Loyer D'Intérim : Porte De Piège De Leasing?s D'Équipement
Beaucoup de locataire entament les transactions de bail qu'ils croient sont concurrentiels fondés sur des hypothèses défectueuses de taux. La plupart des calculs de taux de bail ne prennent pas en compte le loyer d'intérim. Le loyer d'intérim est la porte de piège qui permet à des bailleurs de recevoir des augmentations de l'évaluation de bail. Il est imprévisible et la quantité peut être arbitraire. Par arrangement comment l'intérim peut effectuer votre bail, vous pouvez fermer cette porte de piège et apprécier le bail vous évaluant a pensé que vous avez négocié.
Quel est loyer d'intérim ?
Le loyer d'intérim, également connu sous le nom de loyer de moignon, est le loyer qu'un bailleur charge un locataire du temps où le locataire accepte l'équipement loué jusqu'à ce que la date officielle de début de bail. La plupart des baux commencent le premier jour du mois acceptation suivant équipement. Dans un bail avec des paiements mensuels, le loyer d'intérim est calculé comme suit : multipliez le nombre de jours dans la période d'intérim par la quantité de paiement mensuel et divisez le produit par 30. Dans le cas extrême, le loyer d'intérim peut ajouter presque un paiement périodique intégral au bail. Dans ces caisses il soulève le taux efficace de bail nettement.
L'impact du loyer d'intérim dans le cas extrême peut être vu dans l'exemple suivant : supposez que vous acceptez un bail de 36-mois pour l'équipement ce coût $100.000. Supposez en outre que le paiement mensuel est $3.113 par mois, payé au début de chaque mois. Supposez que le bail vous permet d'acquérir la propriété de l'équipement pour $1 à l'extrémité de bail. Par conséquent, votre taux efficace de bail est 8%.
Supposez maintenant que la période de bail d'intérim est de 29 jours. Dans l'intéret de simplicité, nous arrondissons la période à un plein mois et l'ajoutons au bail. Le nouveau taux efficace pour 37 paiements de $3.113 est 9.7%. Le nouveau taux est plus de 20% plus haut que le taux à l'origine cité par le bailleur. Ce taux plus élevé représente une porte de piège dans votre bail qui produit plus de coût pour vous et un retour plus élevé pour le bailleur.
Le but du loyer d'intérim
Beaucoup de bailleurs justifient le loyer d'intérim comme compensation pour s'obliger pour payer des fournisseurs d'équipement au nom des locataire en liaison avec des transactions de bail. En tant que davantage de justification, ces bailleurs précisent que les locataire ont l'utilisation de l'équipement pendant la période d'intérim.
Problèmes avec le loyer d'intérim
Il y a deux pailles dans le raisonnement offert par ces bailleurs. D'abord, le loyer d'intérim est exorbitant puisqu'il est basé sur le paiement de bail périodique au lieu du taux d'emprunt du locataire. Puisque chaque paiement de bail a un composant retourner-de-capital, le paiement périodique n'est pas un niveau adéquat à employer pour des calculs de loyer d'intérim. Un calcul basé sur le taux d'emprunt du locataire est probablement une mesure plus juste.
La deuxième paille dans ce raisonnement est que le démuni de bailleurs souvent a payé l'équipement pendant la période d'intérim. Ils ont pu ne pas avoir encouru aucun coût additionnel pendant cette période. Le résultat net est que les locataire encourent des augmentations significatives de leurs taux efficaces de bail tandis que les bailleurs peuvent partir furtivement le rendement supplémentaire par une porte de piège dans le bail. Le loyer d'intérim peut transformer un bail concurrentiel en transaction de taux relativement élevé.
Solutions
Les locataire de Savvy recherchent des manières de limiter ou éliminer le loyer d'intérim. Ils essayent de s'assurer qu'ils reçoivent l'affaire de bail pour laquelle ils ont négocié. Voici cinq stratégies pour émousser l'impact du loyer d'intérim :
1. Éliminez le loyer d'intérim. Essayez de négocier un bail qui exclut le loyer d'intérim. L'one-way pour éliminer le loyer d'intérim doit avoir le compte de période d'intérim comme période de paiement partielle. Une autre période de paiement partielle peut être ajoutée à l'extrémité du bail, tel que les deux périodes constituent une pleine période de paiement.
2. Intérêt de salaire au lieu de loyer d'intérim. Au lieu de payer le loyer d'intérim basé sur le paiement périodique, basez le paiement d'intérim sur le taux implicite de transaction ou votre taux d'emprunt. Cette méthode éliminera le composant retourner-de-capital ce des pestes la plupart des calculs de loyer d'intérim.
3. Limitez ou fixez la quantité de loyer d'intérim. Si vous ne pouvez pas éliminer le loyer d'intérim, vous pouvez essayer de négocier une limite là-dessus. Vous pouvez offrir au bailleur par période fixe d'intérim, indépendamment de la date d'acceptation d'équipement.
4. Contrôlez les livraisons d'équipement. Une autre stratégie est de coordonner avec le fournisseur d'équipement pour programmer la livraison et l'acceptation d'équipement vers la fin du mois. les acceptations d'Extrémité-de-le-mois assureraient une réduction de loyer d'intérim depuis l'intérim où les périodes seraient courtes.
5. Opération de cession-bail de vente à la fin du mois. Comme dernière stratégie, si permis par le bailleur, vous pourriez programmer une opération de cession-bail de vente d'équipement nouvellement acquis à la fin du mois. Cette stratégie garantirait également une période courte d'intérim.
Il est important de comprendre l'impact du loyer d'intérim sur votre bail. Plutôt que supposez que vous recevrez le taux de bail cité, passent en revue le bail soigneusement. Si votre bail inclut le loyer d'intérim, projetez négocier ce dispositif. Employez une des stratégies ci-dessus pour réduire cet aspect potentiellement coûteux de votre bail. Même si vous ne pouvez pas éliminer la porte de piège d'intérim-loyer, vous pouvez pouvoir la sceller.
George Parker est un co-fondateur, un directeur et un vice-président de directeur de Leasing Technologies International, Inc. ("LTI"). M. Parker a été en activité au prêt et au financement fixés d'équipement pendant plus de vingt années. Un leader de l'industrie, il est un membre du jury et un auteur fréquents de plusieurs e-livres et articles concernant le financement d'équipement.
Siégé en Wilton, CT, LTI est une spécialisation ferme de crédit-bail nationalement dans des programmes directs de crédit-bail de financement et de fournisseur d'équipement pour la croissance et l'tard-étape naissantes, compagnies soutenues de capitaux à risques. Plus d'informations sur LTI sont disponibles à : http://www.ltileasing.com
Source D'Article: Messaggiamo.Com
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