La codicia puede costar la camisa!
La acción adecuada cuando las cosas van bien es para pagar la deuda y consolidar su posición. Luego se le financieramente fuerte y puede ir para una mayor expansión, sin temor de perder lo que las ganancias que ya tiene. Cuando usted no está hundido en una deuda que usted no tiene que preocuparse de que sus acreedores les pagaba. Desde la historia habitual de un negocio es cíclico (pluma y luego cada 7 años (más o menos) del busto) se puede predecir cuando se tiempo para consolidate.When los precios son "demasiado bueno para ser verdad, que son". En los dos años inmediatamente anteriores a la parte superior del mercado se alcanza, los precios están subiendo a una tasa muy increíble. He visto ir de bienes raíces un 25%, por año, a la derecha en la parte superior. Esto es increíble y te garantizo que no puede sostenerse a sí mismo, a ese ritmo. Por difícil que es renunciar a un beneficio, es aún más difícil de vender una inversión cuando se va hacia arriba. Sin embargo, entiendo que esto es cuando usted necesita vender. Si eso no es lo que quieres hacer, entonces tienes que ir al plan B: liquidar su deuda y prepararse para la drop.If mercado está libre de deudas puede sobrevivir a la descender y luego ser solvente y financieramente segura cuando la recuperación viene. Me gustaría contar una historia del mayor propietario de apartamentos en Hollywood.It fue en 1980 cuando conocí a Nick. Era dueño de 11 edificios en ese momento. Él compró el peor de edificios de la ciudad. Estas tenían el mejor flujo de efectivo. Era dueño de la mayoría de edificios de ladrillo. Esto fue porque cuestan menos dinero que los edificios de estuco y madera. Estos bajos precios permitió a Nick a generar mayores beneficios. Nick iba a comprar un edificio. A continuación, hizo un estudio de mercado, y calculó qué tamaño y qué apartamentos número de habitaciones estaban generando la mayor renta, por metro cuadrado. Luego se remodeló su edificio para conseguir el precio más alto por pie cuadrado que podía. Estuvo más de 100.000 dólares por edificio para hacer esto. También debió a prueba de terremotos todos sus buildings.One de las razones que los edificios de ladrillo se vende tan barato que se necesario terremoto reforzado. Cuando Nick ha terminado la remodelación de un edificio, se produce un flujo de caja muy agradable. Nick usar ese flujo de efectivo para comprar y remodelar el edificio de al lado. Este pensamiento fue muy inteligente. ¿Dónde Nick se caen de los carriles? Primero iba a encontrar mucho, cuando todavía estaba en medio de un trabajo de remodelación. Sólo que no podía pasar por alto. Pidió prestado a uno de sus edificios terminados para obtener el abajo de pago para comprar el building.Then iba a pedir prestado en un segundo edificio para conseguir el dinero para remodelar el edificio nuevo. Ahora era la remodelación de dos edificios al mismo tiempo. Por préstamos en dos de sus edificios con éxito, que ahora tenía que pagar los pagos del préstamo en los dos nuevos préstamos. Las rentas de los edificios más antiguos ya se fue a los prestamistas en lugar de a los proyectos de remodelación de Nick. El nuevo edificio, acaba de comprar, no producen ingresos suficientes para cubrir el préstamo nuevo, porque la mitad del edificio estaba vacío debido a la remodelación. Ahora Nick necesario para mantener a pedir dinero prestado para arreglar los edificios y el pago de las cuotas del préstamo en los edificios que no generan suficiente ingresos. Cuando un edificio se terminó luego se apoyó en nicely.Was Nick muy feliz con eso? No, él quería que los edificios más y más. Si en cualquier momento Nick había dejado de pedir prestado para comprar los edificios nuevos, y sólo terminado todos sus edificios en remodelación, habría sido capaz de ponerse al día con él y comenzó la expansión de un nuevo nivel de seguridad. Eso fue, utilizando los beneficios después de pagar todos los edificios de sus pagos de préstamos para comprar y remodelar edificios más. Nick no podía esperar y consolidar su posición. Tenía todo el inmueble de su propiedad en préstamo hasta el valor máximo que pudo. Los alquileres son más que suficientes para cubrir la los pagos de cada edificio individual. Entonces, ¿qué pasó? Dos cosas. La primera fue su codicia. Hemos entrado en la recesión de 1991, y el precio de los inmuebles bajó. Los bancos estaban