Commerciale immobiliare approccio di valutazione dei costi
Il costo è stato storicamente preparato come una parte della maggior parte delle valutazioni immobiliari commerciali. Tuttavia, la compunzione di includere il costo approccio (quando non era pertinente) ha dissipata nel corso degli ultimi 20 anni.
Il principio di sostituzione è la base tecnica per l'assunzione dei costi approccio. Secondo il principio di sostituzione, un prudente acquirente non pagare più del costo di costruzione di un simile proprietà. In altre parole si potrebbe non spendere $ 2000000 per l'acquisto di un nuovo complesso residenziale se potessero costruire per 1500000.
Il costo approccio valore è la somma del valore di mercato del terreno, costo di sostituzione ammortizzato e impegno imprenditoriale. I terreni sono in genere valutate con il metodo di vendita confronto. Il costo di sostituzione è il costo per la costruzione di un edificio della stessa qualità e utilità funzionale come oggetto di proprietà. (Costo di riproduzione è il costo per la costruzione di un duplicato esatto. Questo approccio è usato occasionalmente per i vecchi edifici costruiti con materiali e / o tipi di artigianato attualmente non utilizzato).
Altri obsolescenza si verifica quando le circostanze al di fuori dei confini della proprietà oggetto impatto negativo il suo valore. Per esempio, un edificio per uffici a New York che soffrono di obsolescenza esterni se Manhattan ufficio di occupazione è sceso dal 93% al 75%. Un palazzo costruito accanto a una casa-macellazione è un altro esempio di obsolescenza esterni.
profitto imprenditoriale è l'importo della compensazione necessaria per indurre qualcuno a organizzare il sito, gli investitori, i titoli di debito, l'architettura, la costruzione e la locazione necessarie per progettare e costruire un immobile. La quantità appropriata di profitto imprenditoriale dipende da fattori quali concorrenza, la difficoltà del progetto, le condizioni del mercato e la saggezza degli sviluppatori piano. In alcuni casi esterni o obsolescenza funzionale vietare profitto imprenditoriale.
Di seguito è riportato un sintesi del costo approccio:
valore di mercato di Terra
+ Costo di sostituzione di nuovi miglioramenti
- Tutte le forme di ammortamento
+ imprenditoriale Utile [ * BR *] = valore di mercato attraverso i costi Approccio
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[* BR * ] Business Personal Property Valuation
Studi di fattibilità
Real Estate Consulting
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Fonte dell'articolo: Messaggiamo.Com
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