Solutionneur De Problème De Immobiliers
Introduction
Il y a beaucoup de secteurs un peut investir dedans. Depuis que j'avais 15 ans j'ont recherché le plus rapide, la plupart de manière efficace d'accumuler beaucoup de richesse, avec la moindre quantité de risque. J'ai maintenant 58 ans. Tout en recherchant cette route à la vérité, j'ai dépensé beaucoup de temps dans l'école des coups durs. L'école des coups durs est une école très intéressante mais douloureuse pour être présent. C'est également la manière la plus chère d'apprendre quelque chose, mais quand vous recevez un diplôme vous avez un PHD dans ce qu'à faire et ne pas faire avec du votre temps et argent. Les écoles I occupé étaient : L'investissement dans les entreprises en tant qu'associé passif, possédant mes propres entreprises, travaillant pour une autre famille membre-dans mon cas mon père, achetant publiquement a commercé des stocks et des valeurs, stocks d'extraction de penny, commerce des produits, investissant en or et argent, prêt privé de immobiliers, lotissement immobilier, transformer de immobiliers, achetant des propriétés de forclusion. J'ai également travaillé comme problème solver/matchmaker de immobiliers, apportant des propriétaires d'affaires ainsi que des acheteurs d'affaires, et s'assortissant vers le haut des propriétaires de immobiliers avec des acheteurs de immobiliers.
L'inscription au sujet de toutes ces activités prendrait une encyclopédie, ainsi nous limiterons cet essai aux genres de situations que vous pouvez courir à travers dans l'école de immobiliers des coups durs. Je présenterai ma solution avec la situation donnée. Il y a plus d'un solution et moi possibles vous invitent à fournir d'autres solutions possibles comme vous lisez. Si vous obtenez une certaine valeur de mes expériences qui abaisseront si tout va bien votre instruction à l'école de immobiliers des coups durs. Sentez-libre au E-mail moi vos commentaires, solution alternative ou histoires. , svp, faites-moi savoir qu'il est tout juste que je les édite.
Ma Philosophie De Immobiliers
Comme manière de se présenter, j'ai pensé que vous pourriez trouver quelles leçons j'ai apprises, après toutes ces années des immobiliers, intéressant. Achetez les immobiliers au lieu des stocks, des obligations, des fonds communs de placement mutualistes, ou des produits. Quand vous sélectionnez un gagnant dans un de ces non-vrais secteurs de domaine vous pouvez faire à 5-10 fois votre argent. Quand vous avez tort, dans un de ces non-vrais secteurs de domaine, vous pouvez réellement desserrer jusqu'à 90% de votre argent. En immobiliers, si vous n'êtes pas essai avide-non de devenir riche rapide-dans un an, vous pouvez faire 100 fois votre argent, sur l'amont. Le risque de chute du cours est seulement basé sur à quel point vous avez regardé toutes les possibilités en avant de temps. Si vous , le risque de chute du cours est réduit seulement à l'heure tenante de fixer une erreur. Si vous vous précipitez dedans et n'explorez pas toutes les possibilités d'une entreprise d'affaires, vous pouvez réellement desserrer 100% de votre argent. Dans mon esprit un amont de 100 bénéfices de périodes est meilleur que 10 fois profitent.
Ma philosophie sur la propriété de immobiliers a changé en 15 dernières années. J'avais l'habitude de penser que la vente au dessus du marché était le mouvement futé et acheter dans l'accident. Maintenant je me sens que cela achetant quand les prix sont en baisse est toujours un mouvement futé mais jamais la vente est la manière d'aller. Afin de se tenir dessus sur une propriété sur vers le bas un marché vous exigez de la planification appropriée pour survivre l'accident. Ceci j'appelle une porte arrière ou un plan de secours. C'est ont un plan et savoir ce que vous ferez si tout tourne mal avec vous plan original. Quand vous avez un plan de secours, vous avez besoin rarement de lui. C'est la base de ma philosophie. Avec cet arrangement, vous pourriez plus clair voir pourquoi j'ai fait ce que j'ai fait dans ces situations.
