat handel drijven het is vaak niet het geval en ook, is dat gewoonlijk niet relevante metrisch. De vervangingskosten zijn het achterwaartse metrisch kijken en één die niet binnen neemt om het belangrijkste ding rekenschap te geven, wat het gebouw zal kunnen op dit ogenblik verdienen. Herinner me, is het contante geld koning.
Ik zal zeggen dat in het algemeen, deze methode nutteloos is. Het argument dat als u iets onder vervangingskosten koopt, „u slechts kunt gekwetst worden als niemand ooit hier opnieuw“ bouwt is sjofele. Als u een trillende markt met hoge vluchtigheid inkoopt, kon dit argument wat verdienste hebben. Maar tenzij u een van-marktovereenkomst krijgt of er wat reden is om te geloven dat andere geïnformeerde kopers niet van de overeenkomst bewust zijn gemaakt u onderzoekt, zou u moeten vragen waarom u iets aan onderstaande vervangingskosten kunt kopen.
Vergelijkbare Analyse
Dit is de belangrijkste methode om om het even welk type van activa te taxeren, maar het is vooral nuttig in onroerende goederen. De vergelijkbare methode of comp de methode zoeken eenvoudig activa in de markt die aan gelijkaardig zijn u verwerft en bekijkt wat zij voor op a per vierkante voet, per acre of per eenheidsbasis hebben uitgewisseld. Als u meer, dan iedereen anders in de markt betaalt, zou er een goede reden moeten zijn. En als u minder betaalt, bereken waarom.
Deze methode is best voor „hard om activa“ zoals lege gebouwen, land en woonhuizen te taxeren. Voor die punten, is de kasstroom onbestaand of te moeilijk te schatten. Ingebed in deze methode van waardevaststelling wordt een centraal thema, dat van de efficiënte markt. Mits er ruime bieders en vrij eerlijke marktonthulling zijn de prijzen waarbij de activa handel hebben gedreven zijn waarschijnlijk de beste aanwijzing van hun waarde.
Als u specifiekere vragen over een andere methode of over iets in dit artikel hebt, gelieve te aarzelen om me of geen post-it aan http://www.whatbubble.com te schrijven.
J.S. Het zilver is een een onroerende goedereninvesteerder en mede-redacteur-in-leider in whatbubble.com. Als u uw eigen commentaren zou willen posten, of om het even welke financiële vragen hebben die door een deskundige kostenloos worden beantwoord of als u meer zou willen enkel lezen over dit onderwerp te bezoeken gelieve http://www.whatbubble.com. Als u wenst om dit artikel heruit te geven, vragen wij u alle verbindingen behoudt.
Artikel Bron: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster krijgen html code
Voeg dit artikel aan uw website!
Webmaster verzenden van artikelen
Geen registratie vereist! Vul het formulier in en uw artikel is in de Messaggiamo.Com Directory!
