Solver Del Problema De las Propiedades Inmobiliarias
Introducción
Hay muchas áreas una puede invertir adentro. Desde que era 15 años de viejo yo han buscado el más rápido, la mayoría de la manera eficaz de acumular muchos de abundancia, con la menos cantidad de riesgo. Ahora soy 58. Mientras que buscaba este camino a la verdad, pasé mucho tiempo en la escuela de golpes duros. La escuela de golpes duros es una escuela muy interesante pero dolorosa atender. Es también la manera más costosa aprender algo, pero cuando usted gradúa usted tiene un PHD en qué a hacer y a no hacer con su tiempo y dinero. Las escuelas I atendido eran: La inversión en negocios como socio silencioso, poseyendo mis propios negocios, trabajando para otra familia miembro-en mi caso a mi padre, comprando público negoció la acción y las seguridades, acción que minaba del penique, el negociar de materia, invirtiendo en el oro y la plata, préstamos privado de las propiedades inmobiliarias, desarrollo de propiedades inmobiliarias, el remodelar de las propiedades inmobiliarias, comprando características de la ejecución de una hipoteca. También trabajé como problema solver/matchmaker de las propiedades inmobiliarias, trayendo a dueños del negocio junto con compradores del negocio, y emparejando encima de dueños de las propiedades inmobiliarias con los compradores de las propiedades inmobiliarias.
El escribir sobre todas estas actividades tomaría una enciclopedia, así que limitaremos este ensayo a las clases de situaciones que usted puede funcionar a través en la escuela de las propiedades inmobiliarias de golpes duros. Presentaré mi solución con la situación dada. Hay más de un solución y yo posibles le invitamos a que venga para arriba con otras soluciones posibles como usted lee. Si usted consigue un cierto valor de mis experiencias que esperanzadamente bajen su cuota a la escuela de las propiedades inmobiliarias de golpes duros. Siéntame libre al E-mail sus comentarios, solución alterna o historias. , déjeme por favor saber que todo correcto que yo los publique.
Mi Filosofía De las Propiedades Inmobiliarias
Como manera de introducirse, pensé que usted puede ser que encuentre qué lecciones he aprendido, después de todos estos años de las propiedades inmobiliarias, interesando. Compre las propiedades inmobiliarias en vez de la acción, de enlaces, de fondos mutuos, o de materias. Cuando usted escoge a ganador en una de estas áreas no-verdaderas del estado usted puede hacer 5-10 veces su dinero. Cuando usted es incorrecto, en una de estas áreas no-verdaderas del estado, usted puede soltar realmente el hasta 90% de su dinero. En propiedades inmobiliarias, si usted no es el intentar codicioso-no conseguir rico ra'pido-en un año, usted puede hacer 100 por su dinero, en el upside. El riesgo de la desventaja se basa solamente en cómo esta' bien usted miraba todas las posibilidades delante del tiempo. Si usted lo hizo, el riesgo de la desventaja se reduce solamente a la época que sostiene de fijar un error. Si usted acomete adentro y no explora todas las posibilidades de una empresa de negocio, usted puede soltar realmente 100% de su dinero. En mi mente un upside de 100 beneficios de las épocas es mejor de 10 veces se benefician.
Mi filosofía en propiedad de propiedades inmobiliarias ha cambiado en los 15 años pasados. Pensaba que la venta en la tapa del mercado era el movimiento elegante y el comprar en el desplome. Ahora me siento que eso que compra cuando los precios están abajo todavía está un movimiento elegante pero nunca la venta es la manera de ir. Para aferrarse a una característica en abajo un mercado usted requiere el planeamiento apropiado para sobrevivir el desplome. Esto llamo una puerta trasera o un plan de emergencia. Esto es tiene un plan y saber lo que usted hará si todo va mal con usted plan original. Cuando usted tiene un plan de reserva, usted lo necesita raramente. Ésta es la base de mi filosofía. Con esta comprensión, usted puede ser que vea más claramente porqué hice lo que hice en estas situaciones.
Las historias y el artículo:
El área de la inversión de las propiedades inmobiliarias es una del más compleja porque es una combinación de la ley y de las propiedades inmobiliarias. Es una del más interesante porque las fortunas se hacen y se pierden en esta área, y los números son tan enormes. Es pasado un área donde los ladrones pueden hacer que los muchos del dinero y de muchas veces consiguen lejos con ellos. Los siguientes son algunas historias (historias del caso) que he tratado de y algunos artículos he escrito a propósito de fraude en propiedades inmobiliarias. Finalmente, he incluido un artículo sobre los fundamentos de ejecuciones de una hipoteca y de las propiedades inmobiliarias en general, para su interés. Espero que usted goce de ellas.