Les histoires et l'article :
Le domaine de l'investissement de immobiliers est un des plus complexe parce que c'est une combinaison de loi et de immobiliers. Il est un des plus intéressante parce que des fortunes sont faites et perdues dans ce secteur, et les nombres sont si énormes. Pour finir c'est un secteur où les escrocs peuvent faire beaucoup de l'argent et de beaucoup de fois partir avec lui. Suivre quelques histoires (histoires de cas) que j'ai traité et quelques articles j'ai écrits au sujet de la fraude en immobiliers. En conclusion, j'ai inclus un article sur les fondations des forclusions et des immobiliers en général, pour votre intérêt. J'espère que vous les appréciez.
Les Histoires :
Histoire # 1 :
C'était de début mars 2000 et j'ai reçu un appel de Kevin. Il a dit qu'il avait entendu parler de moi de quelques amis mutuels. Il a voulu speculer en achetant des maisons de HUD (propriétés que le gouvernement avait empêché dessus). Il a voulu les acheter, les fixe vers le haut et les vend alors à un bénéfice. Il avait entendu que j'avais acheté beaucoup de forclusions dans les années 70 et les années 80 et il était espérant moi pourrait le conseiller. Nous nous sommes réunis pour le déjeuner et il m'a dit sa histoire de la vie. La partie importante de cette conversation est qu'il avait acheté embarqué vers le haut du immeuble de 14 unités dans San du centre Bernardino, à travers la rue, d'un des lycées les plus rugueux en Californie.
Vers la fin de la réunion, j'avais figuré hors de cela qu'il a eu a sur-payé environ $75.000 pour le bâtiment, il avait déjà gaspillé $200.000 essayant de le transformer, et il était toujours $100.000 loin d'être fini. Il l'avait acheté il y a 1.5 an et une grande partie de ses coûts était l'intérêt sur tous ses prêts, liés à ce projet. Il était a maintenant enfoncé, et l'ennui profond, mais dans son esprit, l'argent mal nécessaire venait.
Il est intéressant de noter où il a obtenu l'argent pour investir dans ce projet. 4 ans plus tôt il a été donné l'argent pour acheter un immeuble par son père. Il l'a été donné à assez d'argent ce a seulement eu besoin des $150.000 prêts de immobiliers très petit pour acheter un bâtiment à Pasadena qui lui a coûté un total de $525.000. Afin d'acheter le projet de rehab de San Bernardino, il a refinancé le premier acte fiduciaire sur le bâtiment de Pasadena et a sauté la première fois l'équilibre de prêt à $385.000. Quand cet argent a été allé il a emprunté $74.000 comme deuxième acte fiduciaire sur les propriétés de Pasadena et de San Bernardino. D'ailleurs, ce prêt lui a coûté l'intérêt et $15.000 de 15% dans les honoraires avant hauts d'obtenir l'argent. Avant que nous ayons séparé, je lui ai dit qu'il a fait très une erreur de dépenses en achetant San Bernardino. J'ai expliqué que du jour il a acheté le bâtiment que c'était un pari sûr que le projet échouerait. J'alors ai dû lui dire que je ne le prêterais pas aucun argent sur San Bernardino, de sauver son bout.
Au cours des 2 mois suivants j'ai reçu des appels téléphoniques périodiques, m'indiquant le progrès d'augmenter de fonds. Une de ces mises à jour j'ai été dit que le 2ème prêteur existant d'acte fiduciaire disait qu'il pourrait donner à Kevin les $100.000 additionnés qu'il a dû finir le projet. En même temps, Kevin a également cru qu'il avait trouvé une banque qui pourrait refinancer tous les prêts de San Bernardino. La difficulté avec le crédit bancaire était que les honoraires d'évaluation étaient $3.000, et ils ont dû être payés à l'avance, pour s'appliquer même juste pour le prêt. Encore Kevin m'a demandé l'argent. Encore j'ai refusé de mettre l'argent meilleur en bas de son trou noir.
