不動産問題解答者
導入
多くの地域1が投資できるある。 私が私が最も速いの捜した15歳だったので、最小限の危険の多くの富を、集めるほとんどの効果的な方法。 私は今58才である。 この道を真実に捜している間、私は堅いノックの学校で長時間使った。 堅いノックの学校は出席すること非常に興味深くしかし苦痛な学校である。 それはまた何かを学ぶ最も高い方法であるが卒業するときあなたの時間およびお金とす、しないべきべきことでPHDがある。 私が出席した学校は次のとおりだった: 、所有して私の自身のビジネスをサイレントパートナーとしてビジネスに投資は、私の場合メンバーのもう一人の家族のために働かせて私の父を、公に買って在庫および保証のペニー鉱山の在庫、商品取引を交換し、不動産の私用貸出、不動産開発、抵当流れの特性を買う不動産の改造金および銀に投資する。 私はまたビジネス所有者をビジネスバイヤーとともに持って来、不動産のバイヤーと不動産の所有者を調和させている不動産問題解答者か仲人として働いた。
これらの活動すべてについて書くことは百科事典を取る、従って私達はあなたが堅いノックの不動産の学校で動かすことができる一種の状態にこのエッセイを限る。 私はある特定の状態の私の解決を示す。 読むように1可能な解決策および私が他の可能な解決策を都合するように誘う以上ある。 堅いノックの不動産の学校にうまく行けばあなたの授業料を下げる私の経験から価値を得れば。 電子メールに自由私をあなたのコメント、互い違いの解決または物語感じなさい。 、私がそれらを出版することは順調であることを知らせなさい私に。
私の不動産の哲学
自分自身を導入する方法として、私はどんなレッスンを私が興味深い不動産のすべてのこれらの年後に、学んだか見つけるかもしれないことを考えた。 在庫、結束、投資信託、または商品の代りの買物の不動産。 これらのノンリアル財産区域の1つの勝者を選ぶとき5-10倍にあなたのお金をもうけることができる。 これらのノンリアル財産区域の1つで間違っている、とき、実際にあなたのお金の90%まで緩めることができる。 不動産では、1年速に豊富になることをどん欲ではないない試みることでなければ上部であなたのお金かける100を、作ることができる。 可能損失額はどれだけうまくにだけすべての可能性を事前に見たか基づいている。 、可能損失額は間違いを修正する保留時間だけに減る。 急ぎ、ビジネス投機のすべての可能性を探検しなければ、実際にあなたのお金の100%年を緩めることができる。 私の心で100回の利益の上部は10回が利益を得るよりよい。
不動産所有権の私の哲学は最後の15年に変わった。 私は市場の上の販売が衝突の賢明なやり方そして購入だったと考えるのが常であった。 今度は私は価格がいつ賢明なやり方がまだあるが、決して販売が行く方法ではないか下がるか買うことをそれ感じる。 市場の特性にしがみつくためには衝突を存続させるように適切な計画が要求する。 これ私は裏口か緊急プランを呼ぶ。 これはすべてがあなたと元の計画うまくいかなければ持っている計画およびすることを知っていることをある。 バックアップ計画を有するとき、まれにそれを必要としない。 これは私の哲学の基礎である。 この理解によって、私がこの場合ことをもっとはっきり私がなぜしたか見るかもしれない。
物語および記事:
不動産の投資の区域はそれが法律および不動産の組合せであるので最も複雑のの1つである。 幸運がこの区域で、そして数がであるとても巨大なされ、失われので最も興味深いのの1時である。 最後に屈折が多くのお金および何回もそれをうまく免れさせることができるのは区域である。 続くことはある物語(事歴)私がにおよび私が不動産に欺瞞に関して書いたある記事対処したである。 最後に、私はあなたの興味のための抵当流れそして不動産の基本原則の記事を、一般に含んでいた。 私はそれらを楽しむことを望む。
物語:
物語#1:
それは早かった-行進2000年および私はケビンから呼出しを受け取った。 彼は彼が何人かの共通の友達からの私について聞いたと言った。 彼は政府が除外したこと)のHUDの家(特性たいと思った購入で推測し。 彼はそれらを買いたいと思い、それらを修理し、そして次に利益で販売する。 彼は聞き私が70年代および80年代の多くの抵当流れを買い、彼がだったことを私彼に助言できる望む。 私達は昼食のために会い、彼は私に彼の伝記を言った。 この会話の重要な部分は彼が都心のSan Bernardinoの14単位のアパートの上で、カリフォルニアの最も荒い高等学校の1つからの通りを渡って、乗られた買ったことである。
会合の終りまでに、私は彼が建物のための約$75,000を払い過ぎたことを、彼既に無駄にしてしまったそれを改造することを試みる$200,000を把握しまだ終了するからの$100,000だった。 彼は前にそれを1.5年買い、彼の費用の大きい部分はこのプロジェクトと関連していたすべての彼の貸付け金の興味だった。 彼は深刻な状態で今壊れた、ありが、彼の心に、ひどく必要なお金は来ていた。
彼がこのプロジェクトに投資するためにお金をどこに得たか注意することは興味深い。 4年より早い彼は彼の父によってアパートを買うお金を与えられた。 彼はその十分なお金に彼を彼に$525,000の合計を要したパサデナの建物を購入することを必要とした非常に小さい$150,000不動産貸付け金だけが与えられた。 San Bernardinoリハビリテーションのプロジェクトを買うためには、彼は最初にパサデナの建物の最初の担保信託証書の財政を再建し、$385,000に貸付け金のバランスを跳んだ。 そのお金が行ったときに彼はパサデナおよびSan Bernardinoの特性両方の第2担保信託証書として$74,000を借りた。 ところで、その貸付け金は彼に率直な料金の15%の興味そして$15,000をお金を得る要した。 私達が分けた前に、私は彼がSan Bernardinoのことを購入の費用の非常に間違えるように彼に言った。 私は日から彼がによってプロジェクトが失敗するのは確実な賭だった建物を買ったことを説明した。 私は私が彼をSan Bernardinoのあらゆるお金貸さないこと、彼のバットを救うようにそれから彼に言わなければならなかった。
次の2か月にわたって私は私に資金上昇の進歩を告げる周期的な電話を受け取った。 それらの更新の1つ私は彼がケビンに彼がプロジェクトを終える必要があった加えられた$100,000を与えるかもしれないと存在の第2担保信託証書の貸方が言っていたこと言われた。 同時に、ケビンはまた彼がSan Bernardinoのすべての貸付け金の財政を再建するかもしれない銀行を見つけたことを信じた。 銀行貸付の難しさは評価料金が$3,000だった、ちょうど貸付け金に適用することを前もって支払わなければならなかったことであり。 再度ケビンはお金を私に頼んだ。 再度私は彼のブラックホールの下のよりよいお金を置くことを断った。
それから第2担保信託証書のホールダーに$2,000支払を作らなければ私がケビンから呼出しを、「、彼得た1朝は2日以内に抵当流れを始める。 ケビンはまた私がそれの支払った何を彼が、前に4年間パサデナのアパートを、$525,000」。が買うと「第2担保信託証書の貸方言ったことを私に言った 提供にそれに規定があった。 ケビンは貸付け金の流れを最初に持って来なければならなかった。 私の心ではケビンが貸付け金の流れを持って来ることができれば彼はなぜ卸売価格のために特性を販売することを迷惑を掛けるか。 私は私が聞いていたものを信じることができなかった。
これすべてを聞いて後私はそれが私が断ることおよび助け止める時間であることを決定した。 彼はほしかったことをどんなケビンが考えたか多くのお金のための不動産貸付け金だった。 真実は彼の問題へ、そのお金ではなかった解決ある。 問題は問題がなぜ主張したかであるどんなケビンが信じたかと異ならなければならなかった。 実質の状態はより多くの借用ではなかった。 より多くの借用は下水管の下のより多くのお金を意味した。
