기본적인 부동산 평가
부동산 평가에 빠르고, 더러운 설명서를 있는것은 우리의 독자가 재미있는 것 을 먼지와 건물에 투자에 회합된 현재 관심사를 (나를 말한다 히스테리를 대담하게 하십시요) 줘, 나는 생각했다. 나의 원근법은 학자의 세계안에 더 나은 부동산 마음의 어떤의 무릎에 배우는 언젠가아울러 공업안에 년에서 온다.
나는 재미와 이익을 위해 부동산에 투자에서 (어떤 계급에), 소비를 위해 자기의 거주에 투자를, 분리할 것이다. 이 별거를 위해 이유는 자기의 가정의 공용품 또는 가치의 다량이 그것안에 살, 그것을 소모하기에게서 쾌락 것안에 얻는다 잠근다 고 이다. 큰 건물을 소유해에 어느 자아 치기 있어도, 대건축물 복합물 - 너가, 가치는 땅, 아파트에 회합했다, 사무실 건물과 창고는 제공하나 제공할 것이다 현금 유출입안에 잠근다. [저 대건축물 복합물은 큰에 놀 위하여 들어온다, 트로피 자산 - 나는 우리의 독자의 무엇이든을TransAmerica피라미드 또는Searstower을 사는 예기하지 않을텐데, 그러나 그들의 가까운 경쟁자에 프리미엄이 그 건물에 의하여 가치가 있는 까 왜에 관해서는 재미있는 논쟁 있는다 - 저 면담 다른 시간에 일어나야 할 것이다.]
이해할 것이다 첫번째 근본 원리는 어떤 자산이 그것의 소유자에게 현금 유출입을 제공할 것이다 계급에 단 귀중하다 고 이다. 사무실 건물으로, 그러나 지대 창조 기계로 사무실 건물을, 아니다 보는것은 중요하다. 1개은 건축하, 세놓으나 밖으로 매출할 - 그리고 이렇게, 창조한다 현금 유출입을 먼지로, 그러나 선택권으로 땅이, 아니다 봐야 한다.
'그러나 나가 그 현금 유출입을 위해 지불하기 위하여?'무엇을 결정할 수 있는 까 라고,JS 그리고 현금 유출입은 또는 견적하기 단단하면?'무엇,'JS 나는 너의 질문을 듣고, 좋은 그들 이다. 그리고 저것은 진짜 자산의 가치를 사정하는 다른 방법 있는 까 왜 이다.
땅의 일부 건물의 가치를 접근하는 4개의 기본적인 방법 있는다. 할인한 현금 유출입 방법, 또는DCF있는다, 모자 비율 방법 있는다, 교체비 방법 있고 대등한 방법 있는다. 각자에는 그것의 자신의 이점 및 불리가 있는다.
DCF
할인한 현금 유출입 분석DCF부동산에 유일하지 않다; 실제로, 그것은 가장 큰 어떤 자본 자산을 사용한다. DCF은 기간 어떤 현실주의를 위해 현금 유출입을 앞으로 (어떤 투자 은행 분석가는 그 또는 그녀가 그들의 잠안에 그들을 보고 있을 것이다 이렇게 많을 10년DCFs을 할 것이다) 흔하게 5 10 년 예측하고기 그리고 건물의 현재 가치를 발견하기 위하여 그때 현재등을맞댄 그 현금 유출입을 할인하기의 과정 이다. 나는 적당한 할인율을 선택하기의 상세한 내용에게 (그러나 어쩌면 나의 동료 칼럼니스트의 한개은 의도한다) 들어오기 위하여 그러나 그것을 적당한 할인율이 미래 현금 유출입의 관계되는 보증인 안으로 가지고 가야 하는 것과 말하는 충분하기 위하여 가고 있지 않다 (또는 더 정확하게, 이 자산에 명확한 현금 유출입에 회합되는 위험) 간주하기 위하여. 현금 유출입은 건물이 판매 (더 적은 거래 비용)에 분석의 말에 가져올 것이다) 끝 가치 이을 것이다 현금 또는 지대을 포함한다 (또는 가치아울러에서 가래침. 의 밑에DCF분석의 보기는 있는다. 누구든개이 자기의 할인율의지하고 있는 건물을 아주 다르게 평가하는 까 라고 고시. 건물을 위해 제시 가격이$150이는 것을 추측하십시요 - 아마 이것은 전혀 중대할 투자가 아닐텐데 이지 않을텐데. 간단한 모형을 건설해서 위에 탁월하거든 과민한 이 분석이 미미한 변화를 고르는것을 이는 까 라고 지대 교류와 끝 가치에 바이올린을 켬것은 보일 것이다.