Puis un matin où j'ai reçu un appel de Kevin, "si je n'effectue pas le paiement $2.000 au 2ème support d'acte fiduciaire, il commencera la forclusion en 2 jours. Kevin m'a également indiqué "le 2ème prêteur d'acte fiduciaire dit qu'il achèterait le immeuble de Pasadena pendant ce que j'avais payé lui, il y a 4 ans, $525.000." L'offre a eu une condition qu'à lui Kevin a dû apporter le courant de prêt d'abord. Dans mon esprit, si Kevin pourrait apporter le courant de prêt, pourquoi il prennent la peine même de vendre la propriété pour un prix de gros de gros ? Je ne pourrais pas croire ce que j'entendais.
Après qu'entendant toute la ceci je décide qu'il est temps où je cesse de dire le non et aide. Quel Kevin a pensé qu'il a voulu était un prêt de immobiliers pour beaucoup d'argent. La vérité est, cet argent n'était pas la solution à son problème. Le problème a dû être différent que quel Kevin a cru, qui est pourquoi le problème a persisté. La vraie situation n'était pas plus d'emprunt. Plus d'emprunt a signifié plus d'argent en bas du drain.
L'expérience m'a enseigné, "si était le problème ce que Kevin a pensé qu'il était, ce ne serait pas un problème." Que cette expression signifie-t-elle ? Un homme d'affaires récupère un ensemble financier. Il pense qu'avec un certain court terme plaçant il peut récupérer de l'ensemble en arrière et retourner jusqu au dessus. Après avoir regardé autour, notre homme d'affaires trouvera habituellement l'argent, mais assez étrangement le problème ne résout pas. Si le problème se corrigeait, alors l'homme d'affaires avait raison au sujet de ce qu'était le problème, et le problème serait allé. Habituellement l'argent n'aide pas, mais l'homme d'affaires ne comprend pas cela. Il ne se rend pas compte que le problème n'était pas argent en premier lieu. S'il étaient, le problème serait maintenant allé. Laisse continuer l'explication. Le dernier argent emprunté est maintenant allé et le problème persiste, ainsi notre homme d'affaires sort pour trouver plus d'argent pour résoudre le problème qui n'a pas résolu avec de l'argent qu'il a emprunté, la première fois. Que se produit la deuxième fois ? La même chose. L'argent est épuisé et le problème continue toujours.
Notre homme d'affaires travaille sur le problème faux. Le problème n'est pas argent, ou le problème aurait été allé. Kevin a pensé que le problème était argent. Il n'était pas. Il avait déjà versé $300.000 dans le bâtiment de San Bernardino, sur les $209.000 1ers prêts d'acte fiduciaire qui est survenu quand il a acheté le bâtiment. Avant qu'il ait été fini, il a dépensé plus de $500.000 dans un bâtiment qui a besoin de $100.000 pour finir, mais être seulement en valeur $475.000, après qu'il ait été fini.
Queest-ce que je pourrais faire ? Employez ce que le bon seigneur m'a donné. 30 ans d'expérience, au sujet de sortir des problèmes cela j'ai créé quand j'étais jeune et inexpérimenté. Voici être la stratégie de guerre. J'ai obtenu Kevin pour accepter de retourner la gestion totale des deux propriétés à moi. Sachant que je contrôlais la propriété et travaillant à ce que j'ai cru était le problème correct, je me suis senti confortable au sujet de prêter l'argent sur cette affaire. Si je ne peux pas me faire confiance pour résoudre ce problème, qui peut je font confiance ? J'ai commencé par Kevin prêtant $25.000 à dépanner nécessaires au bâtiment de Pasadena, paye les impôts fonciers et à apporter les premiers et deuxièmes prêts courants sur la propriété de Pasadena seulement. Rien ne devait être dépensé actuellement, sur le bâtiment de San Bernardino.