Las Historias:
Historia # 1:
Era marcha principios de de 2000 y recibí una llamada de Kevin. Él dijo que él había oído hablar mí de algunos amigos mutuos. Él deseó especular en comprar casas de HUD (características que el gobierno había excluido encendido). Él deseó comprarlas, las fija para arriba y después las vende en un beneficio. Él había oído que había comprado muchas ejecuciones de una hipoteca en los años 70 y los años 80 y él era esperando yo podría aconsejarlo. Satisficimos para el almuerzo y él me contó su historia de la vida. La parte importante de esta conversación es que él había comprado subido encima del edificio de apartamento de 14 unidades en San céntrico Bernardino, a través de la calle, a partir de la una de las High Schools secundarias más ásperas de California.
Para el final de la reunión, había calculado fuera de ése que él tenía pagó en exceso cerca de $75.000 para el edificio, él había perdido ya $200.000 que intentaban remodelarlo, y seguía siendo $100.000 lejos de ser acabado. Él lo había comprado hace 1.5 años y una parte grande de sus costes era el interés en todos sus préstamos, relacionados con este proyecto. Él era ahora adaptó, y apuro profundo, pero en su mente, el dinero gravemente necesario venía.
Es interesante observar adonde él consiguió el dinero para invertir en este proyecto. 4 años anterior su padre le dio el dinero para comprar un edificio de apartamento. Le lo dieron a bastante dinero ese necesitó solamente $150.000 préstamos de propiedades inmobiliarias muy pequeño comprar un edificio en Pasadena que le costó un total de $525.000. Para comprar el proyecto del rehab del San Bernardino, él primero financió de nuevo el primer hecho de confianza en el edificio de Pasadena y saltó el equilibrio del préstamo a $385.000. Cuando ese dinero fue ido él pidió prestados $74.000 como segundo hecho de confianza en las características de Pasadena y del San Bernardino. A propósito, ese préstamo le costó el interés y $15.000 del 15% en honorarios delanteros ascendentes de conseguir el dinero. Antes de que nos dividiéramos, le dije que él incurriera en mismo una equivocación del costo en comprar San Bernardino. Expliqué que a partir del día él compró el edificio que era una apuesta segura que el proyecto fallaría. Entonces tuve que decirle que no lo prestara ningún dinero en San Bernardino, ahorrar su extremo.
Durante los 2 meses próximos recibí las llamadas telefónicas periódicas, diciéndome el progreso de levantar del fondo. Una de esas actualizaciones me dijeron que el 2do prestamista existente del hecho de confianza decía que él puede ser que dé a Kevin los $100.000 agregados que él necesitó acabar el proyecto. En el mismo tiempo, Kevin también creyó que él había encontrado un banco que pudo financiar de nuevo todos los préstamos de San Bernardino. La dificultad con el préstamo de banco era que el honorario de la valoración era $3.000, y tuvo que ser pagado por adelantado, incluso apenas para solicitar el préstamo. Otra vez Kevin me pidió dinero. Rechacé otra vez poner dinero mejor abajo de su calabozo.
Entonces una mañana que conseguí una llamada de Kevin, "si no hago el pago $2.000 al 2do sostenedor del hecho de confianza, él comenzará ejecución de una hipoteca en 2 días. Kevin también me dijo "el 2do prestamista del hecho de confianza dicho que él comprara el edificio de apartamento de Pasadena por qué había pagado él, hace 4 años, $525.000." La oferta tenía una estipulación a ella. Kevin tuvo que traer la corriente del préstamo primero. ¿En mi mente, si Kevin podría traer la corriente del préstamo, por qué él incluso incomodan vender la característica para un precio al por mayor? No podría creer lo que oía.
Después de que oiga todo el esto decida que es tiempo que paro el decir de no y ayude. Qué Kevin pensó que él deseó era un préstamo de propiedades inmobiliarias para los muchos de dinero. La verdad es, ese dinero no era la solución a su problema. El problema tuvo que ser diferente que qué Kevin creyó, que es porqué persistió el problema. La situación verdadera no era más préstamo. Más préstamo significó más dinero abajo del dren.