평가의 이 유형에 이점은 생각날 너가 자산을 위해 지불하게 기꺼이 할텐데 것을의 너가 미래 현금 유출입에 관하여 관계되 확실하 자산의 이 유형을 위해 정확한 할인율아울러 너의 자본의 실제 비용을 이해하면, 그때 것개은 좋은 아이디어가 무엇 입찰하기 위하여 또는 수 있는다 고 이다. 당연히, 불리는 누구가 정확하게 다음 10 년간 아무거나를 예언할 수 있으면, 나는 그들을 만나고 싶고 원하는 그들을 아무거나 산 위하여 고 이다 - 금 (작은 수 나는 너를 확신한다)안에 나의 무게를 가치가 있는다. 또한, 우측 할인율을 선택함것은 예술 이고 아니다 과학, 등과 같은, 뿐만 아니라 곤란하다, 그러나 또한 수그리다에 땜질되기 위하여. 또는 즉 나의 동료 (및JS그 외에것과 같이 붙들는것은 밖으로 누군가보다는 잘 이지 않는다)뿐 아니라 나 자신의 많은 것은 제시 가격에게 얻기 위하여 뒤에 일했다. 또는 우리는 모형을 하고 실제로 건축업을 만들l 것이다 가치에 도착하기 위하여 그때 할인율을 선택했다.
장군안에, 평가의 이 유형이 나에 의하여 호의를 보이지 않는다. 그것은 판단/과실에 너무 과민하 시장의 변덕 간주하기 위하여 안으로 가지고 가지 않는다. 추가로, 이 방법은 현금 유출입이 또는 현금 유출입을 예언하게 극단적으로 곤란한 있지 않는 자산에는의 땅, 빈 건물, 재개발 기회 또는 어떤 유형을 잘 사용하지 않는다.
모자 비율
자본화 방법 또는 모자 비율 방법은DCF방법에 유사하다. 실제로, 그것은 진짜로 정당하다DCF방법을 위해 편법. 모자 비율이 이는 것 뒤에 오는 방정식은 설명한다:
첫번째 년NOI6A?4A· 건물 구입 가격=모자 비율
NOI은 순수한 운영 수입 이다. NOI은 기본적으로 부채 업무와 소득세 (부동산세)을 제외하고 건물에서 현금 유출입, 이다. 한 예로, 우리가 상기DCF분석에서 건물을 가지고 가고$100의 구입 가격 및$10의NOI을 추측하면, 모자 비율은10%이다. [$10/$100=1010%]. 모자 비율 방법을 무엇을 알아내는 이용하기 위하여는 건물을 위해 지불하기 위하여, 것개은 단 구입다음에 년간 2개의 것, 예기한NOI및 유사한 자산 (및 시장안에 이것을 위해 모자 비율을 흔하게 거주자를 의미한다) 이해한것을 필요로 한다. 너가 이 방법을deconstructDCF평가같이 본것을 시작된다 - 그러나 이치에 맞지 않을지도 모르고다 또는 모르지 않다 까 왜 그 상사성은 더 늦은 란을 위해 잘 저장되고.
