Hoe ik een onroerende goedereninvesteerder werd
Onlangs sloot ik op de verkoop van twee huizen. Zij werden gevestigd over een mijl apart en hadden vergelijkbare marktwaarden. Nochtans, voorbij deze twee gelijkenissen, waren de twee overeenkomsten zeer verschillend van elkaar. Laat me meer in detail de gelijkenissen en de verschillen van de twee overeenkomsten bespreken.
Mijn partner en ik kocht beide eigenschappen van families die in preforeclosure waren. De lood voor elk bezit kwamen uit brieven die ik aan families had gepost die onlangs Berichten van Gebrek hadden ontvangen. De één familie antwoordde aan me binnen 24 uren na het ontvangen van mijn eerste brief. Ik kwam hen samen binnen twee uren na het ontvangen van hun telefoongesprek en ondertekende een contract ter plekke met hen om hun huis te kopen. De andere familie antwoordde aan me na het ontvangen van de vierde brief van me. Na een paar gebroken benoemingen en twee vergaderingen ondertekenden wij een contract om hun huis te kopen. Met elk huis deden wij het type „van keukenlijst“ het sluiten binnen een paar dagen na het ondertekenen van het contract. Beide huizen waren gekocht „onderwerp aan“ het bestaande financiering op zijn plaats blijven. Het ernstige geld dat voor elk huis wordt gegeven was één dollar.
Eerste Overeenkomst
Wij begonnen op de markt brengend het eerste huis door het te adverteren in de krant bij marktwaarde en tekens in de buurt en de nabijgelegen kruisingen te zetten. Wij hadden een mondelinge overeenkomst met de verkoper dat zij elk van hun het behoren uit het huis binnen twee weken zouden ontruimen. Het huis was zeer slordig en vuil. Toen de verkopers er niet in slaagden om om het even welke vooruitgang te boeken ontruimend het huis gingen wij met de marketing door en verminderden de vraagprijs. Binnen twee weken hadden wij slechts een paar telefoongesprekken van meestal niet-interessante vooruitzichten ontvangen.
Op dit punt verminderden wij verder de vraagprijs en veranderden onze tekens om het publiek op de hoogte te brengen dat eigenaar de financiering beschikbaar was. Op dat punt dat wij zijn begonnen om een groter aantal telefoongesprekken van echt geinteresseerde vooruitzichten te krijgen. Onze eigenaar financierde termijnen en lager dan de vraagprijs van de marktwaarde scheidde ons van honderden realtor vertegenwoordigde huizen die bank financiering vergden.
Met het tweede huis, kocht een later maand dan de eerste, wij het onmiddellijk met eigenaar financiering op de markt brachten. Toen wij het huis kochten bepaalden wij in het contract dat de verkoper moest het bezit in twee weken vrijmaken of een prijs worden aangerekend voor het nalaten dit te doen. De verkoper was aangenaam snel en behulpzaam en bewogen om hun bezittingen uit het huis te verwijderen. De verkoper van het eerste huis sleepte nog hun voeten en het huis was nog knoeit.
Kort na het veranderen van de marketing van het eerste huis, ontvingen wij een aanbieding van een hoogst geinteresseerde koper. Dit huis was echt ideaal voor deze familie en wij wilden hen helpen in het krijgen. Zij boden aan om het met bank te kopen die financiert en wij kwamen overeen om het aan hen te verkopen. Er was nog genoeg tijd vóór de verhinderingsveiling om de verkoop te sluiten met bank financiering.
Ik waarschuwde de koper dat hij naar een lening buiten een lening zou moeten streven FHA aangezien wij geen titel aan het bezit long enough voor FHA hadden gehouden om een nieuwe lening goed te keuren. Voor het geval dat u niet het wist, veranderde FHA onlangs een regel die nu een bezit om op titel minstens 90 dagen vereist te zijn alvorens zij een nieuwe lening zullen goedkeuren. Zo gissing wat de koper deed?
Recht. Zijn hypotheekmakelaar en zijn onroerende goederenagent stuurden hem naar een Fha- leningsprogramma. Gelukkig, kwalificeerde de koper eveneens voor een goed Fnma- programma. Zo bepaalde ik in het contract dat de koper goedkeuring van het Fha- programma bereiken binnen 5 dagen of anders het Fha- programma moest laten vallen en met het Fnma- programma te werk gaan. Zowel hadden de makelaar als de agent onderwijs op dit punt nodig, dat ik schriftelijk verstrekte, en vier dagen later bracht de makelaar me op de hoogte dat de koper niet door FHA zou goedgekeurd worden en dat zij met het Fnma- programma te werk gingen.
De volgende hindernis die wij was de huisinspectie gezien en=. De inspectie resulteerde in het vragen om honderden dollarswaarde van reparaties dat wij overeenkwamen te doen. De reparaties vergden twee te voltooien weken. Terwijl de reparaties aan de gang zijnde waren gaven opdracht wij tot een bezitsschatting. De schatters op ons gebied zijn backlogged acht weken maar wij kenden een schatter die een schatting binnen een week voor 150% van zijn normale prijs zou uitvoeren. Natuurlijk hadden wij niet de luxe van het kunnen acht weken wachten zodat kochten wij de dure schatting.
