N'OBTENEZ PAS Simplement LE CONTRAT - La Fermeture Infâme De Table De Cuisine
Q : Bonjour Lou, j'ai une propriété sous contrat que je veux à resell/flip réel à un rehabber/renovator, mais je peux devoir l'acheter rapidement et enregistrer simplement le contrat stoppé de réclamation, sans employer un mandataire de fermeture ou attendre un examen de titre. J'ai besoin de votre conseil.
Le vendeur a juste appelé moi et à gauche un msg sur ma audio-messagerie énonçant qu'elle n'a pas voulu se vendre à moi parce qu'elle a reçu une meilleure offre. Maintenant je l'ai sous contrat, avec un accord signé d'achat et de ventes d'elle, et j'ai eu son signe un contrat stoppé de réclamation, aussi. J'ai fait cela parce qu'elle combattait avec sa soeur au-dessus de propriété de cette propriété, qui lui a été donnée par sa maman qui a passé il y a des 2 ans partis. Le contrat est dans son nom seul, pas la soeur, les mamans ou la n'importe qui autrement. J'ai vu le contrat et ai tiré une copie d'elle.
Ainsi, j'ai pensé que je devrais obtenir le contrat de Quitclaim, juste au cas où je devais enregistrer le contrat en raison des issues de famille, et elle a convenu aussi bien. Elle a dit qu'elle a juste voulu se débarasser de cette propriété. J'ai également classé à la maison de cour une déclaration sous serment pour l'apparence de propriété que je l'ai eue sous contrat, en tant que vous a tout recommandé. Je suis en cours d'obtenir un contrôle de titre fait par la compagnie de titre.
Maintenant que me recommandez-vous ? Au cas où j'aller de nouveau à la maison de cour et enregistrer le contrat de Quitclaim ou attendre jusqu'à ce que la recherche de titre soit faite et enregistrer le contrat, ou marchez loin, ou ce qui ? Si je choisissais d'attendre et programmer un mandataire pour faire la fermeture, excepteraient-ils la recherche de titre faite par la compagnie de titre ?
Merci, G.
A : Bonjour G., ce que vous décrivez est peu un risqué, pourtant lui est fait assez souvent. C'est une idée TRÈS bonne d'obtenir l'examen de titre pour fonctionner d'abord, avant de faire "une fermeture de table de cuisine" et obtenir un contrat de Quitclaim (QCD) du vendeur, si vous n'êtes pas using/hiring par mandataire de fermeture pour faire une fermeture formelle....
Normalement nous ne vous recommanderions pas faisons votre propre fermeture, mais puisque vous précipitez votre achat ainsi vous pouvez "préserver" votre affaire avant que l'autre acheteur se déplace dedans et l'achète, et/ou avant la soeur fait n'importe quoi impétueux ?. soyez juste sûr que la transaction a été en hausse l'avant, et que vous avez l'intention vraiment d'avancer comme vous avez convenu. Je pense que j'avancerais et enregistrement/fichier le QCD. Je ne vois pas que vous avez n'importe quoi perdre, et beaucoup gagne.
Je ferais le vendeur savoir qu'elle ne peut pas se vendre à quelqu'un d'autre parce qu'elle a déjà un accord obligatoire à la vente à vous, et à vous déjà "techniquement" posséder la maison (depuis vous a enregistré le QCD), et que votre plan est de passer en revue l'affaire comme vous avait déjà été conforme à elle, et si vous décidez de ne pas faire la fermeture régulière comme décrit dans votre accord d'achat et de vente, alors vous libérerez la maison (IE VOUS devriez signer et enregistrer un autre QCD, décommandant le QCD antérieur d'elle à vous) pour qu'elle se vende qui que ce soit qu'elle aime.
Il était grand que vous ayez déjà enregistré votre "Affadavit de contrat", se mettant dans la suite de titres, prouvant que vous avez un contrat pour acheter la maison. Maintenant si toute la ceci "explose" et vous ne pouvez pas en mesure à, ou choisissez de ne pas enregistrer le QCD pour quelque raison, l'Affadavit que vous avez enregistré vous protégera, et vous permet d'acheter toujours la maison à l'avenir (si le vendeur essaye de se vendre à quelqu'un d'autre ou essaye de refinancer la maison).
