बुनियादी अचल संपत्ति मूल्य निर्धारण
मौजूदा हित को देखते हिम्मत (मैं कहता हूँ हिस्टीरिया) गंदगी और भवन में निवेश के साथ जुड़े, मैंने सोचा कि यह हमारे पाठकों के लिए दिलचस्प हो सकता है के लिए एक त्वरित, गंदा अचल संपत्ति के मूल्यांकन पर हाथ. मेरा परिप्रेक्ष्य उद्योग के रूप में के रूप में अच्छी तरह से कुछ समय बेहतर की अचल संपत्ति के मन में कुछ academia.I के घुटने में सीखने में वर्षों से आता है एक के घर में कुछ हद तक (निवेश) अलग होगी, खपत के लिए, से मज़ा और लाभ के लिए अचल संपत्ति में निवेश. इस विभाजन के लिए कारण यह है कि खुशी एक में बंद कर दिया उपयोगिता या एक घर के मूल्य में अधिक है में रहते हैं, या इसे लेने से हो जाता है. यद्यपि रहे हैं कुछ बड़ी इमारतें, एक भवन परिसर - अगर तुम, जमीन से जुड़े, अपार्टमेंट मूल्य, दफ्तर की इमारतों और गोदामों नकदी प्रवाह वे प्रदान करेगा या प्रदान करेगा में बंद है मालिक को अहंकार स्ट्रोक. [यह भवन परिसर में बड़े, ट्रॉफी की संपत्ति के साथ खेलने में आता है - मैं अपने पाठकों से किसी भी TransAmerica पिरामिड या Sears टॉवर खरीदने की अपेक्षा नहीं होती, लेकिन वहाँ के रूप में वे क्यों एक दिलचस्प तर्क है इमारतों उनके पास से प्रतियोगियों प्रीमियम लायक - कि चर्चा के लिए एक बार में जगह रखना होगा.] पहला बुनियादी सिद्धांत को समझ जाता है कि किसी भी संपत्ति केवल डिग्री के लिए बहुमूल्य है, जो यह अपने मालिक के पास नकदी प्रवाह प्रदान करेगा. यह दफ्तर की इमारतों को देखना महत्वपूर्ण है, दफ्तर की इमारतों के रूप में नहीं, बल्कि के रूप में निर्माण मशीनों का किराया. एक भूमि देखो, गंदगी के रूप में करना चाहिए, लेकिन एक को बनाने और किराया या बेचने के विकल्प के रूप में -- और इस तरह, नकदी प्रवाह पैदा करते हैं. लेकिन, जे एस, मैं फैसला कैसे कर सकते हैं जो उन नकदी प्रवाह के लिए भुगतान करने की? 'और जे एस, क्या हुआ अगर नकदी प्रवाह अप्रत्याशित या मुश्किल का अनुमान है'? मैं आपके सवाल सुन, और वे अच्छे हैं. और यही वजह है कि वहाँ अलग अलग तरीके असली assets.There के मूल्य का आकलन कर रहे हैं चार एक भवन या भूमि का टुकड़ा का अनुमानित मूल्य को बुनियादी तरीके हैं. वहाँ डिस्काउंटेड कैश फ्लो प्रणाली है, या DCF है, वहाँ है टोपी का मूल्यांकन पद्धति, वहाँ प्रतिस्थापन लागत विधि है और तुलनात्मक विधि है. हर एक को अपने फायदे हैं और कैश फ्लो विश्लेषण या DCF विश्लेषण disadvantages.DCFDiscounted अचल संपत्ति के लिए अद्वितीय नहीं है; वास्तव में, यह सबसे अधिक किसी भी पूंजी परिसंपत्ति के साथ काम करता है. DCF भविष्यवाणी नकदी समय के कुछ वास्तविक अवधि के लिए आगे प्रवाह की प्रक्रिया है (कोई भी निवेश बैंकिंग विश्लेषक कई 10 वर्ष DCFs किया है कि वह या वह उन्हें अपनी