De volgende hindernis moest een tot inleidend titelonderzoek opdracht geven, dat een duidelijke titel gelukkig toonde. De vorige eigenaar had geen as-built onderzoek zodat moesten wij tot een dure reeks onderzoeksdocumenten van de provincie opdracht geven.
Nu de hindernissen voor het sluiten bijna werden gewist en wij aan een harde uiterste datum dicht waren, hadden wij nog een probleem met de vorige verkoper. Zij hadden slechts een paar dingen uit het huis bewogen en het huis was nog goed volgestopt. Zij werden rond aan zich het bewegen uit uiteindelijk maar niet snel genoeg om uit het huis te zijn alvorens de verkoop te sluiten. Hun gebrek aan samenwerking en hun onvermogen om door met hun mondelinge beloften te volgen maakten het duidelijk waarom zij hun huis hadden veronachtzaamd en lieten het in verhindering gaan.
Aangezien de nut werden uitgezet en de verkoper niet meer in het huis leefde had ik het wettelijke recht hun bezittingen als verlaten bezit te verklaren en ik deelde hen mee dat ik uit de punten voor hen zou bewegen. Mijn partner en ik bracht een dag door die en omhoog de persoonlijke punten van de verkoper in dozen doet in zakken doet, en onwillig zij de dozen en de zakken op de dag alvorens raapten te sluiten. Whew!
Tweede Overeenkomst
Nu, enerzijds, regelmatiger te werk gingen de gebeurtenissen met het tweede bezit. Wij kochten het huis, vonden een koper voor het binnen acht dagen, en sloten op de verkoop acht later dagen.
Wij beslisten het tweede huis op een landcontract te verkopen of hypotheek te verpakken met het bestaande financiering op zijn plaats blijven. Wij beslisten ook te bepalen dat het huis binnen twee jaar moest worden geherfinancierd of het terug naar ons worden verhinderd. Wij deden dit de rente veiligstellen van de vorige verkoper in de onderliggende financiering. Zij wilden het niet die daar voor langdurig van tijd hangt.
Onze signage „van eigenaarfinanciën“ trok snel verscheidene kopers aan. Wij vereisten een grote genoeg aanbetaling de lening „genezen“, d.w.z., om de bestaande arrearage en procureursprijzen te betalen. Wij vonden een enthousiaste koper die voldoende contant geld op hand en een goed inkomen, maar zonder genoeg tijd in het gebied om een hoge kredietstandaard te hebben had. Hij begreep het concept de omslaghypotheek en het ten grondslag liggen aan financierend en wij bespraken een contract met hem in Starbucks. Hij besprak een lagere verkoopprijs door een grotere aanbetaling aan te bieden. Fundamenteel konden wij alle „naherfst“ winst onmiddellijk ontvangen die aan ons in de tijd zou betaald zijn van twee jaar toen hij herfinancierde. Wij ontvingen dit omhoog - zie op in ruil voor een lagere verkoopprijs uit. Het was een eerlijke uitwisseling voor beide partijen.
Hij kwam overeen om het huis „te kopen zoals“ is en om sommige reparaties zelf te doen. Geen huisinspectie was nodig; geen schatting was nodig; geen reparaties moesten worden gemaakt; geen onroerende goederenagent moest worden betaald; en geen onderzoek moest worden bevolen. De koper betaalde alle het sluiten kosten die waren ver minder dan hij zou betaald hebben als hij een onroerende goederenagent en een hypotheekmakelaar had gebruikt. Wij gebruikten een sluitende agent die met transacties van dit type zeer vertrouwd is, dat zij „niet erkende omslagverkoop.“ roept Onze sluitende agent is een vriend geworden en bij onze lokale Club van de Investering van Onroerende goederen Gesproken.
Samengevat, leverde elk van de twee overeenkomsten over de zelfde winst op, maar het is duidelijk die zouden verkiezen behandelen te doen indien gegeven een keus. Als ik Robert Kiyosaki was zou ik één overeenkomst de overeenkomst van mijn rijke papa en de andere overeenkomst van mijn slechte papa kunnen roepen. Wij leerden genoeg om overeenkomsten van het eerste type te maken regelmatiger in de toekomst gaan maar ik zal overeenkomsten van het tweede type dagelijks van de week nemen.
Ik hoop elk van uw onroerende goederen investerend overeenkomsten regelmatig en snel te werk gaat.
*****************************
Garry Gamber is een een gesubsidieerde lage schoolleraar en ondernemer. Hij schrijft artikelen over onroerende goederen, gezondheid en voeding, en Internet dat de diensten dateert. Hij is de eigenaar van Anchorage-Homes.com en TheDatingAdvisor.com.
Artikel Bron: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster krijgen html code
Voeg dit artikel aan uw website!
Webmaster verzenden van artikelen
Geen registratie vereist! Vul het formulier in en uw artikel is in de Messaggiamo.Com Directory!
