Valuación De Propiedades Inmobiliarias Básica
Dado el interés actual (atrévase me dicen histeria) asociado a la inversión en suciedad y edificios, pensé que puede ser que sea interesante que nuestros lectores tengan un manual rápido, sucio en la valuación de propiedades inmobiliarias. Mi perspectiva viene a partir de años en la industria así como una cierta hora que aprende en la rodilla de algunas de las mentes mejores de las propiedades inmobiliarias en academia.
Separaré (a un cierto grado) la inversión en su residencia, para la consumición, de la inversión en las propiedades inmobiliarias para la diversión y el beneficio. La razón de esta separación es que mucho de la utilidad o del valor de su hogar está trabado en el placer uno consigue de vivir en él, o de consumirlo. Aunque hay ciertos movimientos del ego a poseer edificios grandes, un complejo del edificio - si usted , el valor asociado a la tierra, a los apartamentos, a los edificios de oficinas y a los almacenes se traba en el flujo de liquidez que proporcionan o que proporcionarán. [ ese complejo del edificio viene adentro jugar con grande, activos del trofeo - no esperaría que cualesquiera de nuestros lectores comprar la pirámide de TransAmerica o chamusque la torre, pero hay una discusión interesante en cuanto a porqué esos edificios merecen premios sobre sus competidores próximos que la discusión tendrá que ocurrir en otra hora. ]
El primer principio de base a entender es que cualquier activo es solamente valioso al grado a el cual proporcionará flujo de liquidez a su dueño. Es importante ver los edificios de oficinas, no como edificios de oficinas, sino como las máquinas de la creación del alquiler. Uno debe ver la tierra, no como suciedad, sino como una opción para construir y para alquilarse hacia fuera o para vender - y así, crea flujo de liquidez.
' pero, JS, cómo puedo decidir qué pagar esos flujos de liquidez?' Y ' JS, qué si los flujos de liquidez son imprevisibles o son duros de estimar?' Oigo sus preguntas, y son las buenas. Y ése es porqué hay diversas maneras de determinar el valor de activos verdaderos.
Hay cuatro maneras básicas de aproximar el valor de un edificio o de un pedazo de tierra. Hay el método descontado del flujo de liquidez, o DCF, hay el método de la tarifa del casquillo, hay el método del coste de reemplazo y hay el método comparable. Cada tiene sus propias ventajas y desventajas.
DCF
El análisis descontado del flujo de liquidez o el análisis de DCF no es único a las propiedades inmobiliarias; en hecho, trabajan con la mayoría del cualquier activo fijo. DCF es el proceso de pronosticar flujos de liquidez adelante para un cierto período del tiempo realista (cualquier analista de actividades bancarias de la inversión habrá hecho tan muchos DCFs de diez años que él o ella los verá en su sueño) generalmente cinco o diez años y después de descontar esos flujos de liquidez de nuevo al presente para encontrar el valor actual del edificio. No voy a conseguir adentro al ins y a las salidas de elegir el tipo de descuento apropiado (pero uno de mis columnistas del compañero quiere quizá) sino a serlo suficiente decir que el tipo de descuento apropiado debe tomar adentro para considerar la seguridad relativa de los flujos de liquidez futuros (o más exacto, el riesgo asociado a los flujos de liquidez específicos a este activo). Los flujos de liquidez incluyen los alquileres o el efectivo que serán escupida fuera así como del valor terminal (o del valor que el edificio traerá en una venta (menos costes de la transacción) en el final del análisis). Debajo está un ejemplo de un análisis de DCF. Aviso cómo uno pudo valorar el edificio muy diferentemente dependiendo de su tipo de descuento. Asuma que el precio que pide para el edificio es $150 - quizás ésta no sería una tan gran inversión. Construyendo un modelo simple encendido sobresalga y el tocar el violín con flujos del alquiler y valores terminales demostrará cómo es sensible estos análisis son igualar cambios pequeños.
Las ventajas a este tipo de valuación son que si usted es relativamente seguro sobre los flujos de liquidez futuros y entiende el coste verdadero de su capital así como el tipo de descuento correcto para este tipo de activo, entonces uno puede conseguir una buena idea qué hacer una oferta o de cuál usted estaría dispuesto a pagar un activo. Por supuesto, las desventajas son que si alguien puede predecir exactamente cualquier cosa por los diez años próximos, deseo resolverlos y comprarlos cualquier cosa que desean - valen mi peso en el oro (ningún número pequeño le aseguro). También, elegir el tipo de descuento derecho es un arte y no una ciencia, como tal, es no solamente difícil, pero es también propenso ser ocupado vanamente con. O es decir muchos de mis colegas (y de JS no es ser sostenido hacia fuera como mejor que cualquier persona otro) tan bien como mismo han trabajado al revés para conseguir al precio que pedía. O hemos hecho el modelo y después hemos elegido el tipo de descuento para llegar un valor que en hecho hará el comercio de edificio.
En general, no favorezco este tipo de valuación. Es demasiado sensible al juicio/a los errores y no toma adentro para considerar los caprichos del mercado. Además, este método no trabaja bien con la tierra, los edificios vacantes, las oportunidades del reconstrucción o ningún tipo de activo que no tenga ningún flujo de liquidez o extremadamente difícil de predecir flujos de liquidez.