नींद में देख रहा होगा) आमतौर पर पांच या दस वर्ष और फिर उन नकदी मौजूद वापस प्रवाह की गणना के लिए इमारत के वर्तमान मूल्य मिल. मैं भारतीय नौसेना पोत और बहिष्कार के लिए मिल में नहीं जा रहा हूँ उचित दर डिस्काउंट चुनने (लेकिन शायद मेरे साथी स्तंभकारों के एक) पर पर्याप्त होगा यह कहना कि उचित दर में छूट लेने के लिए भावी नकदी प्रवाह के रिश्तेदार प्रतिभू खाते चाहिए (या और ठीक, नकदी इस संपत्ति के लिए विशिष्ट प्रवाह के साथ जुड़े जोखिम). नकदी प्रवाह के किराए या नकद कि थूक से बाहर हो जाएगा और साथ ही टर्मिनल (मूल्य या मूल्य में शामिल है कि निर्माण करेगा एक बिक्री पर लाने के सौदों की लागत कम () विश्लेषण के अंत में). नीचे एक DCF विश्लेषण का एक उदाहरण है. सूचना एक बहुत अलग है एक छूट दर के आधार पर निर्माण कैसे मान सकता है. समझ लो कि निर्माण के लिए पूछ रही कीमत 150 डॉलर है - शायद यह इतना बड़ा निवेश नहीं होगा. Excel और किराए पर बहती है और अंतिम संस्कार के साथ निरर्थक कैसे संवेदनशील इन विश्लेषण दिखाएगा पर एक साधारण मॉडल का निर्माण कर रहे हैं यहां तक कि छोटे मूल्यांकन के इस प्रकार के changes.The लाभ कर रहे हैं कि यदि आप भविष्य के नकदी प्रवाह के बारे में अपेक्षाकृत यकीन कर रहे हैं और अपनी पूंजी का सही कीमत समझ के रूप में के रूप में अच्छी तरह से इस के लिए सही बट्टा दर संपत्ति का प्रकार, जो या तो एक बोली के लिए क्या आप एक संपत्ति के लिए भुगतान करने के इच्छुक होंगे की एक अच्छा विचार हो सकता है. बेशक, नुकसान कर रहे हैं कि अगर कोई सही अगले दस साल के लिए कुछ भी भविष्यवाणी कर सकते हैं, मैं चाहता हूँ उनसे मिलने और उन्हें कुछ भी वे चाहते खरीद - वे सोने में अपने वजन (कोई छोटी संख्या मैं आपको विश्वास दिलाता) के लायक हैं. इसके अलावा, सही बट्टा दर चुनने के एक और कला एक विज्ञान के रूप में, ऐसा है, है मुश्किल ही नहीं बल्कि यह भी साथ tinkered हो संभावना है. या दूसरे शब्दों में, अपने कई सहयोगियों के (और जे एस के लिए बाहर से बेहतर किसी और के रूप में आयोजित किया जाएगा) नहीं है और साथ ही खुद को पिछड़े काम किया है को पूछ कीमत करने के लिए. या हम हैं मॉडल किया और फिर बट्टा दर के लिए एक मूल्य है कि वास्तव में निर्माण trade.In सामान्य कर देगा पर पहुंचने के लिए चुना है, मैं मूल्यांकन के इस प्रकार के एहसान नहीं है. यह भी निर्णय के प्रति संवेदनशील है / त्रुटियों और नहीं ले में बाजार की अनियमितता नहीं खाते. इसके अतिरिक्त, इस पद्धति का अच्छी तरह से देश के साथ काम नहीं करता है, खाली भवनों, पुनर्विकास के अवसर या संपत्ति के किसी भी प्रकार कि कोई भी नकद या बहुत प्रवाह है मुश्किल नकदी flows.Cap RateThe कैपिटलाइज़ेशन विधि या टोपी दर विधि DCF विधि के समान है की भविष्यवाणी है. वास्तव