La experiencia me ha enseñado, "si el problema fuera lo que pensó Kevin que era, no sería un problema." ¿Qué esta frase significa? Un hombre de negocios tiene un sistema financiero detrás. Él piensa que con cierto corto plazo que financia él puede recuperarse del sistema detrás y volver a la tapa. Después de mirar alrededor, nuestro hombre de negocios encontrará generalmente el dinero, pero extraño bastante el problema no resuelve. Si el problema se corrigiera, después el hombre de negocios tenía razón sobre cuáles era el problema, y el problema sería ido. El dinero no ayuda generalmente, pero el hombre de negocios no entiende eso. Él no realiza que el problema no era dinero en el primer lugar. Si fuera, el problema ahora sería ido. Deja para continuar la explicación. El dinero pasado prestado ahora se va y el problema persiste, así que nuestro hombre de negocios sale encontrar más dinero para solucionar el problema que no solucionó con el dinero que él pidió prestado, la primera vez. ¿Qué sucede la segunda vez? La misma cosa. El dinero se utiliza para arriba y todavía el problema continúa.
Nuestro hombre de negocios está trabajando en el problema incorrecto. El problema no es dinero, o el problema habría sido ido. Kevin pensó que el problema era dinero. No era. Él había vertido ya $300.000 en el edificio del San Bernardino, encima de los $209.000 1ros préstamos del hecho de confianza que vino alrededor cuando él compró el edificio. Antes de que lo acabaran, él pasó sobre $500.000 en un edificio que necesita $100.000 acabar, sino estar solamente digno de $475.000, después de que fuera acabado.
¿Qué podría hacer? Utilice lo que me dio el buen señor. 30 años de experiencia, a propósito de salir de problemas eso creé cuando era joven e inexperto. Aquí estaba la estrategia de la guerra. Conseguí Kevin para acordar volcar la gerencia total de las dos características a mí. Sabiendo que manejaba la característica y trabajando en lo que creí era el problema correcto, me sentía cómodo sobre prestar el dinero en este reparto. ¿Si no puedo confiarme en para solucionar este problema, que puede yo confiaban en? Comencé por Kevin que prestaba $25.000 a reparar necesarios al edificio de Pasadena, pago las contribuciones territoriales y a traer los primeros y segundos préstamos actuales en la característica de Pasadena solamente. Nada debía estar pasada en este tiempo, en el edificio del San Bernardino.
Ahora que controlé el edificio de apartamento de Pasadena, descubrí qué reparaciones necesitó el edificio. La lista era así que largo tomó a un hombre tres meses, de a tiempo completo, para manejarla completamente. Entonces hice un estudio de mercado muy detallado y resuelto qué el mercado pagaría en alquileres. Pedí a arrendatarios una lista de todo que desearon hecho en sus apartamentos para ser felices. Entonces hice todo los arrendatarios solicitados y entonces levanté sus alquileres el 30%. Después de que el edificio fuera lleno, levanté los alquileres otro 15%. El valor del edificio fue para arriba y recibí una oferta para $725.000. Éste era $200.000 más que su valor 6 meses de anterior. Lo puse en fideicomiso, y entonces realicé que podría levantar los alquileres mayor. Levanté los alquileres otra vez en fideicomiso y forcé a comprador pagar otros $25.000 el edificio. Traer el precio a $750.000. Que $225.000 beneficios eran necesarios ayudar a cubrir el dinero que era perdido en San Bernardino.
Nota Del Autor: El fideicomiso cayó a través y el edificio fue guardado hasta esta actualización, de diciembre el 5 de 2004. El edificio ahora está en el fideicomiso para $1.583.000
¿Qué hice sobre San Bernardino? Entré en contacto con el seller/lender y le pregunté si él quisiera que sacara del protector de seguridad el edificio y lo dejó tenerlo detrás en ejecución de una hipoteca. Él no la deseó detrás, aunque él fingió que él estaba dispuesto a hacer eso. Él me ofreció $25.000 en incentivos para conseguirme prestar personalmente el dinero necesario para la terminación del edificio, así que él no tendría que tomarlo detrás. Por 3 meses él intentó conseguirme poner el dinero en el edificio, con la idea que una vez que pusiera mi dinero adentro no camino lejos de él. La historia verdadera era que no pondría una moneda de diez centavos en ese calabozo hasta que calculé fuera de cómo hacer que recupera por lo menos $100.000 del dinero perdido de Kevin. Pedí $70.000 descuentos en la nota, y ofrecí pagarlo apagado. Negociamos por dos meses. Apenas cuando era listo acabar el reparto, el vendedor vendió su nota algún otro para solamente los $30.000 descuentos. No podía hacer el dinero que deseé porque ahora el sostenedor de nota nuevo deseó 100% del interés y del principal debidos. Esto lanzó una llave inglesa en mi negociación. Todo este vez, tenía un comprador el estar parado en las alas para comprar el edificio de Kevin mientras que negociaba. Me entonces forzaron vender la característica a este comprador y Kevin recuperada solamente un poco de su inversión. Prestamista y yo éramos ambos que jugaban un juego del póker de las estacas del colmo. Perdí este redondo. Si habría podido conseguir la rentabilidad reducida, Kevin recibió un hunk grande del dinero de "al igual que" la venta. Esto es lo que llamo el jugar "craps" en un tablero muy grande del monopolio.
