Comment je suis devenu un investisseur de immobiliers
Récemment je me suis fermé en vente de deux maisons. Elles ont été situées environ un mille distant et ont eu des valeurs marchandes comparables. Cependant, au delà de ces deux similitudes, les deux affaires étaient très différentes de l'un l'autre. Laissez-moi discuter en plus détail les similitudes et les différences des deux affaires.
Mon associé et moi avons acheté les deux propriétés des familles qui étaient dans le preforeclosure. Les fils pour chaque propriété sont venus des lettres que j'avais expédiées aux familles qui avaient récemment reçu des notifications de défaut. L'une famille a répondu à moi dans un délai de 24 heures de recevoir ma première lettre. J'ai rencontré elles dans un délai de deux heures de recevoir leur appel téléphonique et ai signé un contrat avec elles sur place pour acheter leur maison. L'autre famille a répondu à moi après réception de la quatrième lettre de moi. Après un couple des rendez-vous cassés et réunions de deux nous avons signé un contrat pour acheter leur maison. Avec chaque maison nous avons fait un type fermeture "de table de cuisine" dans un couple des jours de signer le contrat. Les deux maisons ont été achetées "sujet" au financement existant restant en place. L'argent sérieux donné pour chaque maison était d'un dollar.
Première Affaire
Nous avons commencé le marketing la première maison en l'annonçant dans le journal à la valeur marchande et en mettant des signes dans le voisinage et les intersections voisines. Nous avons eu un accord verbal avec le vendeur qu'ils dégageraient tous de leur appartenir hors de la maison dans un délai de deux semaines. La maison était très malpropre et sale. Quand les vendeurs ne sont pas accomplis le progrès dégageant la maison nous en sont allés en avant de pair avec le marketing et ont réduit le prix à la demande. Dans un délai de deux semaines nous avions seulement reçu quelques appels téléphoniques la plupart du temps des perspectives non-intéressées.
En ce moment nous avons réduit le prix à la demande plus loin et avons changé nos signes d'informer le public que le financement de propriétaire était disponible. À ce point nous avons commencé à obtenir un plus grand nombre d'appels téléphoniques à partir des perspectives véritablement intéressées. Notre propriétaire a financé des limites et le inférieur que le prix à la demande de valeur marchande nous a séparés des centaines de maisons représentées par agent immobilier ce financement nécessaire de banque.
La résidence secondaire, étant acheté un mois plus tard que la première, nous l'avons immédiatement lancé sur le marché avec le financement de propriétaire. Quand nous avons acheté la maison nous avons stipulé dans le contrat que le vendeur a dû évacuer la propriété en deux semaines ou être chargé des honoraires pour que le manque fasse ainsi. Le vendeur était agréable et coopératif et déplacé rapidement pour enlever leurs affaires de la maison. Le vendeur de la première maison traînait toujours leurs pieds et la maison était toujours un désordre.
Peu de temps après changer le marketing de la première maison, nous avons reçu une offre d'un acheteur fortement intéressé. Cette maison était vraiment idéale pour cette famille et nous avons voulu les aider à entrer dans elle. Ils ont offert de l'acheter avec le financement de banque et nous avons accepté de le vendre à eux. Il restait assez de temps avant l'enchère de forclusion de clôturer la vente avec le financement de banque.
J'ai averti l'acheteur qu'il devrait chercher un prêt autre qu'un prêt de FHA puisque nous n'avions pas jugé le titre sur la propriété assez long pour FHA pour approuver un nouveau prêt. Au cas où vous ne saviez pas, FHA a récemment changé une règle qui exige maintenant d'une propriété d'être sur le titre au moins pendant 90 jours avant qu'ils approuveront un nouveau prêt. Ainsi conjecture ce que l'acheteur ?
Droite. Son hypothèque sponsorisent et son agent immobilier l'a orienté vers un programme de prêt de FHA. Heureusement, l'acheteur a qualifié pour un bon programme de FNMA aussi bien. Ainsi j'ai stipulé dans le contrat que l'acheteur a dû gagner l'approbation pour le programme de FHA dans les 5 jours ou bien laisser tomber le programme de FHA et procéder au programme de FNMA. Le sponsoriser et l'agent ont eu besoin de l'éducation sur ce point, que j'ai fourni dans l'écriture, et pendant quatre jours plus tard le sponsoriser m'a informé que l'acheteur ne serait pas approuvé par FHA et qu'ils se poursuivaient par le programme de FNMA.
Le prochain obstacle que nous avons fait face était l'inspection à la maison. L'inspection a eu en demandant la valeur de plusieurs centaines de dollars des réparations que nous avons accepté de faire. Les réparations ont pris deux semaines pour accomplir. Tandis que les réparations étaient continues nous avons commandé une évaluation de biens immobiliers. Les priseurs dans notre secteur sont des huit semaines en attente d'exécution mais nous avons connu un priseur qui exécuterait une évaluation dans une semaine pour 150% de ses honoraires normaux. Naturellement nous n'avons pas eu le luxe de pouvoir attendre huit semaines ainsi nous avons acheté l'évaluation chère.
