貪欲はあなたのワイシャツを要することができる!
事がよく行っているとき適切な行為は負債を支払い、あなたの位置を強化するべきである。そして財政上強く、どんな利益を既に有するか緩めることの恐れのない今後のエクスパンションのために行くことができる。負債で深くないとき俸給を受け取っているあなたの債権者を心配する必要がない。ビジネスの通常の歴史が循環であるので(次にブーム及びバスト7 年毎に(プラスマイナス)) それが強化する時間いつであるか予測できる。
価格が"本当であるには余りにもよいときある。" 2 年では市場の上が達される直前に、価格は非常に信じられないい率で行っている。私は不動産が1 年、上の権利につき25% の上で、行くのを見た。これは信じられないく、私はその率でそれ自身を、支えることができないことを保証する。利益をあきらめるべきであると懸命にそれはまっすぐに行っているとき投資を販売するより堅い酒造機である。しかしこれが販売する必要があるときであることを、理解しなさい。それからしてB を計画することを行く必要性ほしいものにそれがでなければ: あなたの負債を支払い、市場の低下の準備をしなさい。
自由な負債なら存続し、次に支払能力がある、低下財政上回復がいつ来るか保証する。私はハリウッドの最も大きいアパートの所有者の物語を言うことを望む。
私がNick に会ったのは1980 年だった。彼はその時に11 の建物を所有した。彼は町のより悪い建物を買った。これらは最もよい現金流動を有した。彼は大抵レンガ造建築物を所有した。これはそれらが化粧しっくい及び木建物よりより少ないお金を要したのであった。この低価格はNick がより高い利益を発生させることを可能にした。Nick は建物を買う。彼はそれから1 平方フィートかにつき市場調査をし、寝室のどんなサイズのアパートそしてどんな数が最も高い賃貸料を発生させていたか把握した。彼によってできた1 平方フィートにつき最高価格を得るためにそれから彼は彼の建物を改造した。彼はこれをする1 造ることにつき$100,000 に使った。彼はまた彼の建物の地震の証拠すべてなった。
販売されたレンガ造建築物がそう安く補強された地震である必要があったことだったという理由の1 つ。Nick が建物を改造することを終わったときに非常に素晴らしい現金流動を作り出していた。Nick はこと次の建物を買い、改造する現金流動使用する。これは非常にスマートな考えることだった。Nick はどこに柵を離れてころんだか。最初に彼は彼は改造の仕事の真中にまだあったが、ずいぶん見つける。彼はちょうどそれを渡すことができなかった。建物を買うために頭金を得るために彼は彼の終えられた建物の1 つで借りた。
新しい建物を改造するためにお金を得るためにそれから彼は第2 建物で借りる。今彼は2 つの建物を同時に改造していた。彼の巧妙な建物の2 で借りることによって、彼は今2 つの新しい貸付け金の貸付け金支払を支払わなければならなかった。より古い建物からの賃貸料はNick の改造のプロジェクトにの代りに貸方に今行った。それの新しい貸付け金をカバーするためにちょうど買われた建物半分が改造のために空だったので新しい建物は、十分な収入を作り出さなかった。建物を固定し、十分な収入を発生させなかった建物の貸付け金支払を支払うためにNick は今お金を借り続ける必要があった。建物は完了したときにそれからそれ自身を非常にきちんと支えた。
Nick はそれと幸せだったか。いいえ、彼はより多くのそしてより多くの建物がほしいと思った。いつでもNick が新しい建物を買う借りを停止しちょうど改造の彼の建物すべてを終えたら、彼は保証の新しいレベルからの彼自身そして始められた拡張とつかまえられた。それは彼の貸付け金支払のすべてを支払った後建物の利益を使用して、より多くの建物を買い、改造するためにあった。Nick はちょうど彼の位置を待ち、強化できなかった。彼に彼はできたにこと彼が最大値まで貸されて所有したあらゆる建物があった。賃貸料は各々の個々の建物の支払をカバーする十分より多くだった。そう何が起こったか。
2 つの事。第1 彼の貪欲だった。私達は1991 年の後退を書き入れ、建物の価格は行った。銀行は建物で除外し、非常に安い価格のための市場にそれらを置き始めていた。Nick はちょうど取り引きが彼を渡すようにするできなかった。彼はそれらの3 つを買った。彼は彼が彼が彼が悪事をすることができないと考えるこれらの建物を所有したあらゆる建物から買うために絞ることができる最後のダイムを借りた。1 つの銀行は世紀の彼に取り引きをした。それらは多くのお金がほしいと思ったが、価格は"本当であるには公正な余りにもよかった。"
