Estudio de viabilidad de bienes inmuebles (costes) - $ 1.2 millones de desarrolladores le indica cómo hacer un
Hay dos partes para el desarrollo inmobiliario estudio de viabilidad: los costes y los ingresos Side.I voy a concentrar en este artículo sobre el costo Side.Having dijo que un estudio de viabilidad es de vital importancia cuando solicitud de financiación, es sin embargo, sólo una rueda en la rueda del desarrollo de la propiedad process.To ayudarle a hacer frente a la expresión, estudio de viabilidad, podría ayudarle si yo lo llamo una, Análisis Financiero, de todos los gastos y los ingresos los ingresos que le informa de si su desarrollo se producen una profit.Where empezar? Cuando usted está en el comienzo de la preparación de un estudio de viabilidad? Me refiero a cuando usted está pensando acerca de la compra de los terrenos en los que se propone desarrollar un edificio, su coste inicial cifras pueden ser un poco 'de goma'. Son en general? no son exactas y pueden no ser exactos, porque todos ustedes saben desde el principio es el "precio de la tierra." Esperemos que la tierra costo será menor que el precio después de completar la compra de la negociación. ¿Puede usted ver que va a haber una diferencia en tan sólo que el primer punto de estudio de viabilidad? coste del suelo? ¿de acuerdo? si se acepta que, usted también acepta que los costos de los terrenos también varían. Elementos como los costes de transporte, gastos jurídicos, derechos de timbre, el ajuste de tarifas de servicios y otros costs.That debe demostrar a usted que un estudio de viabilidad pasa por varias stages.The primera etapa utiliza cifras que son las "mejores cifras de que disponemos en el momento. La última etapa es cuando todos sus costos cifras son firmes y final.But como lo son sólo en el momento de decidir comprar la tierra o no, que las cifras son "generales y cargado con la seguridad"? en dólares terms.Let 's tener claro lo que quiero decir aquí. Por la tierra costo que utilice todo el precio y todos los costes asociados, en el cálculo de su entrada inicial en el estudio de viabilidad. Entonces si negoció un precio más bajo se le safe.If primero de viabilidad estudio muestra un beneficio de retorno satisfactoria para el riesgo de hacer el desarrollo, se procederá de ganancia y el control legal de la land.Well, para hacerse con el control, debe haber concluido una negociación sobre el precio de venta de tierras? por lo que tiene ahora "concretó" en uno de los elementos de coste. Es de esperar que sea inferior a, o la misma que la cifra que permite la viabilidad study.In en el primer estudio de viabilidad que permitió una cifra de las tasas de consultants.People como el diseño del arquitecto, el ingeniero y así sucesivamente. Bueno, ahora usted tiene que comprometerse a crear el diseño inicial para usted y otra vez se trata de una negociación que, ya sea dentro su estudio de viabilidad o no subsidio próximo gran tema en su estudio de viabilidad será el desarrollo de sus construcciones cost.If ciudad por diez casas, que están destinadas a la final de lujo del propietario ocupante mercado, su conocimiento del mercado que le puede decir que usted debería permitir a 180.000 dólares a la ciudad de origen o de $ 1.8 millones en la construcción de todos los ten.Your equipo de diseño tendrán que diseñar bien dentro de los parámetros de costos y después de la inicial el diseño preliminar se ha completado en el formato, tendrá que obtener algunos maestros de obra para darle un price.If que están bien dentro de los 1,8 millones de dólares, entonces usted puede decidir dejar los $ 1.8 millones en su cifra de viabilidad estudio. Esto sería inteligente si la cifra era del Buider decir, $ 1,7 millones extra de $ 100.000 actúa como un búfer de seguridad como lo son sólo de precios no fuera diseño preliminar detallado plans.Now. digamos que es su intención de vender todas estas viviendas en la ciudad un beneficio, por lo que han permitido a algunos gastos de comercialización para cubrir comisiones de ventas, etc folleto de impresión en su viabilidad study.At esta fase, la mayor cifra es la comisión de venta y por lo que han estado hablando a los agentes y para que tenga una buena idea que sus cifras son OK.At este momento hemos concluido todos los "grandes" con excepción de la financiación de los gastos o costes de los intereses de préstamo que el desarrollo finance.By ahora, esperamos que pueda haber comprado mi libro-e, y saber cómo ir a la búsqueda de financiación para el desarrollo sobre la forma correcta y no los mudos way.So que no sólo conocen la mejor tasa de interés, pero más importante, tienen el tipo de préstamo y de la correcta "términos"? usted sabe la letra pequeña stuff.At este momento toda la gente que quiere enseñar a comprar un programa de software para que puedan obtener todos los cálculos hecho "como fácil." Bueno tengo un problema con eso? Lo sé, y creo, que para usted para conocer íntimamente a su desarrollo, tiene que ir a la molestia de hacer el estudio de viabilidad cifras manualmente -- es sólo añadir, restar y multiplicar algunas figures.It no es difícil y el beneficio es el que llegar a "conocer" la importancia y la interacción de cada figura en el resultado final, siendo profitability.So una simple hoja de cálculo dividido en meses sobre una XL es todo lo que need.In un mes de comprar la tierra de 286.500 dólares y los costos asociados de decir, 21.700 dólares por lo que entrar en una cifra de $ 310 ($ 308.200 redondeado a 310.000 dólares? usted ha añadido un poco de seguridad en este punto) Nota: No utilice nunca la plena cifra ronda siempre y despegar de los últimos tres ceros - así se convierte en $ 310.000 $ 310l; becomed $ 3.500 $ 3.5 y $ 800 se convierte en $ 8. Esto hace que sea más fácil para leer y crea menos mistakes.You entonces los costes de diseño de la difusión a través de la página para reflejar el acuerdo negociado que hizo con el designers.Then los costes de construcción? los gastos de comercialización y así sucesivamente. Puede dividir estas los costes individuales en una gran número de pequeños artículos como usted wish.But lo real que está haciendo es estableciendo su mejor estimación de los flujos de efectivo que se requiere de la prestamista y también de sus propios fondos de capital -- el costo efectivo Flow.Once que estas cifras se han propagado a través de la página se agrega a continuación verticalmente por un total mensual de la figura? y también horizontalmente para cada tema total.Hopefully el gran total de los costes de desarrollo en el casilla inferior derecha es igual a la vertical y horizontal totals.It es? grandes, vaya a la parte superior de la class.Earlier he mencionado que se han llegado a la conclusión de los términos de su desarrollo loan.Well, digamos que el prestamista ha acordado prestarle el 80% de sus costes. Esto significa que usted tiene que proporcionar el 20% de su capital propio resources.Having los totales mensuales se puede calcular ahora el 80% de cada figura, porque esta es la cantidad en la que usted pagará interest.It estas cifras es que ahora calcular el interés en el flujo de caja mensual de cada uno y llegar a un costo total de la financiación para su development.You añadir ahora el interés total de la cifra Costo Total y llegar a lo que llamamos el Costo Total de Capital de su development.There un total de alrededor de 44 líneas el tema que componen los costes de viabilidad de un Study.Author & $ 1,2 mil millones de desarrolladores, Colm Dillon, ha escrito la más vendida "Cómo se hace 'E-libro," Desarrollo Residencial fácil ", con los lectores en todos los Estados de los EE.UU., Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Reino Unido, Irlanda y 79 otros países de su Independiente
Artículo Fuente: Messaggiamo.Com
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