Maintenant que j'ai commandé le immeuble de Pasadena, j'ai découvert de quelles réparations le bâtiment a eues besoin. La liste était si long cela a pris à un homme trois mois, d'à temps plein, pour cela manipuler entièrement. J'ai alors fait une étude très détaillée du marché et déterminé ce que le marché payerait dans les loyers. J'ai demandé aux locataires une liste de tout qu'ils ont voulu fait en leurs appartements pour être heureux. J'ai alors fait tout les locataires priés et j'alors ai soulevé leurs loyers 30%. Après que le bâtiment ait été plein, j'ai soulevé les loyers encore 15%. La valeur du bâtiment est montée et j'ai reçu une offre pour $725.000. C'était $200.000 davantage que sa valeur 6 mois de plus tôt. Je l'ai mis dans l'engagement, et alors je me suis rendu compte que je pourrais soulever les loyers encore plus. J'ai soulevé les loyers encore en engagement et ai forcé l'acheteur à payer encore $25.000 le bâtiment. Apporter le prix à $750.000. Que $225.000 bénéfices étaient nécessaires pour aider à couvrir l'argent étant perdu dans San Bernardino.
La Note De l'Auteur : L'engagement est tombé à travers et le bâtiment a été gardé jusqu'à cette mise à jour, décembre 5, 2004. Le bâtiment est maintenant en engagement pour $1.583.000
Queest-ce que j'ai fait au sujet de San Bernardino ? J'ai entré en contact avec le seller/lender et lui ai demandé s'il voudrait que je tire le garde de sécurité hors du bâtiment et le laissait l'avoir en arrière dans la forclusion. Il ne l'a pas voulue en arrière, quoiqu'il ait feint qu'il était disposé à faire cela. Il m'a offert $25.000 dans les incitations pour m'obliger à prêter personnellement l'argent nécessaire pour l'accomplissement du bâtiment, ainsi il ne devrait pas le rapporter. Pendant 3 mois il a essayé de m'obliger à mettre l'argent dans le bâtiment, avec l'idée qu'une fois que je mettais mon argent dedans je pas marche loin de lui. La vraie histoire était que je ne mettrais pas un dixième de dollar dans ce trou noir jusqu'à ce que j'aie figuré hors de la façon le faire récupérer au moins $100.000 de l'argent perdu de Kevin. J'ai demandé des $70.000 escomptes sur la note, et ai offert de le payer au loin. Nous avons négocié pendant deux mois. Au moment même où j'étais prêt à finir l'affaire, le vendeur a vendu sa note à quelqu'un d'autre pour seulement des $30.000 escomptes. Je ne pouvais pas faire l'argent que j'ai voulu parce que maintenant le nouveau support de note a voulu 100% d'intérêt et du principal dus. Ceci a jeté une clé de singe dans ma négociation. Toute cette fois, j'ai eu un acheteur se tenir dans les ailes pour acheter le bâtiment de Kevin tandis que je négociais. J'ai été alors forcé de vendre la propriété à ces acheteur et Kevin récupérée seulement un peu de son investissement. Le prêteur et moi étaient tous deux jouant un jeu de tisonnier de pieux de haute. J'ai perdu ce rond. Si je pourrais avoir le profit réduit, Kevin a reçu un grand gros morceau d'argent de l'"de même que" la vente. Est ce ce que j'appelle jeu "chie" sur un conseil très grand de monopole.
La Note De l'Auteur : L'acheteur, pensant il allait mettre $125.000 pour finir transformer, annoncé me, après un an, qu'il avait dépensé $300.000 pour finir le bâtiment. Les valeurs de immeuble augmentaient rapidement pendant cette période de temps, ainsi le projet de Kevin augmentait en valeur en même temps que l'acheteur allait plus profond et plus profond dans des coûts de construction. L'acheteur a fait dehors bien à la fin. Si le marché était mort, il aurait perdu $200.000 sur ce bâtiment après que Kevin ait déjà perdu une fortune. Il est tout au sujet de la synchronisation, n'est-ce pas ?
