Come sono diventato un investitore immobiliare
Recentemente ho chiuso la vendita di due case. Essi sono stati trova a circa un miglio di distanza e ha i valori di mercato comparabili. Tuttavia, al di là di queste due somiglianze, le due offerte erano molto diverse le une dalle altre. Permettetemi di discutere in modo più dettagliato le somiglianze e le differenze delle due deals.My partner commerciale e ho acquistato proprietà sia da famiglie che erano in preforeclosure. La porta di ciascuna struttura è venuto da lettere che Avevo inviato alle famiglie che hanno recentemente ricevuto avvisi di Default. L'unica famiglia che mi ha risposto entro 24 ore dalla ricezione della mia prima lettera. Ho incontrato con loro, entro due ore dalla ricezione della loro chiamata e firmato un contratto con loro sul posto per acquistare la loro casa. L'altra famiglia ha risposto a me, dopo aver ricevuto la quarta lettera da me. Dopo un paio di rotture di appuntamenti e di due incontri abbiamo firmato un contratto per la acquistare la loro casa. Ad ogni casa ci ha fatto un "tavolo" tipo di chiusura, entro un paio di giorni dalla firma del contratto. Entrambe le case sono state acquistate "soggetti a" l'attuale finanziamento ancora in luogo. La caparra dato per ogni casa è stato uno dollar.First DealWe ha iniziato la commercializzazione della prima casa da una pubblicità nel giornale al valore di mercato e la messa segni nel quartiere e nelle vicinanze intersezioni. Avevamo un accordo verbale con il venditore che avrebbero chiaro tutti i loro appartenenti fuori della casa, entro due settimane. La casa era molto sporco e disordinato. Quando i venditori a non compiere alcun progresso compensazione casa siamo andati avanti con la commercializzazione e l'ha ridotto il prezzo richiesto. Entro due settimane abbiamo ricevuto solo un paio di telefonate in gran parte non interessata prospects.At questo punto abbiamo ridotto il prezzo richiesto ulteriormente modificata e le indicazioni per il nostro informare il pubblico che è stato proprietario di finanziamento disponibili. A quel punto abbiamo cominciato a ricevere un maggior numero di telefonate da prospettive veramente interessati. Il nostro proprietario finanziato termini e le valore di mercato inferiore al prezzo richiesto da noi separati le centinaia di case realtor rappresentata necessario che la banca financing.With seconda casa, acquistato un mese più tardi rispetto alla prima, abbiamo immediatamente commercializzato con proprietario di finanziamento. Quando abbiamo acquistato la casa abbiamo previsto nel contratto che il venditore ha dovuto lasciare l'immobile in due settimane o da riscuotere una tassa per il mancato di farlo. Il venditore è stato piacevole e di cooperazione e mosso rapidamente per eliminare i propri beni da casa. Il venditore della prima casa è stata ancora trascinando i piedi e la casa era ancora un mess.Shortly dopo aver cambiato la commercializzazione della prima casa, che abbiamo ricevuto l'offerta di un acquirente interessato. Questa casa è stata veramente l'ideale per questa famiglia e abbiamo voluto per aiutarli a entrare in essa. Hanno offerto di acquistare con finanziamento bancario e abbiamo concordato di vendere a loro. Ci è stato ancora abbastanza tempo prima della chiusura asta per chiudere la vendita con la banca financing.I in guardia l'acquirente che deve chiedere un prestito di un altro FHA prestito dato che non era detenuto a titolo di proprietà abbastanza a lungo per FHA di approvare un nuovo prestito. Nel caso in cui tu non lo sapevo, FHA recentemente cambiato una regola che richiede ora una proprietà di essere il titolo di almeno 90 giorni prima di essere approvato un nuovo prestito. Così indovinare ciò che l'acquirente ha fatto? Destro. Suo broker di mutui e il suo agente immobiliare di lui guidato verso uno FHA prestito programma. Fortunatamente, l'acquirente qualificato per un buon programma e FNMA. Così ho stabilito nel contratto che l'acquirente ha dovuto ottenere l'approvazione per FHA il programma entro 5 giorni, oppure far cadere la FHA programma e procedere con l'FNMA programma. Sia l'intermediario e l'agente di istruzione necessari su questo punto, che ho fornito per iscritto, e quattro giorni dopo il broker mi ha comunicato che l'acquirente non sarebbe stato approvato dalla FHA e che erano di procedere con l'FNMA program.The prossimo ostacolo che abbiamo dovuto affrontare è stata la casa d'ispezione. L'ispezione ha portato a chiedere a varie centinaia di dollari di riparazioni che abbiamo deciso di fare. La riparazione ha avuto due settimane per essere completato. Mentre erano in corso le riparazioni ci ha