NOI은 순수한 운영 수입 이다. NOI은 기본적으로 부채 업무와 소득세 (부동산세)을 제외하고 건물에서 현금 유출입, 이다. 한 예로, 우리가 상기DCF분석에서 건물을 가지고 가고$100의 구입 가격 및$10의NOI을 추측하면, 모자 비율은10%이다. [$10/$100=1010%]. 모자 비율 방법을 무엇을 알아내는 이용하기 위하여는 건물을 위해 지불하기 위하여, 것개은 단 구입다음에 년간 2개의 것, 예기한NOI및 유사한 자산 (및 시장안에 이것을 위해 모자 비율을 흔하게 거주자를 의미한다) 이해한것을 필요로 한다. 너가 이 방법을deconstructDCF평가같이 본것을 시작된다 - 그러나 이치에 맞지 않을지도 모르고다 또는 모르지 않다 까 왜 그 상사성은 더 늦은 란을 위해 잘 저장되고. 상업적인 부동산안에, 이것은 재산 가격을 인용하기 평가를 말하기의 일반적인 방법 이다. 중개인은 말할 것이다 8 모자에 무역하는 건물을'.' 건물이12.5x에 그것의 첫번째 년NOI매출한 것을 저것은 의미한다. 조심하십시요'in-placeNOI'과'계획하는''형식상NOI사이에 묘사하게.' 또한 정확하게 건물을 빌리나 빌리 능력 있는 지키기 위하여 필요로 하는 자본 출자를 예언하게 조심하십시요. 모자 비율이 계정NOI에게 단 안으로 가지고 가기 때문에, 주요한과 노동의 엄청난 규모가 유지할것을 요구하는 건물과 그들사이에 수시로 분화하지 않는다.
장군안에, 이것은 건물이 더 위에 일한 가치가 있으면 결정하는 중대한 편법 이다. 모자 비율 분석은 정당하다 무엇을 결정하기안에 출발점 재산을 위해 입찰하기 위하여. 그러나 주식 시가는 자산이 무역하고 있는 (평균 모자 비율) 또는 비율 이해하는 아주 귀중한 미터 이다. 나는 부동산을 평가하기를 위해 차선의 방책 방법으로 이것을 둘텐데.
교체비 분석
교체비 분석은 엄정하게 소리가 나는 것 이다. 교체비는 저 엄정한 위치안에 저 엄정한 자산을 휴양하는 비용 이다. 좋을 교체비 분석은 계정 토지 가치 및 건축비 그러나 건축 빚을 위해 또한 개발자 이익 및 재고 유지 비용에게 뿐만 아니라 안으로 가지고 갈 것이다.
중개인 수시로 할말은'이것 교체비의 밑에'무역하기 위하여 가고 있 수시로 사실이 아니고 이고지 않 또한, 저것은 흔하게 타당한 미터가 아니다. 건물이 지금 벌는 무엇을, 교체비는 뒤에게 미터에 봄 및 계정에게 안으로 가장 중요한 것을 가지고 가지 않는 것 이다. , 현금 있는다 임금 생각하십시요.
나는 장군안에 저것을, 이 방법 도움이 안된다 말할 것이다. 아무도가 이제까지 여기 다시'건축하면 너가 교체비의 밑에 무언가를 사면,'너 단 상처를 얻을 수 있는 논쟁은 누추한 것 이다. 너가 높은 휘발성에 진동하는 시장안에 구입 이으면, 이 논쟁에는 약간 공로가 있을 수 있었다. 그러나 너가 떨어져 시장 거래를 얻으나 너가 아래에 교체비에 무언가를 살 수 있는 까 왜 다른 정보통 구매자는 너가 탐구하고 있는 거래의 명심한 제작하지 않은 고 믿는 약간 이유 있으면 않는한, 너는 물어야 한다.
대등한 분석
이것은 자산의 어떤 유형을 평가하기를 위해 가장 중요한 방법 이다, 그러나 부동산안에 특별하게 도움이 된다. 대등한 방법 또는comp방법은 간단하게 위에 평방 피트당, 에이커 또는 단위 기초당a을 위해 무역한 무엇을 너가 이는 것에 유사한 시장안에 자산을 찾아 취득하고 본. 너가 더를 의 그때 지불하면 시장안에 모두, 거기서 잘 좋은 이유 있는것을 있었다. 그리고 너가 더 적은을 지불하면, 왜 파악하십시요.
빈 건물, 땅 및 주거 가정 자산을 평가하기 위하여 이 방법은'열심히를 위해 제일 이다. 그 품목를 위해, 현금 유출입은 존재하지 않다 견적하기 너무 곤란하다. 주제는, 능률적인 시장 평가의 이 방법안에의 저것 묻는다. 충분한 입찰자 및 관계되 공정한 시장 노출 있을 한 계속 자산이 무역 이는 가격은 가능하게 그들의 가치의 제일 표시 이다.
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