基本的な不動産評価
土及び建物に投資と関連付けられた現在の興味を(私を言うヒステリーを敢えてしなさい) 与えられて私は不動産評価の速い、汚れたマニュアルを持っていることは私達の読者が興味深いかもしれないことを考えた。私の見通しは学究的な世界のよりよい不動産の心のいくつかの膝で学ぶ時間と同様、企業の年から来る。
私は楽しみ及び利益のための不動産に投資から(程度に) 、消費のために住宅に投資を、分ける。この分離の理由は家の実用性か価値の多くがそれに住んでいるか、またはそれを消費することから喜び1 で得る締まることである。がある自我の打撃が大きい建物の所有へある、建物の複合体- 、価値は土地、アパートと関連付けた、オフィスビル及び倉庫は提供するか、または提供する現金流動で締まる。[ その建物の複合体は大きいと遊ぶことを入るトロフィの資産- 私は私達の読者のうちのどれもTransAmerica のピラミッドかSears Tower を買うと期待しないがそれらの建物が近くの競争相手上の報酬になぜに関して値するか興味深い議論がある- その議論別の時に起こらなければならない。]
理解するべき最初の基本原則はどの資産でも所有者への現金流動を提供する程度にとって貴重だけであることである。オフィスビルとして、しかし賃貸料の作成機械としてオフィスビルを、ない見ることは重要である。1 つは造り、賃借するか、または販売するために- 及びこうして、作成する現金流動を土として、選択として土地を、ない見るべきであるが。
' しかし私がいかにそれらの現金流動の支払をするためにか。' 何を決定できるか、JS そして現金流動が予測不可能または推定しにくければか。' 何、' JS 私はあなたの質問を聞き、よい物である。そしてそれは不動産資産の価値を査定する異なった方法がなぜあるかである。
土地の建物または部分の価値を近づける4 つの基本的な方法がある。割引かれた現金流動方法、またはDCF がある、帽子率方法がある、代替費用方法があり、対等な方法がある。各自に自身の利点および不利な点がある。
DCF
割引かれた現金流動の分析DCF の不動産に独特でない; 実際は、それはほとんどのあらゆる資本資産を使う。DCF は現実的な一定期間のための現金流動を(どの投資の銀行業分析者でも彼または彼女が彼らの睡眠のそれらを見るそう多くの10 年のDCFs をしてしまう) 通常5 か10 年先に予測するそして建物の現在の価値を見つけるために現在へのそれらの現金流動を割引くプロセスである。私は適切な割引率の選択の詳細に(多分私のコラムニストの1 つは決定するが、) 入ることをそれを適切な割引率が未来の現金流動の説明するために相対的な保証取るべきであると言うために足りようとは思っていない(または正確に、この資産に特定の現金流動と関連付けられる危険) 。現金流動は建物が販売(より少ないトランザクション費用) で分析の終わりに取って来る) 末端の価値である現金か賃貸料を含んでいる(または価値と同様、からのつば。次にDCF の分析の例がある。1 つが割引率によって建物をいかに非常に別様に評価するかもしれないか通知。建物のための指値が$150 であると仮定しなさい- 多分これはあまり大きい投資でない。簡単なモデルを造って勝れば敏感これらの分析が小さい変更をいかに均等にするべきであるか賃貸料の流れ及び末端の価値との空費は示す。
このタイプの評価への利点は得る資産の支払って喜んでであるものをの未来の現金流動について比較的確実、このタイプの資産のための正しい割引率と同様、あなたの首都の真実の原価を理解すれば、それから1 つはよい考えを何値をつけるためにまたはことができることである。当然、不利な点は誰かが正確に次の10 年の間何でも予測できれば私はそれらに会いたいと思い、によってほしいそれらを何でも買うためことである- 金(小さい数私は保証しない) の私の重量の価値がある。また、右の割引率を選ぶことは芸術であり、ない科学、それ自体、それは困難だけでないが、また傾向があると修善されるために。またはすなわち、私の同僚(およびJS 他のように握られることはだれでもよりよくない) 、また自分自身の多数は指値に得るために後方に働いた。または私達はモデルをし、次に実際は建築業を作る価値で着くために割引率を選んでしまった。
大将では、私はこのタイプの評価を支持しない。それは判断/間違いに余りにも敏感、市場の説明するには気まぐれ取らない。その上に、この方法は現金流動がまたは現金流動を予測すること非常に困難ない資産の土地、空いている建物、再開発の機会またはタイプをよく使わない。
帽子率
資本化方法か帽子率方法はDCF 方法に類似している。実際は、それはDCF 方法のための実際にちょうど近道である。次の同等化は帽子率がであるもの説明する:
最初年NOI 6A?4A· 建物の購入価格= 帽子率