Kevin a appris que seul l'argent n'était pas la réponse à ses problèmes ; il a eu besoin de a Génie, pour transformer sa dinde en cygne.
Histoire #2
Janet est la fille d'un de mes amis et clients plus âgés et plus riches. Nous avions fait des affaires de immobiliers ensemble depuis 1975. Janet et son mari ont commencé les immobiliers affligés par achats en Arizona de Phoenix en 1994, qui était il y a de 8 ans quand c'était la chose à faire. C'était maintenant le DEC 2000. Le marché semble ralentir et a fait après septembre 11, 2001. Janet avait continuellement emprunté l'argent à son père, toutes les fois que les choses sont devenues trop difficiles. Elle plus tard a vendu tout à Phoenix et a acheté la propriété en Californie nordique. Alors en 1999, un an avant que j'ai été apporté dedans, elle a commencé à acheter les immobiliers à Kansas City. Un père de Janet de jour m'a appelé et a demandé mon aide. Il avait prêté sa fille $200.000 et estimé que tout elle a possédé était à l'envers. (prêts plus que la valeur marchande). Ceci a été encore compliqué par le fait que si elle vendait ses propriétés, pour payer au loin son père, les impôts sur les plus-values mangeraient vers le haut de n'importe quel argent comptant, de la vente. Sur le tout ceci, Janet a continué à demander plus d'argent pour maintenir les paiements sur les propriétés qui ont eu une marge d'autofinancemente brut négatif et n'ont pas eu assez de revenu locatif.
Il m'a loué pour aider sa fille et a accepté de payer mes honoraires. Je travaillerais avec ce gosse âgé de 40 ans, l'obligerais à la retourner les pères $200.000 et me rendrais totalement la dette libre. Janet et moi nous sommes réunis. Elle était brillante. Elle a su ce qu'elle faisait, dans la mesure où la sélection de bons immobiliers s'occupe. Elle a possédé, à l'heure de notre réunion, 10 propriétés situées dans 2 états différents, et il y avait de $500.000 dans les capitaux propres. Si nous pourrions les obtenir dehors, avant que son père ait eu les choses d'une course seraient grandes. Janet était d'accord sur l'arrangement, heureusement, si je serais son conseiller, pas sien. Son père a accepté de placer quelqu'argent ait été demandé aussi longtemps qu'I approuvé lui. En outre j'ai dû être celui pour demander au père de Janet l'argent, puisque le renversement entre le plus lointain et la fille devenait insupportable.
Est ce ce que nous . Une liste de réparations nécessaires a été créée pour chacune des 11 propriétés. Des offres ont été reçues et le travail ont été commandés pour être effectués dans les 30 jours. Ce ne devait pas prendre des mois. Il a dû être fait immédiatement ainsi nous pourrions aller à l'étape deux. Étape 2 était de mettre dessus tout le marché de la propriété nordique chère de la Californie. À mon incrédulité, Janet a voulu déplacer sa famille, à une nouvelle ville, au milieu de tout ce et son père convenu l'a laissée la faire. Elle avait trouvé une vieille course vers le bas pour loger qu'elle s'est sentie a été sous-évaluée. Cela a signifié que sa vieille résidence a été mise dans le groupe de propriétés à la vente. Est la vente ce que nous avons projeté faire. Tout devait être mise sur le marché, et être vendu au meilleur prix à obtenir, mais être vendu sans se soucier. La propriété au Kansas devait être réparée et entièrement louée. Les propriétés qui pourraient être vendues à ce que nous avons pensé étions plein détail, ont été également mises sur le marché. Le plan était que quand tout a été vendu, le père obtiendrait payé au loin ; les prêts sur les propriétés restantes seraient payés au loin et l'équilibre de l'argent comptant serait mis dans la banque. Puisque toutes les affaires du Kansas semblent être un bon investissement, Janet pourrait maintenant continuer à acheter plus de propriété du Kansas, (elle avait seulement été la dépense $25.000 sur chaque affaire) mais pour tout l'argent comptant. Les loyers entrant produiraient d'assez de revenu pour que sa famille vive dessus sans devoir demander l'argent du papa ou de toucher son magot d'investissement. C'était le plan.