ordinato una valutazione di proprietà. La valutazione dei nella nostra zona sono backlogged otto settimane, ma sapevamo uno perito che effettuare una valutazione entro una settimana per il 150% della sua quota normale. Naturalmente non abbiamo avuto il lusso di essere in grado di attendere otto settimane così abbiamo acquistato le costose appraisal.The prossimo ostacolo è stato quello di Per un primo titolo di ricerca, che mostravano un chiaro titolo per fortuna. Il precedente proprietario non ha avuto un sondaggio costruito come abbiamo avuto modo di ordinare un costoso serie di documenti dal sondaggio county.Now che gli ostacoli alla di chiusura sono stati quasi cancellati e siamo stati vicini ad un duro data di chiusura, abbiamo ancora avuto un problema con la precedente venditore. Avevano solo spostato un po 'di cose di casa e la casa è stata ancora ben stipato. Essi sono stati muoversi per spostare eventualmente, ma non abbastanza veloce per essere fuori di casa prima di chiudere la vendita. La loro mancanza di cooperazione e della loro incapacità di seguire con la loro promesse verbali ha chiarito il motivo per cui hanno trascurato la loro casa e lasciarlo andare in foreclosure.Since dei servizi di pubblica utilità sono stati disattivati e il venditore non è più vivere in casa ho avuto il diritto di dichiarare i propri beni abbandonati come proprietà e ho comunicato loro che vorrei spostare i punti per loro. Il mio compagno e ho trascorso una giornata di pugilato e di insaccamento del venditore oggetti personali, a malincuore e che raccolse le scatole e sacchetti fino al giorno prima della chiusura. Whew! Seconda DealNow, d'altro canto, gli eventi con la seconda proprietà proceduto molto più agevolmente. Abbiamo comprato la casa, ha trovato un acquirente che, entro otto giorni, e chiuso la vendita otto giorni later.We ha deciso di vendere la seconda casa su un terreno o di involucro ipotecario contratto con l'attuale finanziamento ancora in vigore. Abbiamo anche deciso di stabilire che la casa doveva essere rifinanziato o entro due anni sarebbe precluso indietro a noi. Abbiamo fatto questo per proteggere l'interesse del precedente venditore nella sottostante di finanziamento. Essi non vogliono appendere fuori per un lungo periodo di time.Our "proprietario finanziamenti" ha attirato numerosi acquirenti segnaletica rapidamente. Abbiamo richiesto un pagamento grande abbastanza per "curare" il prestito, che è, a pagare l'attuale arrearage e gli onorari del notaio. È stato trovato un acquirente che aveva desiderosi di cassa sufficiente a portata di mano e un buon reddito, ma senza abbastanza tempo nella zona di avere un elevato rating. Ha capito il concetto di ipoteca e avvolgere il finanziamento di base e abbiamo negoziato un contratto con lui a Starbucks. Egli ha negoziato un minore prezzo di vendita, offrendo una più ampia pagamento. Fondamentalmente siamo stati in grado di ricevere immediatamente tutte le "back-end" di profitto che sarebbe stato pagato a noi in due anni il momento in cui ha rifinanziato. Abbiamo ricevuto questa di fronte, in cambio di una riduzione del prezzo di vendita. E 'stato uno scambio equo per entrambe le parties.He deciso di comprare la casa "come è" e di fare alcune riparazioni stesso. Non è stata necessaria l'ispezione a casa, non era necessaria la valutazione; riparazioni non doveva essere fatto, senza agente immobiliare deve essere pagata, e non indagine doveva essere ordinato. L'acquirente paga la chiusura di tutti i costi che sono stati molto meno di quello che avrebbe pagato se avesse usato un agente immobiliare e un mutuo broker.We utilizzato un agente di chiusura, che è molto familiare con operazioni di questo tipo, che lei chiama "wrap unacknowledged vendite". Il nostro agente di chiusura è diventato un amico e ha parlato al nostro locale per gli investimenti immobiliari Club.In sintesi, ciascuna delle due offerte compensate circa lo stesso guadagno, ma è ovvio che si occupano uno preferirebbe fare in caso di una scelta. Se fossi io Robert Kiyosaki potremmo chiamare uno trattare mio papà ricco di trattare gli altri e il mio povero papà di affrontare. Abbiamo imparato abbastanza per fare le offerte del primo tipo andare più agevolmente in futuro, ma mi si tratta del secondo giorno di ogni tipo week.I la speranza di tutte le tue reali offerte immobiliari investire procedere agevolmente e rapidamente .***************************** Garry Gamber è un insegnante di scuola pubblica e di imprenditore. Scrive articoli su beni immobili, la salute e la nutrizione, e internet
Fonte dell'articolo: Messaggiamo.Com
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