Nota Del Autor: El comprador, pensando él iba a poner $125.000 para acabar remodelar, notificado me, después de un año, que él había pasado $300.000 para acabar el edificio. Los valores del edificio de apartamento aumentaban rápidamente durante este período, así que el proyecto de Kevin aumentaba de valor en el mismo tiempo que el comprador iba más profundo y más profundo en costes de la construcción. El comprador hizo hacia fuera todo a la derecha en el extremo. Si el mercado hubiera muerto, él habría perdido $200.000 en este edificio después de que Kevin hubiera perdido ya una fortuna. ¿Está todo sobre la sincronización, no es?
Kevin aprendió que el dinero solamente no era la respuesta a sus problemas; él necesitó un Genie, para dar vuelta a su pavo en un cisne.
Historia #2
Janet es la hija de uno de mis más viejos y más ricos amigos y clientes. Hemos estado haciendo repartos de las propiedades inmobiliarias juntos desde 1975. Janet y su marido comenzaron las propiedades inmobiliarias apenadas compra en el Arizona de Phoenix en 1994, que era hace 8 años cuando era la cosa a hacer. Ahora era DEC 2000. El mercado aparece retrasar e hizo después de septiembre del 11 de 2001. Janet había estado pidiendo prestado continuamente el dinero de su padre, siempre que las cosas consiguieran demasiado difíciles. Ella vendió todo en Phoenix y compró más adelante la característica en California norteña. Entonces en 1999, un año antes de que adentro me trajeron, ella comenzó a comprar las propiedades inmobiliarias en la ciudad de Kansas. Un padre de Janet del día me llamó y pidió mi ayuda. Él había prestado a su hija $200.000 y sentido que todo ella poseyó era al revés. (préstamos más que el valor comercial). Esto fue complicada más a fondo por el hecho de que si ella vendiera sus características, pagar apagado a su padre, los impuestos de ganancias sobre el capital comerían encima de cualquier efectivo, de la venta. Encima de todo el esto, Janet guardó el pedir más dinero continuar los pagos en las características que tenían un flujo de liquidez negativo y no tenían bastante renta.
Él me empleó para ayudar a su hija y acordó pagar mi honorario. Trabajaría con este viejo cabrito de 40 años, la conseguiría volverla los padres $200.000 y me haría totalmente deuda libre. Janet y yo satisficimos. Ella era brillante. Ella sabía lo que ella hacía, por lo que escoger las buenas propiedades inmobiliarias reparte. Ella poseyó, a la hora de nuestra reunión, 10 características situadas en 2 diversos estados, y había $500.000 en equidad. Si podríamos conseguirla hacia fuera, antes de que su padre tuviera las cosas de un movimiento serían grandes. Janet convino el arreglo, feliz, si sería su consejero, no el suyo. Su padre acordó financiar cualquier dinero fue solicitado mientras I aprobado le. También tuve que ser el que esta' a pedir al padre de Janet el dinero, puesto que el trastorno entre el más lejano y la hija conseguía unbearable.