NOI は純営業収益である。NOI は負債サービス及び所得税(不動産税) 除いて建物からの現金流動、基本にである。例として、私達が上記のDCF の分析からの建物を取り、$100 の購入価格および$10 のNOI を仮定すれば、帽子率は10% である。[ $10/$100 = 10 か10% ] 。帽子率方法を何を見つけるのに使用するためには建物の支払をするために、1 つは購入の後の年のための2 つの事、期待されたNOI および同じような資産(および市場のこれのための帽子率を通常借用者を意味する) 理解するためにだけ必要がある。この方法をdeconstruct DCF の評価のように見え始めるが、- 作らないなぜかもしれないしまたはそうではないかもしれないかそれらの類似はより遅いコラムのために感覚よりよく救われ。
NOI は純営業収益である。NOI は負債サービス及び所得税(不動産税) 除いて建物からの現金流動、基本にである。例として、私達が上記のDCF の分析からの建物を取り、$100 の購入価格および$10 のNOI を仮定すれば、帽子率は10% である。[ $10/$100 = 10 か10% ] 。帽子率方法を何を見つけるのに使用するためには建物の支払をするために、1 つは購入の後の年のための2 つの事、期待されたNOI および同じような資産(および市場のこれのための帽子率を通常借用者を意味する) 理解するためにだけ必要がある。この方法をdeconstruct DCF の評価のように見え始めるが、- 作らないなぜかもしれないしまたはそうではないかもしれないかそれらの類似はより遅いコラムのために感覚よりよく救われ。商業不動産では、これは特性の価格を引用するか、または評価述べている共通方法である。仲介商は8 帽子で交換する建物述べている' 。' それは建物が最初年NOI 12.5x で販売したことを意味する。気を付けなさい' 現場のNOI ' と' 写し出されるか、' または' 形式上のNOI の間で輪郭を描くように。' また正確に建物をリースされるか、またはリースできる保つのに必要とされる資本の拠出を予測するように気を付けなさい。帽子率が記述NOI にしか取らないので、頻繁に重要及び労働の大きい量が維持するように要求すると物区別しない建物の間で。
大将では、これは建物がより多くの仕事をする価値があるかどうか決定する大きい近道である。帽子率の分析は何の決定のちょうど出発点特性に値をつけるためにである。しかし時価総額はずっと資産が交換している(平均帽子率) か率理解する非常に貴重なメートルである。私は不動産を評価する為の次善の策方法としてこれを置く。
代替費用の分析
代替費用の分析は聞こえるもののように丁度である。代替費用はその厳密な位置のその厳密な資産を作り直す費用である。よい代替費用の分析は記述の地価および建物費用構造の負債のためのまた開発者の利益および運送費用にしか取らない。
仲介商の頻繁に発言は' これ代替費用の下で' 交換する筈だが事実頻繁にでないし、また、それは通常関連したメートルでない。代替費用は建物が今得られる何を、後方にメートルに見ることおよび記述に最も重要な事を取らない1 番である。、現金ある王が覚えなさい。
私は一般にそれを、この方法助けにならない言う。誰も' 再度ここに造らないときだけ代替費用の下で何かを買えば、' 傷を得ることができる議論はぼろぼろの1 である。高い非持久性の活気に満ちた市場の購買、この議論に利点があってもよい。しかし市場の取り引きを得ないかまたは下記の代替費用で何かをなぜ買うことができるか他の知識のあるバイヤーはあなたが探検している取り引きをわかっている作られなかった信じる理由があれば、あなた自身に尋ねるべきである。
対等な分析
これはタイプの資産を評価する為の最も重要な方法であるが、それは不動産で特に有用である。対等な方法かcomp 方法は1 平方フィートにつき、1 エーカーまたは単位の1 基礎につきa のために交換した何をあなたによってがであるものに類似している市場の資産を単に捜し得、見る。多くをのそして支払えば市場の皆、よい理由があることをよりよく持っていた。そしてより少しを支払ったら、なぜ把握しなさい。
空いている建物、土地および住宅の家のような資産を評価するためにこの方法は' 懸命にのために最もよい。それらの項目のために、現金流動は非存在または推定しには余りにもにくい。中央主題は、有効な市場評価のこの方法でのそれ埋め込まれる。十分な入札者および比較的公平な市場の発表がある限り資産が取引の価格は価値の最もよい徴候おそらくである。
この記事で別の方法または何かについての特定の質問を有したら、私を書くか、またはhttp://www.whatbubble.com に掲示することを 躊躇してはいけない。
J.S. 銀はwhatbubble.com に 不動産の 投資家およびco 編集者責任者である。あなた自身のコメントを掲示することを望むかまたは持っていればちょうどこの主題で多くを読むことを望んだら自由のために専門家がまたは答えるどの財政の質問でもhttp://www.whatbubble.com を 訪問する。この記事を再版したければ私達は保つリンクすべてを要求する。
記事のソース: Messaggiamo.Com
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