Où votre marge d'intermédiaire d'immobiliers est-elle disparaît - pourquoi la commission si haute ?
Beaucoup qui ont acheté et les propriétés vendues par de nombreux temps d'agents immobiliers ; même beaucoup de vrais agents immobiliers eux-mêmes, ne savent pas où l'argent de commission disparaît. Après tout, quand une propriété se vend pour des centaines de milliers de dollars et la commission est des dizaines de milliers de dollars, il semble comme il y a une somme d'argent terrible chargée comme commission -- et il y a.
Même beaucoup de mandataires, qui ont dépensé une décennie ou plus dans les universités chères, ont combattu pour obtenir par l'examen de barre, et ont puis passé des années dans leur profession -- semblez intéressé que la marge d'intermédiaire est bien plus grande que les honoraires de mandataire quand tous les honoraires sont payés au règlement.
Commençons par la pièce que peu de vrais agents immobiliers comprennent. Elle coûte la société d'investissement immobilier qu'ils travaillent pour, entre $19.000 et $45.000 par an pour que chaque agent ait un permis, le bureau, et l'utilisation du bâtiment de compagnie, du stationnement, des immobiliers, des impôts, de l'assurance, des utilités et des services de support professionnels -- qu'ils vendent n'importe quoi ou pas. Puisque la commission de courtage d'immobiliers est dédoublée entre la compagnie et l'agent, un agent doit faire trois à six mille dollars tous les mois dans les commissions pour que la compagnie casse même sur cet agent avec la part de compagnie des honoraires. Et, d'une manière plus importante, les agents moins productifs dans le bureau augmentent le coût pour chacun. Les autres agents, doivent donc chacun gagner plus pour assumer la part moins du productif. Beaucoup d'agences permettront SEULEMENT la qualité, dessus produisant des agents pour travailler à la compagnie, de sorte que les agents moins réussis n'abaissent pas le revenu moyen de l'investissement de compagnie.
La commission totale est dédoublée entre la compagnie de liste et l'agent de liste ; et la compagnie de vente et l'agent de vente. Habituellement la commission est dédoublée quatre manières, parfois il est plus. Des fentes sont arrangées au sein de chaque compagnie et pour chaque agent ; parfois il y a de nombreux différents pourcentages et arrangements de fente dans chaque bureau.
La pièce de compagnie de la commission est dépensée en loyer ou hypothèque de bureau, impôts, assurance des biens, entretien, signes, radio et TV annonçant, des panneaux d'affichage, des annonces de magasin et petites, nettoyage, des approvisionnements, des téléphones, papier, des bureaux, des utilités, des honoraires et des assurances, gestion et personnel de support juridiques aussi bien que de nombreuses adhésions, droits, honoraires et professionnels experts. Beaucoup de compagnies versent également des honoraires sur une compagnie de concession ou le siège social la droite d'employer le nom de compagnie. Des honoraires sont également payés aux sièges sociaux régionaux et nationaux pour défrayer la publicité, la gestion, le personnel, etc. nationaux et régionaux.
Dans l'analyse finale, un bureau qui a 10 agents autorisés doit exiger de ces agents d'apporter au moins quarante à soixante-dix mille dollars dans les commissions tous les mois pour garder le bureau affiche payé ! ! ! Je ne connais aucun vrai agent immobilier qui réellement comprennent ou croient ceci, à moins qu'ils aient personnellement été responsables des dépenses de bureau pendant une année ou plus. Responsable, signifiant écrivant les chèques hors d'un compte qui coûte LEUR de l'argent. Même alors il est difficile de comprendre comment il tout ajoute à une figure si énorme, mais il fait. Les bureaux qui gagnent moins que ces quantités par agent disparaissent rapidement, peu restent pendant qu'il est.
Les dépenses d'achat, d'entretien, de formation et de logiciel d'ordinateur sont maintenant l'une des dépenses plus grandes. Beaucoup de bureaux se sentent pressés financièrement, par les embarras financiers d'ajouter l'achat des ordinateurs, les imprimeurs, les appareils photo numériques, et l'entretien, la gestion de réseau, la réparation, le logiciel et la gestion constante des ordinateurs au coût de faire déjà élevé des affaires. En fait, il y a même quelques unes des compagnies plus grandes qui se spécialisent en achetant d'autres sociétés d'investissement immobilier qui ne peuvent pas suivre les dépenses et la responsabilité de cet âge numérique. Aucune compagnie ou agent qui ne suivent pas l'objet immobilier numérique et les immobiliers numériques, n'est susceptible d'être autour beaucoup plus long.
De plus en plus les gens comptent sur l'Internet pré-font des emplettes pour les immobiliers. Vous savez cela. Vous êtes l'un d'entre eux et nous te souhaitons la bienvenue à notre emplacement.