経験は「問題がケビンが考えたものあったことを、それは問題」。ではない私を教えた この句は何を意味するか。 ビジネスマンは財政を置いてもらう。 彼は短期資金と彼がセットから回復し、上に戻ってもいいと考える。 見ることの後で、私達のビジネスマンは通常お金を見つけるが、十分に奇妙に問題は解決しない。 問題がそれ自身を訂正したら、ビジネスマンは問題がだった、問題は行くものについて正しく。 通常お金は助けないが、ビジネスマンはそれを理解しない。 彼は問題が初めのお金ではなかったことを意識しない。 そうであったら、問題は今行く。 説明を続けるために割り当てる。 借りられる最後のお金は今行き、問題は主張する、従って私達のビジネスマンは彼が借りたお金と解決しなかった問題を、最初に解決するとより多くのお金が見つけることを出かける。 何が2回目に起こるか。 同じ事。 お金は使い果され、まだ問題は続く。
私達のビジネスマンは間違った問題に取り組んでいる。 問題はお金ではない、または問題は行こう。 ケビンは問題がお金だったことを考えた。 それはなかった。 彼は来た$209,000第1担保信託証書の貸付け金の上にSan Bernardinoの建物に既に彼が建物を買う前に$300,000を、注いでしまった。 彼が終了した前に、彼は$100,000が終わることを必要とするが$475,000のだけ価値があるために使った建物の$500,000に終了した後。
私は何をするでしようか。 よい主が私に与えた何を使用。 30年間の問題から出ることに関する経験、それ私は若く、経験の浅かったいつか作成した。 戦争の作戦はここにあった。 私はケビンを私に2つの特性の総管理を引っくり返すことを同意するために得た。 私が信じたものはに私が特性を管理し、ことを知っていて取り組む正しい問題だった、私はこの取り引きの貸出のお金について快適に感じた。 私できるこの問題を解決するために私が自分自身を信頼できなければ信頼するためにか。 私は必要な修理をパサデナの建物に始まったりによって、固定資産税をし、パサデナの特性だけで現在の第1及び第2貸付け金を持って来るためにケビン$25,000の貸付け支払う。 何もSan Bernardinoの建物に現時点で、使われるべきではなかった。
私がパサデナのアパートを制御したので、私はどんな修理を建物が必要としたか発見した。 リストはあった従って長く月フルタイム1人に十分にそれを扱うために3かかかった。 私はそれから市場が賃貸料で支払う何を非常に詳しい市場調査を断固としたし。 私は幸せであるために彼らのアパートでされてほしかったすべてのリストを借用者に頼んだ。 私はそれからすべてを要求された借用者し、それから30%彼らの賃貸料を上げた。 建物が完全だった後、私はもう15%賃貸料を上げた。 建物の価値は上がり、私は$725,000のための提供を受け取った。 これは$200,000月より早い価値よりもっと6かだった。 私は条件付捺印証書にそれを入れ、私がもう少し賃貸料を上げることができることをそれから意識した。 私は条件付捺印証書の賃貸料を再度上げ、バイヤーに建物のもう$25,000を支払わせる。 $750,000に価格を持って来ること。 $225,000利益はSan Bernardinoで失われるお金のカバーを助けるように必要だったこと。
著者のノート: 条件付捺印証書は駄目になり、建物はこの更新、2004年12月5日まで保たれた。 建物は$1,583,000のための条件付捺印証書に今ある
私は何をSan Bernardinoについてしたか。 私は彼が私を建物から警備員を引き抜くために望み、抵当流れでそれがあることを許可したかどうか販売人か貸方に連絡し、彼に尋ねた。 彼は彼はそれをして喜んでだったこと彼がふりをしたのに、それがほしいと思わなかった。 彼は私に私を個人的に建物の完了に必要なお金を貸すために得るように刺激の$25,000を提供した従って彼はそれを取り戻す必要がない。 3か月間彼は私が私のお金を置いたら私を私はそれを切り抜けないという考えの建物にお金を、入れるために得ることを試みた。 実質の物語はそれにケビンの失われたお金の少なくとも$100,000を回復させる方法を私が把握したまで私がそのブラックホールにダイムを入れないことだった。 私はノートの$70,000割引を頼み、彼に支払うことを提供した。 私達は2か月間交渉した。 私が取り引きを終えて準備ができていたちょうどその時販売人は$30,000割引だけのために誰か他の人に彼のノートを販売した。 私は今新しいノートホールダーは当然の興味および校長の100%年がほしいと思ったので私がほしかったお金をもうけられなかった。 これは私の交渉にモンキーレンチを投げた。 私が交渉している間すべての今回、私に翼でバイヤーがケビンからの建物を買うために立つことをあった。 私はそれからこのバイヤーに特性を販売させる、ケビンはほんの僅か彼の投資だけ回復した。 貸方および私は一か八かのポーカーゲームをしている両方だった。 私はこの円形を失った。 私が給料支払いを減らされて得ることができればケビンは販売から「現状のまま」として受け取ったお金の大きい大きな塊を。 これは私が非常に大きい独占板で「遊ぶことと排泄する」呼ぶことである。