में, यह सच है DCF विधि के लिए सिर्फ एक सरल तरीका. निम्नलिखित समीकरण बताते हैं कि एक टोपी दर है: पहले साल NOI ÃÆ'à † एक € ™ Ã⠀ SA, एक · भवन खरीद मूल्य = कैप RateNOI नेट आपरेटिंग आय है. NOI मूल रूप से एक इमारत से नकदी प्रवाह है, ऋण सेवा और आय करों को छोड़कर नहीं ( अचल संपत्ति कर). एक उदाहरण के रूप में, अगर हम DCF विश्लेषण ऊपर से इमारत ले और हम 100 डॉलर और 10 डॉलर, टोपी दर 10% है की एक NOI का खरीद मूल्य मान. [$ 10 / $ = .10 100 या 10%]. आदेश में टोपी का उपयोग खरीदने के बाद की संभावना वर्ष के लिए NOI और इसी तरह की संपत्ति के लिए टोपी दर दर तरीका पता लगाने के लिए क्या एक इमारत के लिए भुगतान करने के लिए एक ही दो बातें समझ की जरूरत है, (और यह आमतौर पर किरायेदारों का अर्थ है) में बाजार. यदि आप इस विधि का यह एक DCF मूल्यांकन की तरह दिखते deconstruct शुरू होता है - लेकिन उन समानताएं और इसलिए वे कर सकते हैं या बनाने के भाव नहीं हो सकता बेहतर बाद column.NOI के लिए बचाया है नेट आपरेटिंग आय है. NOI है मूल रूप से एक इमारत से नकदी ऋण सेवा और आय करों को छोड़कर प्रवाह, (बाजार नहीं. यदि आप इस विधि का यह एक DCF मूल्यांकन की तरह दिखते deconstruct शुरू होता है - लेकिन उन समानताएं और क्यों वे कर सकते हैं या नहीं बना सकते हैं अर्थ बेहतर बाद में एक स्तंभ के लिए बचाया है. वाणिज्यिक अचल संपत्ति में, इस संपत्ति की कीमत या मूल्यांकन के बारे में बात कर रहे उद्धृत की सबसे आम तरीका है. दलालों 'भवनों व्यापार के बारे में एक 8 टोपी पर बात होगी. वह मतलब यह है कि एक इमारत ने अपना पहला साल NOI 12.5x में बेच दिया. होना में 'बीच में खेलना की जगह' NOI 'और' अनुमान या 'समर्थक forma NOI सावधान. यह भी सही भविष्यवाणी की राजधानी योगदान को एक रखने की जरूरत सावधान रहना इमारत या पट्टे पर पट्टे-सक्षम है. क्योंकि टोपी दरों ही में लेने के लिए NOI खाते, वे अक्सर इमारतें है कि पूंजी और श्रम का भारी मात्रा की आवश्यकता को बनाए रखने और लोगों को है कि नहीं के बीच अंतर नहीं है. में जनरल, यह एक बहुत कम को अगर एक इमारत पर अधिक काम कर रही है मूल्य तय काटा. टोपी दर विश्लेषण अभी फैसला क्या एक संपत्ति के लिए बोली में एक प्रारंभिक बिंदु है. लेकिन समझ टोपी बाजार दर (या औसत टोपी दर है कि संपत्ति के लिए गया है व्यापार) है एक बहुत ही मूल्यवान मीट्रिक. मैं असली estate.Replacement मूल्य AnalysisThe प्रतिस्थापन लागत विश्लेषण बातों का महत्व देता के लिए दूसरा सबसे अच्छा तरीका के रूप में इस जगह को ठीक होता है क्या ऐसा लग रहा है. प्रतिस्थापन लागत मूल्य उस सटीक स्थान में सटीक है कि संपत्ति बहलाना है. एक अच्छा प्रतिस्थापन लागत विश्लेषण ही भूमि मूल्यों और निर्माण की लागत पर भी डेवलपर खाते में नहीं