Des ventes - terrains abstraction
Des ventes de propriétés améliorées peuvent être utilisées pour estimer la valeur de marché des terres en pleine zones construites. Considérons, par exemple, une zone près du centre-ville de Boston, qui a été entièrement développé pour plus de 200 ans. Elle mai est quasiment impossible de trouver des ventes de terrains vacants dans ce domaine. Une alternative consiste à estimer la valeur de marché des terres sur la base du prix de vente pour l'amélioration des propriétés moins la valeur de marché de améliorations.
La valeur marchande d'une propriété est composée de la somme de la valeur de marché de la terre et la valeur de marché des améliorations. La valeur de marché des améliorations est le remplacement coût nouvelle (RCN) moins la dépréciation. Calcul de l'amortissement pour des ventes peut être difficile. Composantes de la dépréciation physique, fonctionnelle et externe. Dépréciation physique peut inclure à la fois à courte durée de vie l'amortissement et la dépréciation de longue durée. Fonctionnelle d'amortissement peut comprendre curable et incurable. Externes peuvent inclure l'amortissement des facteurs économiques défavorables propriétés voisines et d'autres questions à l'extérieur de la propriété.
Des ventes peuvent être utilisés pour estimer la valeur de marché de la terre en utilisant le processus suivant: Localiser la vente des biens pour lesquels le sous-terrain est similaire à l'objet propriété. La recherche de la vente afin de déterminer si elle était une des armes? longueur et de toute transaction atypique questions influencé artificiellement le prix de vente. Effectuer les réglages de atypique questions réduit la fiabilité de la terres processus d'abstraction.
Estimation du coût de remplacement de la nouvelle (RCN) des améliorations pour la même vente.
Calcul toutes les formes de l'amortissement pour les améliorations apportées à la vente comparables.
La valeur de marché des améliorations comparables pour la vente est égal au coût de remplacement moins toutes les formes nouvelles d'amortissement.
La valeur de marché des terres pour les comparables de vente est égal à la valeur de marché du total de propriété moins la valeur de marché des améliorations. Land abstraction comparable basée sur les ventes peut être une technique utile dans des domaines entièrement construit. Cependant, cette technique est moins fiable que les ventes directes de terrains en raison d'estimations de coût de remplacement nouvelles et de l'amortissement.
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Source D'Article: Messaggiamo.Com
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