J'ai oublié une dernière chose. Puisque plusieurs des propriétés avaient été achetées il y a des années sur 1031 échanges (échange en franchise d'impôt), l'impôt sur les plus-values allait manger vers le haut du montant d'argent comptant. C'était l'un des pièges que Janet est tombés dans. Elle s'est sentie qu'elle ne pourrait pas se vendre sans acheter un remplacement. Naturellement par la liquidation avant de commencer à nouveau, elle ne sortirait jamais de la dette avec ses prêteurs de immobiliers ou son père. La solution, parce que ce problème était plus simple qu'on penserait.
D'abord, le père a fait un échange 1031 avec Janet pour une des grandes maisons de bénéfice. Le père a vendu Janet ses résidences personnelles pour aucun argent vers le bas. Maintenant Janet a loué son père la maison qu'il vit dedans. Tellement pour l'impôt sur les plus-values sur les $150.000 bénéfices dans cette vente un grande. Le deuxième grand bénéfice était dans la maison Janet actuellement a vécu dedans. C'était exempt d'impôt en vertu des lois courantes. Puisque les autres maisons vendues ont eu de plus petits bénéfices, on l'a décidé que la décision économique à sortir de la dette était plus importante qu'évitant payant tous les impôts.
La Note De l'Auteur : C'était le plan. Ainsi que s'est produit ? Janet a décidé qu'elle n'a pas voulu vendre l'ordure au Kansas et mise le feu me. Elle a refusé de payer son père arrière et en date de décembre 2004 il n'avait pas vu un dixième de dollar. Le père a déduit ce qu'elle lui doit de sa transmission, qui sera mise dans une confiance administrée par son frère au profit des petits-enfants. Les immobiliers en Californie ont monté en flèche après 9/11/01 attaque de terroriste et ses propriétés tout doublées en valeur.
Sommaire : Chacun pense que son problème n'est pas confrontable et donc insoluble. J'ai constaté que quelqu'un autre que me peut résoudre mes problèmes un-confrontable en 10 minutes et je peux faire la même chose pour elles. Ce n'est pas une question de être plus futé, ou plus éprouvé, bien que l'expérience aide beaucoup en fournissant les solutions faciles, rapidement. C'est vraiment que nous tous sommes disposés à confronter quelqu'un d'autre des problèmes beaucoup plus faciles que nos propres. Quand nous sommes disposés à confronter notre propre problème de front, les solutions commencent à apparaître miraculeuxment. Ce que je est prise de personnes d'aide leurs montagnes et les transforme en taupinières. Les taupinières sont alors aplaties avec la facilité.
Leçons à apprendre : D'abord, ne pensez pas que vous êtes plus futé que le peuple qui a passé de cette façon avant vous ; vous n'êtes pas. En second lieu, les marchés ne montent jamais pour toujours, démuni exécuté comme si ils . Troisièmement, si vous n'êtes pas disposé pour le plus mauvais, elle vous tuera. Si vous êtes disposé, elle blessera seulement. Vous survivrez et viendrez loin beaucoup plus riche à la fin.
Willard Michlin est un investisseur, affaires Sponsorisent, la Californie les immobiliers que Sponsorisent, comptable, consultant en matière financier de détresse, orateur public bien connu et consultant en matière d'Administrative/Business. Il peut être contacté chez son Ventura, bureau de la Californie en appelant 805-529-9854 ou par E-mail à sponsorisez
Voir l'autre article par Willard à http://www.kismetgroup.com
Source D'Article: Messaggiamo.Com
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