Le but de notre site Web est de te permettre de s'instruire et pré-fait des emplettes pour les immobiliers avant que vous nous appeliez. Faites-nous savoir si vous voulez que nous aient toute autre chose sur notre emplacement pour vous. Nous écouterons ! Car l'Internet devient l'outil favorisé il est également le plus important usinent pour des acheteurs -- transmettez par radio, imprimez et les annonces de signe deviennent moins réalisables. Les vendeurs futés veulent maintenant voir ce qu'un agent immobilier fait sur le Web avant qu'elles choisissent avec lequel agent immobilier pour énumérer leur propriété à vendre.
Les dépenses de publicité et de commercialisation se sont développées énormément au cours des années. Par exemple, quand je suis entré la première fois dans les affaires, il y a trente ans, j'ai commencé à aider dehors à contrôler des immobiliers, un bâtiment et une compagnie se développante. À ce moment-là, plus de 60% de nos appels téléphoniques est venu de se connecte la propriété. En outre à ce moment-là, le courrier en bloc a coûté à une moyenne de trente cents par morceau pour créer, imprimer, signaler et envoyer et notre taux de réponse était souvent 3% ou plus ! ! ! Maintenant moins de 10% de nos appels viennent de se connectent la propriété. Le courrier en bloc fait la moyenne au-dessus d'un dollar par de morceau et la réponse de courrier est loin moins que la moitié d'un pour cent. En fait selon une équipe de recherche de marché de l'agent immobilier national, les envois d'immobiliers s'étendent maintenant dans la réponse d'une dans mille à un dans trois cents. Le meilleur calcul des coûts de résultats les la plupart à obtenir en raison de l'expédition chère rapièce avec polychrome, des images, etc. Un aperçu récent a prouvé que le coût moyen par resonse à un envoi était $2.000 - si c'était beaucoup de cartes postales bon marché ou peu de morceaux bien imprimés de couleur.
Depuis 1971, j'ai étudié et vente et ventes recherchées par l'intermédiaire d'instruire, de lire et de garder de bons disques des dépenses et des résultats. Il y a trente ans le coût moyen de la publicité de journal pour recevoir un appel téléphonique était de sept dollars. Un dans chaque dix appels venant à un agent supérieur, a eu comme conséquence un rendez-vous. Un dans cinq rendez-vous a eu (pour un agent supérieur) comme conséquence une vente ! Naturellement c'étaient des moyennes basées sur la meilleurs publicité, téléphone et les techniques de vente qui étaient disponibles. Souvent les moyennes n'étaient pas comme bonnes à d'autres compagnies ou pour d'autres agents. Ainsi le coût moyen d'une vente utilisant juste des annonces d'impression était il y a environ $350 trente ans. Pour mon bureau de 50 agents en 1979, le coût moyen d'impression, de signage et de publicité de courrier en bloc avait atteint $500 par appel.
Maintenant le coût moyen d'un appel téléphonique d'une annonce d'impression est de deux mille à cinq mille dollars et cela se développe par le mois ! Ainsi même si on pourrait obtenir un dans dix appels pour avoir comme conséquence un rendez-vous, et un dans cinq rendez-vous à avoir comme conséquence une vente, le coût de la publicité par contrat serait phénoménal.
Plus la propriété est gentille, plus agréablement eue le prix indiqué lui est ou plus c'est localisé plus mieux la réponse que l'annonce obtiendra. Heureusement pour des vendeurs et des journaux d'annonce d'impression, peu d'agents immobiliers enregistrent quels coûts et résultats de publicité sont. Singage est toujours un facteur en obtenant des appels et a employé pour être le plus rentable. Par conséquent beaucoup d'agents immobiliers chercheront à obtenir une liste dans un secteur chaud, n'importe ce que le prix courant, pour obtenir juste à un connecter la propriété ! Pouvez-vous les blâmer ?
Des annonces d'impression sont faites la plupart du temps pour satisfaire le vendeur. Après que tout le vendeur veuille voir quelque chose réelle comme preuve que l'agent immobilier dépense une certaine somme d'argent avant que la grande commission est payée dehors au règlement. Nous certainement ne pouvons pas les censurer pour celui non plus, peut nous ? Assez intéressant, ces vendeurs qui évaluent leur propriété le plus haut pour ce qu'est il et qui sont situés le plus loin d'où les la plupart des acheteurs veulent une telle propriété, sont tout à fait souvent ceux que les plus veulent pour voir leur propriété annoncée coûteusement ! ! ! Dans le cas d'une propriété surestimée qui n'est pas bonne localisée -- des milliers de dollars peuvent être dépensés dans la publicité avec non un résulter d'appel téléphonique ! C'est juste une partie de nos affaires et toujours a été. Ironiquement ces vendeurs qui ont propriété coûtée le plus cher pour lui est endroit et veut la publicité, sont souvent ceux qui veulent payer la moindre commission aussi.