empezando a ejecutar la hipoteca de los edificios y poner de nuevo en el mercado a precios muy baratos. Nick no podía dejar pasar mucho por él. Compró 3 de ellos. Tomó prestado el último centavo que podía extraer de cada inmueble de su propiedad para comprar estos edificios, el pensamiento que no podía hacer nada malo. Uno de los bancos le hizo la oferta más de un siglo. Querían mucho dinero, pero por el precio "era demasiado bueno para ser verdad." Nick estaba tan apurado por tener en sus manos esta gran oferta él no se molestó en hacer sus inspecciones normales estructurales y de investigación. Después de todo, Nick propiedad de 17 edificios en Hollywood por ahora y sabía que el mercado mejor que nadie, pensó. Me miró y vio el edificio fue sólo de 20 años. El edificio estaba vacío, lo que significaba que trajo ningún ingreso. Que no se molestó en Nick, él acaba de hacerlo de forma rápida y alquiló el edificio de apoyo en sí. Lo que Nick no se había dado cuenta que la fundación fue dañado y una reparación de 100.000 dólares que se necesitaba. Se trataba de una reparación que Nick no podía permitirse. Le rogué a Nick a pie de este edificio y dejar que el banco se lo devuelvan. Él se negó y le apretó más dinero de su colección de buildings.As se puede imaginar, Nick fue cedido a la empuñadura y se había establecido ningún dinero reservado para una emergencia. En su apogeo era propietario de 17 edificios de valor de 45.000.000 dólares con él, la estimación de su red de valor en $ 7.500.000. Él fue sin duda vale mucho dinero. Eso era seguro. Antes de entrar celos de él, veamos estos números de manera diferente. Si Nick valía 7.500.000 dólares luego sus préstamos de bienes raíces había que ser la diferencia. Eso es $ 37.500.000. Estos estaban seguros de numbers.Let grande 's vistazo a estos números en términos de sus porcentajes. Esta 37.500.000 dólares fue del 83,3% de los 45.000.000 dólares. $ 45.000.000 tenía que ser el valor de venta de todos los estos edificios. Nick no pensar en términos de venta. Él nunca se vendió un edificio. Lo único que compró, y compró y compró. Lo que Nick vio fue el potencial. Si los valores de la propiedad subió sólo un 10%, el valor neto de Nick subiría $ 4,5 M. valores de la propiedad había subido más del 20% en el 1980, pero la recesión que había comenzado no era de interés para él. Es evidente que había estiró hasta el límite. El último edificio del banco lo vendieron lo puso en problemas. Él podría haber sobrevivido si vendió uno, dos o quizás tres edificios. No, Nick no lo haría años más tarde that.One la recesión no había terminado. El desempleo en California subió y subió. Las empresas se clausura, el Presidente Reagan fue el cierre de espacio aéreo, y el seguro de compensación obrero era tan alto que nadie podía permanecer en el negocio. Las vacantes en los apartamentos iban del 1% al 5% a 10%. Entonces ocurrido, hemos tenido los disturbios de Los Ángeles. Hollywood se convirtió en una ciudad fantasma, y entonces volvió a suceder, el terremoto de 1994. Los edificios de ladrillo cayó en Hollywood Blvd, ninguno de los edificios de Nick. La gente se apartó y vacantes aumentó en Hollywood también hasta un 17%. ¿Tengo que decirte lo que sucedió con Nick? Lo ha perdido todo, cuando las vacantes se fue a 5%. Él no tenía reservas o cojín para un margen de error. Durante 18 años vivió como un Nick pobre, en uno de sus pequeños apartamentos. Hizo su gestión de la propiedad de todos sus edificios. Conducía un coche viejo, trabajó siete días a la semana, no tomó vacaciones, siempre tuvo que preocuparse de pagar su préstamo siguiente de pago y prestado su moneda de diez centavos que viene. Su plan era hacer $ 10 millones de dólares y vender de todo. Lo que obtuvo fue nada durante 18 años de su vida. No tengo idea de donde Nick es ahora. Él desapareció de la faz de la tierra. Así, "Un pájaro en mano vale la pena, un millón de que probablemente no están en el arbusto! Acerca de la Michlin AuthorWillard es un inversor, Business Broker, California Real Estate Broker, contable, financiera Consultor de socorro, bien conocido orador y Administración Pública / Consultor de Negocios. Él puede ser contactado en su oficina de Ventura, California llamando al 805-529-9854 o por e-mail a kismetrei@earthlink.net. Ver las demás
Artículo Fuente: Messaggiamo.Com
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