Esto es lo que lo hicimos. Una lista de reparaciones necesarias fue creada para cada uno de las 11 características. Las ofertas fueron recibidas y el trabajo fue pedido para ser hecho en el plazo de 30 días. Éste no debía tomar meses. Tuvo que ser hecho inmediatamente así que podríamos ir al paso dos. El paso 2 era poner encendido el mercado todo de la característica norteña costosa de California. A mi incredulidad, Janet deseó mover a su familia, a una ciudad nueva, en el centro de todo este y su padre convenido la dejó hacerlo. Ella había encontrado un viejo funcionamiento abajo para contener que ella se sentía fue infravalorada. Eso significó que su vieja residencia fue puesta en el grupo de características a la venta. La venta es lo que planeamos hacer. Todo debía ser puesto en el mercado, y ser vendido en el mejor precio que se conseguirá, pero vendido cueste lo que cueste. La característica en Kansas debía ser reparada y ser alquilada completamente. Las características que podrían ser vendidas en lo que pensamos éramos venta al por menor completa, también fueron puestas en el mercado. El plan era que cuando todo fue vendido, el padre conseguiría pagado apagado; los préstamos en las características restantes serían pagados apagado y el equilibrio del efectivo sería puesto en el banco. Puesto que todos los repartos de Kansas aparecen ser una buena inversión, Janet podría ahora continuar comprando más característica de Kansas, (ella había sido solamente el gasto $25.000 en cada reparto) pero para todo el efectivo. Los alquileres que vienen adentro generarían bastante renta para que su familia viva encendido sin tener que pedir dinero del papá o de tocar su huevo de jerarquía de la inversión. Ése era el plan.
Me olvidé de una cosa pasada. Porque muchas de las características habían sido compradas hace años en 1031 intercambios (intercambio exento de impuestos), el impuesto de ganancia sobre el capital iba a comer encima de los ingresos del efectivo. Ése era una de las trampas que Janet bajó en. Ella se sentía que ella no podría vender sin comprar un reemplazo. Por supuesto no liquidando antes de comenzar de nuevo, ella nunca saldría de deuda con sus prestamistas de las propiedades inmobiliarias o su padre. La solución, porque este problema eran más simples de uno pensaría.
Primero, el padre hizo un intercambio 1031 con Janet para una de las casas grandes del beneficio. El padre vendió Janet sus residencias personales para ningún dinero abajo. Ahora Janet alquiló a su padre la casa que él vive adentro. Tanto para el impuesto de ganancias sobre el capital sobre los $150.000 beneficios en esa venta un grande. El segundo beneficio grande estaba en la casa Janet vivió actualmente adentro. Eso era exento de impuestos bajo leyes actuales. Puesto que las otras casas vendidas tenían beneficios más pequeños, era decidido que la decisión económica a salir de deuda era más importante que evitando pagando cualquier impuesto.
Nota Del Autor: Ése era el plan. ¿Qué sucedió tan? Janet decidía que ella no deseó vender la chatarra en Kansas y encendida me. Ella rechazó pagar a su padre trasero y en fecha diciembre de 2004 él no había visto una moneda de diez centavos. El padre ha deducido lo que ella le debe de su herencia, que serán puestas en una confianza administrada por su hermano para la ventaja de los nietos. Las propiedades inmobiliarias en California se elevaron súbitamente después de 9/11/01 ataque del terrorista y de sus características doblados todo en valor.
Resumen: Cada uno piensa que su o su problema no es confrontable y por lo tanto unsolvable. He encontrado que alguien con excepción de me puede solucionar mis problemas un-confrontable-confrontable en 10 minutos y puedo hacer igual para ellos. No es una cuestión de ser más elegante, o experimentado, aunque la experiencia ayuda mucho al venir para arriba con las soluciones fáciles, rápidamente. Es realmente que todos estamos dispuestos a enfrentar a algún otro los problemas mucho más fáciles que nuestros los propios. Cuando estamos dispuestos a enfrentar nuestro propio problema de frente, las soluciones comienzan a aparecer milagrosamente. Qué lo hago es toma de la gente de la ayuda sus montañas y le da vuelta en molehills. Los molehills entonces se aplanan con facilidad.
Lecciones a aprender: Primero, no piense que usted es más elegante que la gente que pasó esta manera antes de usted; usted no es. En segundo lugar, los mercados nunca van para arriba por siempre, no se han realizado como si . Tercero, si usted no está preparado para el peor, le matará. Si usted está preparado, lastimará solamente un pequeño. Usted sobrevivirá y vendrá lejos mucho más rico en el extremo.
Willard Michlin es un inversionista, corredor del negocio, corredor de propiedades inmobiliarias de California, contable, un consultor financiero de la señal de socorro, un locutor público bien conocido y un consultor de Administrative/Business. Él puede ser entrado en contacto con en su Ventura, oficina de California llamando 805-529-9854 o por E-mail en broker@kismetbusinessbrokers.com
Vea el otro artículo de Willard en http://www.kismetgroup.com
Artículo Fuente: Messaggiamo.Com
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