En classant le QCD vous devenez le propriétaire officiel de la propriété. Personne ne peuvent prendre l'affaire loin de vous. Puisque vous l'achetez "sujet-" à tous les prêts, vous devrez commencer à effectuer les paiements sur n'importe quels prêts (appelez les prêteurs pour obtenir un "état de compte" pour s'assurer là ne sont aucun paiement ou pénalité de surprise de retour que vous "héritez"). Je suppose que vous lui avez donné no/low equity/cash en ce moment, ainsi vous ne faites investir aucun fond, ou en danger avec le vendeur. Maintenant vous avez le temps pour évaluer toutes les finances et pour prendre une décision au courant. Si à la fin, vous ne le voulez pas, vous pouvez toujours stopper la réclamation la propriété de nouveau au propriétaire courant, comme vous lui avez dit plus tôt.
note de ** à tous mes investisseurs de camarade : vous ne voulez pas jouer même ce jeu "de fermeture de table de cuisine", à moins que vous ayez une indication forte que c'est beaucoup et vous êtes 90% sûr vous allez aller toute la manière avec cette affaire. La prise de la propriété par l'intermédiaire d'un enregistrement rapide d'un QCD, et puis le rebondissement de la propriété de nouveau au vendeur original avec un autre QCD plus tard quand vous avez "ont eu une chance" de faire votre diligence ? n'est pas un jeu frais à jouer. Nous marchons seulement par lui dans cet exemple, parce que l'investisseur essaye de se précipiter pour protéger sa bonne affaire contre "être vendue encore" frauduleux, par le vendeur à un autre acheteur.
Mais vous également ne voulez pas à soudainement posséder une propriété où vous avez un certain potentiellement inconnu, les privilèges négligés que qui peuvent être attachés à la maison, que vous devriez payer au loin avant que vous ayez revendu ou ayez refinancé la maison, et aucune capacité de s'assurer par l'intermédiaire de l'assurance de titres. ainsi ne considérez ces 3 risques vous avez avec "obtenez le contrat, fermeture de table de cuisine" --
1) vous ne ferez pas probablement signer au vendeur l'"affadavit de propriétaires" standard et l'"affadavit d'espace" cette utilisation de mandataires, où les garanties de vendeur qui aucun autres "mauvais substance, privilège, jugement, etc..." existez contre lui ou la propriété, autre que ce que l'examinateur de titre a trouvé. ET quoique le vendeur signe ces Affadavits, nous avons eu un certain signe sachant qu'ils sont se trouvants et commettants la fraude. L'assurance de titres vous couvrirait, si le vendeur se trouvait, mais vous ne pouvez pas obtenir que (voyez # 3).
2) les examinateurs de titre sont humains et font des erreurs et donnent sur la substance de titre (privilèges, jugements) b/c qu'elles deviennent trop occupées, trop fatigué, etc...
3) vous NE POUVEZ PAS obtenir l'assurance de titres du propriétaire pour couvrir toutes les issues ci-dessus si vous clôturez l'affaire vous-même à une "table de cuisine", parce qu'un mandataire à une fermeture peut se vendre que la politique à vous et vous devez acheter un.
Nous avons eu plusieurs exemples où l'un ou l'autre le vendeur a menti au sujet d'autres jugements et prêts non-encore-classés (voyez # 1), ou l'examinateur de titre a manqué un privilège significatif pendant l'examen de titre (voyez que # 2) et nous ont été couverts par nos politiques d'assurance de titres.
Si vous avez ces types des problèmes de titre et d'AUCUNE politique d'Institut central des statistiques de titre, vous avez pour payer tous les honoraires légaux et/ou payer au loin les privilèges, etc. avant que vous puissiez revendre la propriété. Soooo, à moins que vous soyez un joueur sérieux : -) fermez-vous avec un mandataire ainsi vous pouvez obliger le vendeur à signer les 2 Affadavits et à s'obtenir la politique d'assurance de titres d'un propriétaire.
Et oui, environ 50% des mandataires de temps achètera (doivent être dans le bout 30 jours habituellement) un examen précédemment fait de titre et l'emploiera pour la fermeture -- le just demandent à votre mandataire à l'avance.
Maintenant, si les nouveaux distillateurs d'acheteur veut la propriété, ils peuvent l'acheter directement de vous. Le propriétaire d'une maison courant, est naturellement, allant être dérangé et va probablement dire que vous avez fait quelque chose de illégal.
Q : La compagnie de titre peut-elle publier un contrat limité de garantie, si pas qui fournit un contrat limité de garantie que j'ai vu l'autre issue de grossiste aux rehabbers ?
A : Le mandataire de fermeture peut compléter un contrat limité de garantie en votre nom en tant que vendeur (quand vous revendez la propriété), dire fondamentalement que vous justifiez que la propriété de la propriété était "valide" pendant * limité * la période de temps que vous avez possédé la maison.
Mieux du succès et de l'abondance,
Lou Castillo
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Source D'Article: Messaggiamo.Com
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