著者のノート: 考えているバイヤー彼は建物を終えるために彼が$300,000を使ったこと1年後に私、知らせられた改造し終えるために$125,000を置こうとしていた。 アパートの価値はこの期限の間に急速に増加していた、従ってケビンのプロジェクトは価値で増加していた同時にバイヤーによってが建設費により深く、より深く行っていた。 バイヤーはついにすべてに正しく作った。 市場が死んだら、彼はケビンが既に幸運を失ってしまった後この建物の$200,000を失おう。 それはタイミングについて完全にある、そうですね?
ケビンは単独でお金が彼の問題へ答えではなかったことを学んだ; 彼は白鳥に彼の七面鳥を回すことを魔神が、必要とした。
物語#2
ジャネットは私の最も古く、最も豊かな友人および顧客の1人の娘である。 私達はずっと1975年以来不動産の取り引きを一緒にしている。 ジャネットおよび彼女の夫はそれがするべき事だったときに前に8年だった1994年にフェニックスアリゾナの購買によって苦しめられた不動産を始めた。 今ではそれは2000年12月だった。 市場は減速するようで、2001年9月11日後にした。 ジャネットはずっと彼女の父から絶えず事が余りに困難になった時はいつでも、お金を借りていた。 彼女は後でフェニックスのすべてを販売し、北カリフォルニアの特性を買った。 それから私が持って来られた1年前に1999年に、彼女はカンザスシティの不動産を買い始めた。 日のジャネットの1人の父は私を電話し、私の助けを求めた。 彼は彼の娘$200,000を貸し、すべてが彼女所有したことに感じられる逆さまがあった。 (貸付け金市価より多く。)。 これは、彼女の父に支払うために、キャピタルゲインタックスはあらゆる現金の上で食べるという販売からの事実によって更に彼女が彼女の特性を販売したら、複雑になった。 負のキャッシュフローがあり、十分な賃貸料所得がなかった特性の支払を維持することをすべての上にこれは、ジャネットより多くのお金を頼み続けた。
彼は彼の娘を助けるために私を雇い、私の料金を支払うことを同意した。 私はこの40歳をからかう、彼女を彼女の父$200,000を戻すために得、彼女自身に負債を自由に全くさせるために使用する。 ジャネットおよび私は会った。 彼女は華麗だった。 彼女はよい不動産を選ぶことが対処する限りでは彼女がしていたことを知った。 彼女は、私達の会合の時に、2つの州にいた10の特性を所有し公平に$500,000があった。 私達がそれを出すことができれば彼女の父が持っていた前に打撃の事は大きい。 ジャネットは整理に私が彼女の顧問、幸福に、彼の同意しなかった。 彼女の父は私がそれを承認した限りどんなお金が要求された資金を供給することを同意した。 また私はより遠いのと娘間の混乱が堪えがたくなっていたのでお金をジャネットの父に頼む1才でなければならなかった。
これは私達がしたことである。 必要な修理のリストは11の特性のそれぞれのために作成された。 入札は受け取られ、仕事は30日以内にされるために発注された。 これは月を取ることではなかった。 それはすぐにされなければならなかった従って私達はステップ2に行くことができる。 ステップ2はカリフォルニア高い北特性の市場をすべて置くことだった。 私の不信に、ジャネットは彼女をそれをすることを許可することに同意したすべてのこのそして彼女の父の真中で、新しい都市に、彼女の家族を動かしたいと思った。 彼女は古い操業実際より低く評価されたことを彼女が感じたこと収容するためことを見つけた。 それは彼女の古い住宅が販売法への特性のグループに入ったことを意味した。 販売法は私達が計画したものであるすることを。 