लेंगे लाभ और निर्माण debt.Although दलालों के लिए लागत से लेकर अक्सर कहते हैं 'यह प्रतिस्थापन लागत' अक्सर यह और भी मामला है, जो आम तौर पर एक प्रासंगिक मीट्रिक नहीं है नहीं है, व्यापार के नीचे जा रहा है. प्रतिस्थापन लागत एक पिछड़े मीट्रिक लग रही है और एक कि में नहीं ले लिए सबसे महत्वपूर्ण बात खाता, जो निर्माण के लिए अभी अर्जित कर सकेंगे है. याद रखें, नकदी है king.I कहेंगे कि सामान्य रूप से, इस विधि है बेकार. तर्क है कि यदि आप प्रतिस्थापन लागत में कुछ खरीदते हैं, 'आप केवल चोट अगर कोई कभी यहाँ फिर बनाता है' एक मलीन है एक कर सकते हैं. यदि आप उच्च अस्थिरता इस के साथ एक जीवंत बाजार में खरीद रहे हैं तर्क कुछ योग्यता हो सकता था. लेकिन जब तक आप से एक बाजार सौदा मिल रहा है या कुछ कारण का मानना है कि दूसरे को सूचित खरीदार सौदा आप तलाश रहे हैं के बारे में पता नहीं किया गया है, तुम अपने आप से पूछना चाहिए तुम क्यों बदलने के नीचे कुछ खरीदने cost.Comparable AnalysisThis सकता है संपत्ति के किसी भी प्रकार की बातों का महत्व देता के लिए सबसे महत्वपूर्ण तरीका है, लेकिन यह अचल संपत्ति में विशेष रूप से उपयोगी है. तुलनीय विधि या COMP विधि है बस बाजार है कि तुम एक और प्राप्त कर रहे हैं कि वे क्या वर्ग फुट प्रति एक एकड़ या प्रति यूनिट प्रति आधार पर कारोबार के लिए है देख के समान हैं संपत्ति की तलाश में. यदि आप और अधिक भुगतान कर रहे हैं, तो हर कोई बाजार में और, वहाँ था बेहतर एक अच्छा कारण हो सकता है. और अगर आप भुगतान कर रहे हैं कम, आंकड़ा 'के लिए why.This सबसे अच्छा तरीका है बाहर खाली भवन, जमीन और आवासीय घरों की तरह मूल्य की संपत्ति' के लिए मेहनत की है. उन मदों के लिए नकद प्रवाह अस्तित्व या अनुमान भी मुश्किल है. मूल्यांकन की इस पद्धति में एंबेडेड है एक केंद्रीय विषय, कुशल बाजार की है. इतने लंबे समय के रूप में वहाँ पर्याप्त बोलीदाताओं और अपेक्षाकृत उचित बाजार प्रकटीकरण हैं कीमतों पर जो संपत्ति गया है शायद व्यापार कर रहे हैं उनके value.If आप एक अन्य विधि या इस अनुच्छेद में किसी बात के बारे में अधिक विशिष्ट प्रश्न हैं, तो बेझिझक मुझे लिखने के मत का सबसे अच्छा संकेत या यह http://www.whatbubble.com.JS रजत को पोस्ट करने की एक अचल संपत्ति निवेशक और सह में संपादक whatbubble.com में प्रमुख है. यदि आप अपने स्वयं के टिप्पणी के बाद की तरह या एक विशेषज्ञ द्वारा किसी भी वित्तीय सवाल का जवाब होगा मुफ्त के लिए या यदि आप अभी इस विषय पर जाएँ http://www.whatbubble.com कृपया पर और अधिक पढ़ें करना चाहते हैं. यदि आप फिर से इच्छा इस लेख प्रकाशित, हम आप सभी से अनुरोध संपर्क बनाए रखने में.
Article Source: Messaggiamo.Com
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