Le prochain obstacle devait commander une recherche de titre préliminaire, qui a montré un titre incontestable incontestable heureusement. Le propriétaire précédent n'a pas eu un aperçu comme-construit ainsi nous avons dû commander un ensemble cher de documents d'aperçu du comté.
Maintenant que les obstacles à la fermeture ont été presque effacés et nous étions près d'une date dure de fermeture, nous avions toujours un problème avec le vendeur précédent. Ils avaient seulement déplacé quelques choses hors de la maison et la maison était encore bonne encombrée. Elles obtenaient autour à sortir par la suite mais ne pas jeûner assez pour être hors de la maison avant fermeture la vente. Leur manque de coopération et leur incapacité de suivre à travers avec leurs promesses verbales ont indiqué clairement pourquoi ils avaient négligé leur maison et laissez-l'entrent dans la forclusion.
Puisque les utilités ont été arrêtées et le vendeur ne vivait plus dans la maison que j'ai eu le droit légal de déclarer leurs affaires car abandonné propriété et je les ai informées que je sortirais les articles pour elles. Mon associé et moi avons dépensé une boxe et un ensachage de jour vers le haut des articles personnels du vendeur, et ils ont sélectionné à contrecoeur les boîtes et les sacs vers le haut du jour avant fermeture. Whew !
En second lieu Affaire
Maintenant, d'autre part, les événements avec la deuxième propriété ont procédé beaucoup plus sans à-coup. Nous avons acheté la maison, avons trouvé un acheteur pour elle dans les huit jours, et nous sommes fermés en vente pendant huit jours plus tard.
Nous avons décidé de vendre la résidence secondaire sur un contrat de terre ou d'envelopper l'hypothèque avec le financement existant restant en place. Nous avons également décidé de stipuler que la maison a dû être refinancée dans un délai de deux ans ou elle serait empêchée de nouveau à nous. Nous avons fait ceci pour protéger l'intérêt du vendeur précédent pour le financement fondamental. Ils ne l'ont pas voulu traînant là pendant une longue période.
Notre signage "de finances de propriétaire" a attiré plusieurs acheteurs rapidement. Nous avons exigé d'un assez grand acompte "de traiter" le prêt, c.-à-d., pour payer au loin les honoraires existants d'arrearage et de mandataire. Nous avons trouvé un acheteur désireux qui a eu le suffisamment d'argent comptant en main et un bon revenu, mais sans assez de temps dans le secteur d'avoir une estimation élevée de degré de solvabilité. Il a compris que le concept de l'hypothèque d'enveloppe et le financement et nous fondamentaux était en pourparlers un contrat avec lui chez Starbucks. Il a négocié un prix de vente inférieur en offrant un plus grand acompte. Fondamentalement nous pouvions recevoir immédiatement tout le bénéfice "de fin arrière" qui nous aurait été payé dans l'an deux où il a refinancé. Nous avons reçu cet avant haut en échange d'un prix de ventes inférieur. C'était un échange juste pour les deux parties.
Il a accepté d'acheter la maison "comme est" et pour faire quelques réparations lui-même. Aucune inspection à la maison n'était nécessaire ; aucune évaluation n'était nécessaire ; aucun n'a dû être dépanné ; aucun agent immobilier n'a dû être payé ; et aucun aperçu n'a dû être commandé. L'acheteur a payé tous les coûts de fermeture qui étaient lointains moins qu'il aurait payé s'il avait employé un agent immobilier et une hypothèque broker.We employait un agent de fermeture qui est très au courant des transactions de ce type, qu'elle appelle "des ventes non reconnues d'enveloppe." Notre agent de fermeture est devenu un ami et a parlé à notre club d'investissement local de immobiliers.
En résumé, chacune des deux affaires a produit net le bénéfice à peu près identique, mais il est évident qui s'occupent un préféreraient faire si donné un choix. Si j'étais Robert Kiyosaki je pourrais appeler une affaire l'affaire de mon papa riche et l'autre du mon pauvre l'affaire papa. Nous avons appris assez pour faire des affaires du premier type aller plus sans à-coup à l'avenir mais je prendrai à des affaires du deuxième type chaque jour de la semaine.
J'espère que tous vos immobiliers investissant des affaires procédez sans à-coup et rapidement.
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Garry Gamber est un professeur et un entrepreneur d'école d'Etat. Il écrit des articles concernant les immobiliers, la santé et la nutrition, et l'Internet datant des services. Il est le propriétaire d'Anchorage-Homes.com et de TheDatingAdvisor.com.
Source D'Article: Messaggiamo.Com
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