すべては市場に置かれ、得られるべき、しかしそれにもかかわらず販売された最もよい価格で販売されるべきだった。 カンザスの特性は修理され、十分に賃借されるべきだった。 販売私達がだった完全な小売り考えたものをでできる特性はまた市場に、置かれた。 計画はすべてが販売されたときに、父は俸給を受け取ることだった; 残りの特性の貸付け金は完済され、現金のバランスは銀行に入る。 カンザスの取り引きすべてが優良投資のようであるのでジャネットは今すべての現金のためのカンザスのより多くの特性を、(彼女はずっと各取り引きの出費$25,000だけである)買い続けることができる。 入る賃貸料はお父さんまたは彼女の投資の擬卵に触れることからのお金を頼まないで住むために彼女の家族のための十分な収入を発生させる。 それは計画だった。
私は1つの最後の事を忘れていた。 特性の多数がの前に年1031の交換(非課税交換)と買われたので、キャピタルゲインタックスは現金収入の上で食べる筈だった。 それはジャネットによってがにころんだトラップの1つだった。 彼女は彼女が取り替えをことを買わなければ販売できなかったことを感じた。 当然あらためて始まる前の清算によって、彼女は彼女の不動産の貸方または彼女の父との負債から決して出ない。 1つが考えるより簡単解決、なぜならこの問題はだった。
最初に、父は大きい利益の家の1軒のためのジャネットとの1031交換をした。 父はお金のためにジャネットを彼の個人的な住宅販売しなかった。 今度はジャネットは彼女の父を彼が住んでいる家賃借した。 そんなにその1番の大きい販売の$150,000利益のキャピタルゲインタックスのために。 第2大きい利益は家ジャネットに現在住んでいたあった。 それは現在の法律の下で非課税だった。 販売された他の家により小さい利益があったので、決定され負債から出るビジネスの意志決定がだったことが避けより重要税を支払う。
著者のノート: それは計画だった。 従って何が起こったか。 ジャネットは彼女が私がらくたをカンザスのそして発射された販売したいと思わなかったことを決定した。 彼女は背部彼女の父に支払うことを断り、2004年12月現在に彼はダイムを見なかった。 父は彼女が孫のために彼女の兄弟が管理した信頼に入る彼女の遺産からの彼に負うものを控除した。 カリフォルニアの不動産は完全に価値で倍増した9/11/01のテロリスト攻撃および彼女の特性の後で急騰した。
概要: 皆は従って彼/彼女の問題がconfrontable解決不可能ではないと考え。 私は自分自身以外の誰かが最低10の私の国連confrontable問題を解決でき、私がそれらのための同じをしてもいいことが分った。 それは容易な解決を都合するとき、すぐに経験がたくさん助けるけれども、よりスマート、またはより経験されてである質問ではない。 それは実際に私達がすべて誰か他の人に直面して喜んで私達の専有物より容易な問題大いにであることである。 私達が真正面から私達の自身の問題に直面して喜んで時解決は奇跡的に現われ始める。 私がすることは助けの人々彼らの山を取り、モグラ塚に回すためにである。 モグラ塚はそれから容易に平らになる。
学ぶべきレッスン: 最初にあなたの前にこうすればを渡した人々よりスマートであることを、考えてはいけない; ない。 2番目に、市場は決してように、行わなかった永久に上がらない。 3番目に最も悪いののために準備されなければ、それは殺す。 準備されれば、それはただやや傷つく。 ついに大いにより豊富存続し、来る。
Willard Michlinは投資家、ビジネス仲介商、カリフォルニア不動産ブローカー、会計士、財政の苦脳のコンサルタント、有名な演説家および管理上または経営コンサルタントである。 彼は彼のベントゥーラの805-529-9854の呼出しまたはbroker@kismetbusinessbrokers.comの電子メールによるカリフォルニアオフィスで連絡することができる
http://www.kismetgroup.comでWillardによって他の記事を見なさい
記事のソース: Messaggiamo.Com
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