Vous pouvez trouver cet tout incroyable ! Il est ! J'avais fait ces affaires toute ma vie adulte, cours allants chaque année, fonctionnant dans les affaires dans beaucoup de parties du pays en tant que spécialiste en propriété -- et je ne peux pas encore croire les coûts et les conditions de ces affaires. Je suis journalier stupéfait par tout ceci !
Chaque compagnie paye leurs agents différemment mais la commission globale ou brute pendant qu'elle s'appelle est dédoublée d'une certaine mode entre la compagnie et les agents. Les dépenses sont dédoublées aussi. Les agents les plus productifs obtiennent habituellement une plus grande fente de la commission, relativement à la compagnie. Quelques compagnies offrent aux agents supérieurs la droite de louer les bureaux, habituellement au moins vingt mille dollars par an, et gardent toute la commission ! Et, les agents supérieurs dépensent presque toujours un pourcentage bien plus grand de ce qu'ils gagnent pour la publicité, la commercialisation, l'éducation et d'autres frais d'exploitation qui sont conçus pour leur apporter de futurs ventes et revenu.
Les meilleurs agents, les meilleurs pour que le vendeur ait, sont ceux qui font tout possible de faire tout le reste des agents immobiliers dans le secteur savoir tout possible au sujet de la propriété qu'ils prennent pour la vente de sorte que d'autres agents immobiliers puissent essayer de la vendre aussi. Quand deux agents immobiliers de différents bureaux sont impliqués dans la vente les commissions sont dédoublées dans la moitié encore. Typiquement chacune des deux compagnies impliquées dédoublerait la commission et alors chacune de elles se dédoublerait avec les agents impliqués. Souvent il y a d'autres fentes de commission payables aussi bien à l'les agents de référence ; un agent qui s'est référé la liste ou un qui s'est référé l'acheteur. Pour te donner une idée de ce qui tout ce moyens, quand j'ai fait la moyenne de toutes les commissions que j'ai faites au-dessus du bout plusieurs années j'ai fait la moyenne de trois quarts d'un pour cent du prix de ventes des propriétés je me suis vendues - AVANT des dépenses ! Maintenant vous pouvez nous voir pourquoi tout l'essai vendre des millions de dollars de propriété tous les ans !
Dans la plupart des secteurs il y a un autre service cher que les compagnies et les agents emploient -- le service d'inscription multiple ou le MLS. C'est où tous les agents ont accepté de mettre tout qu'ils ont sur un ordinateur centralisé et rechercheable de sorte que tous les agents puissent avoir accès à toutes les propriétés. Une fois que vous choisissez votre agent immobilier que la personne peut accéder à tout dans les fichiers informatiques centraux si elles sont un membre du MLS. Certaines des compagnies plus petites ne sont pas des membres en raison du coût.
Du montant des commissions gagnées par les ventes et les agents de liste, elles payent alors leurs dépenses automatiques, honoraires de MLS, comté annuel, état et droits nationaux d'agent immobilier, redevances commerciales, permis d'affaires, clefs électroniques de lockbox, la publicité, assurance, honoraires, dépenses, factures de téléphone, etc. connexes par ordinateur. Dans l'analyse finale un agent immobilier qui vend deux millions de dollars en immobiliers par année fonctionne habituellement diligemment et effectivement pour ses clients pour seulement les rémunérations effectives dans le secteur où elle vit après toutes ces dépenses. Et il y a d'autres ; cadeaux de client, dîners et déjeuners professionnels, chambre de commerce des droits, et nombreuses charités qui considèrent qu'il est le le plus susceptible donner des agents immobiliers fortement à toutes les charités… puisqu'ils ont tellement l'argent.
La vente des immobiliers est un style de vie et la profession plus de nous ne commercerait pas pour n'importe quoi. Et il y a certains d'entre nous qui ont fait une vie gentille au cours des années à ce travail merveilleux. Il est tout au sujet d'aider d'autres. Si nous le faisons bien, nous sommes payés bien, et si nous le faisons très bien nous sommes payés très bien ! Heureusement j'avais travaillé comme agent immobilier depuis 1972 et JE L'AIME.
Nous savons que pour nous nous prenons le meilleur travail sur terre et nous faisons notre manière. Nous utilisons principalement les outils modernes du filet, des sites Web multiples, de tous derniers dispositifs et des techniques, MLS, plusieurs ordinateurs, aussi bien que les envois traditionnels choisis, certains imprimons des annonces et plusieurs aides professionnels tous pour aider nos clients mieux et plus rapidement !
Pouvons-nous vous aider ? Nous espérons ainsi ! Et, nous espérons devenir payés quand nous faisons !
Copyright 2000-2005 par www.JodyHudson.com
Jody Hudson a été un agent immobilier en Amérique et au Delaware pendant 35 années.
La page de source pour cet article est : http://www.kate-jody.com/essays/commissionfee.html
Source D'Article: Messaggiamo.Com
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