Nick は彼が彼の正常な構造点検および研究をすることを迷惑を掛けなかったこの大きい取り引きの彼の手を得る急速にそんなにあった。結局、Nick は他にだれでも、彼考えたよりハリウッドの17 の建物を今ごろはもう所有し、市場をもっとよく知っていた。彼はそれによってがたった20 歳だった鋸および建物を見た。意味した建物は空だった、収入を持って来なかったことを。それはNick に迷惑を掛けなかった、彼はちょうどそれをすぐに賃借されて得、建物はそれ自身を支える。どんなNick が気づかなかったか基礎が損なわれ、$100,000 修理が必要だったことだった。これはNick ができることができなかった修理だった。私はNick をこの建物を切り抜けるように頼み、銀行がそれがあるようにした。彼は建物の彼のコレクションからより多くのお金を断り、絞った。
想像できるようにNick に緊急事態のために柄に貸されなく、お金が置いたわきあった。彼のピークで彼は$7,500,000 で彼の純資産を推定している彼との$45,000,000 の価値を持つ17 の建物を所有した。彼は多くのお金の完全に価値があった。それは本当にのためだった。私達が彼の嫉妬深くなる前に、これらの数で一見を別の方法許可する。Nick が$7,500,000 のそして価値があったら彼の不動産貸付け金は相違でなければならなかった。それは$37,500,000 である。これらは本当に大きい数だった。
パーセントによってこれらの数を見よう。この$37,500,000 は$45,000,000 の83.3% だった。$45,000,000 はすべてのこれらの建物の小売りの価値でなければならなかった。Nick はそれらの販売によって考えない。彼は決して建物を販売しなかった。彼は買いただ、買い、そして買った。どんなNick が見たか潜在性だった。属性値が10% だけの上で行ったら、純資産Nick は80 年代の20% に$4.5 のM. の属性値の上で行った行くが、始めた後退は彼に心配でなかった。それは彼が限界に彼自身を伸ばしたこと明確である。銀行が彼を販売した最後の建物は悩みに彼を置いた。彼は1 つ、2 つか多分3 つの建物を販売したらそれ存続するかもしれない。いいえ、Nick はそれをしない。
後で1 年後退はある。カリフォルニアの失業は行き、持ち上げる。ビジネスは閉まっていた、レーガン大統領は大気および宇宙空間の下で閉まって、労働者の補償の保険はあった従って高い誰もビジネスにとどまることができなかった。アパートの空室は行く1% から5% から10% からだった。それからそれは、私達持っていたLA の暴動を起こった。ハリウッドはゴーストタウンになり、それから、1994 年の地震再度起こった。レンガ造建築物はハリウッドBlvd 、Nick の建物のどれもで落ちなかった。人々は離れ離し、空室は17% 余りに大いにハリウッドに上がった。
私は起こったものがNick に言う必要があるか。彼は空室が5% に行ったときにすべてを失った。彼に許容誤差のための予備かクッションがなかった。18 年間Nick は彼の小さいアパートの1 つのpauper のように、住んでいた。彼は彼の建物のすべてのための彼自身の特性管理をした。彼の次のダイムを借りるために彼は週7 日働いた古い車を運転しなかったり休暇を取ったり、常に彼の次の貸付け金支払を支払うことを及びどこで心配しなければならなかった。彼の計画は$10 百万ドルを作り、すべてを販売することだった。彼が得た何に18 年間の彼の生命間何もでなかった。私はNick がである今では考えを有しない。彼は地球の表面を離れて消えた。そう、"手の鳥は価値、A 百万であるブッシュにおそらくない!
著者について
Willard Michlin は投資家、ビジネス仲介商、カリフォルニア不動産ブローカー、会計士、財政の苦脳のコンサルタント、有名な演説家およびAdministrative/Business のコンサルタントである。彼は彼のベントゥーラの805-529-9854 の呼出しまたはkismetrei@earthlink.net の電子メールによるカリフォルニアオフィスで連絡することができる。http://www.kismetgroup.com でWillard によって他の記事を 見なさい
kismetrei@earthlink.net
記事のソース: Messaggiamo.Com
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