Tarifa Del Casquillo
El método de la capitalización o el método de la tarifa del casquillo es similar al método de DCF. En hecho, es realmente justo un atajo para el método de DCF. La ecuación siguiente explica cuáles es una tarifa del casquillo:
Primer Año Noi Ã?· Precio De Compra Del Edificio = Tarifa Del Casquillo
El NOI es renta de funcionamiento neto. El NOI es básicamente flujo de liquidez de un edificio, excepto los impuestos sobre la renta del servicio de deuda y (impuestos de propiedades no inmobiliarias). Como ejemplo, si tomamos el edificio del análisis antedicho de DCF y asumimos un precio de compra de $100 y un NOI de $10, la tarifa del casquillo es el 10%. [ $10/$100 = 10 o el 10% ]. Para utilizar el casquillo clasifique el método para descubrir qué pagar un edificio, uno necesita solamente entender dos cosas, el NOI previsto por el año después de la compra y la tarifa del casquillo para los activos similares (y éste significa generalmente a arrendatarios) en el mercado. Si usted deconstruct este método que comienza a parecer una valuación de DCF - solamente esas semejanzas y porqué pueden o pueden no hacer el sentido se ahorra mejor para una columna más última.
El NOI es renta de funcionamiento neto. El NOI es básicamente flujo de liquidez de un edificio, excepto los impuestos sobre la renta del servicio de deuda y (impuestos de propiedades no inmobiliarias). Como ejemplo, si tomamos el edificio del análisis antedicho de DCF y asumimos un precio de compra de $100 y un NOI de $10, la tarifa del casquillo es el 10%. [ $10/$100 = 10 o el 10% ]. Para utilizar el casquillo clasifique el método para descubrir qué pagar un edificio, uno necesita solamente entender dos cosas, el NOI previsto por el año después de la compra y la tarifa del casquillo para los activos similares (y éste significa generalmente a arrendatarios) en el mercado. Si usted deconstruct este método que comienza a parecer una valuación de DCF - solamente esas semejanzas y porqué pueden o pueden no hacer el sentido se ahorra mejor para una columna más última. De propiedades inmobiliarias comerciales, éste es el método más común de cotizar precios de la característica o de hablar de valuaciones. Los corredores hablarán de los edificios ' que negocian en un casquillo 8.' Eso significa que un edificio vendió en 12.5x su primer año NOI. Tenga cuidado de delinear entre el ' NOI sobre el terreno ' y ' NOI proyectado ' o el ' pro-forma.' También tenga cuidado de predecir exactamente las contribuciones en capitales necesitadas para mantener un edificio arrendado o arrendar-capaz. Porque las tarifas del casquillo llevan solamente adentro la cuenta NOI, no distinguen a menudo entre los edificios que requieren cantidades masivas de capital y de de trabajo continuar y unos que no lo hagan.
En general, esto es un gran atajo para decidir a si un edificio vale el hacer de más trabajo encendido. El análisis de la tarifa del casquillo es justo un punto de partida en decidir a cuál hacer una oferta para una característica. Pero que entiende el casquillo del mercado las tarifas (o la tarifa media del casquillo para las cuales los activos han estado negociando) es un métrico muy valioso. Colocaría esto como el segundo mejor método para valorar las propiedades inmobiliarias.
Análisis De Coste De Reemplazo
El análisis de coste de reemplazo es exactamente como lo que suena. El coste de reemplazo es el coste para reconstruir ese activo exacto en esa localización exacta. Un buen análisis de coste de reemplazo llevará no solamente adentro los valores de tierra de la cuenta y los costes de edificio pero también el beneficio del revelador y el coste que lleva para la deuda de la construcción.
Aunque la opinión de los corredores ' esto va a menudo a negociar debajo de coste de reemplazo ' no es a menudo el caso y también, ése no es generalmente un métrico relevante. El coste de reemplazo es el parecer posterior métrico y uno que no lleva adentro la cuenta la cosa más importante, cuál el edificio podrá ganar ahora. Recuerde, efectivo es rey.
Diré eso en general, este método soy inútil. La discusión que si usted compra algo bajo coste de reemplazo, ' usted puede conseguir solamente daño si nadie construye siempre aquí otra vez ' es lamentable. Si usted es compra en un mercado vibrante con alta volatilidad, esta discusión podría tener cierto mérito. Pero a menos que usted esté consiguiendo un reparto del apagado-mercado o hay una cierta razón de creer que no han hecho otros compradores informados enterados del reparto que usted está explorando, usted debe preguntarse porqué usted puede comprar algo en debajo del coste de reemplazo.
Análisis Comparable
Éste es el método más importante para valorar cualquier tipo de activo, pero es especialmente provechoso en propiedades inmobiliarias. El método comparable o el método de los comp está buscando simplemente los activos en el mercado que son similares a el que usted es que adquiere y que mira qué él ha negociado para encendido a por pie cuadrado, por acre o por base de la unidad. Si usted está pagando más, entonces cada una en el mercado, allí tenía mejor ser una buena razón. Y si usted está pagando menos, figura hacia fuera porqué.
Este método es el mejor para que ' difícilmente valore los activos como edificios vacantes, tierra y hogares residenciales. Para esos artículos, los flujos de liquidez son no existentes o demasiado difíciles de estimar. Se encaja en este método de valuación un tema central, de que del mercado eficiente. Siempre y cuando hay licitadores amplios y acceso relativamente justo del mercado los precios en los cuales los activos han estado negociando son probablemente la mejor indicación de su valor.
Si usted tiene preguntas más específicas sobre otro método o sobre algo en este artículo, no vacile por favor escribirme o fijarlo a http://www.whatbubble.com.
J.S. La plata es un inversionista y un co-redactor-en-jefe de las propiedades inmobiliarias en whatbubble.com. Si usted quisiera fijar sus propios comentarios, o tiene cualquier pregunta financiera contestada por un experto para libre o si usted quisiera apenas leer más en este tema por favor visita http://www.whatbubble.com. Si usted desea republicar este artículo, le solicitamos conservamos todos los acoplamientos.
Artículo Fuente: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster obtener el código html
Añadir este artículo a su sitio web ahora!
Webmaster Envíe sus artículos
No es necesario que se registre! Completa el formulario y su artículo está en el Messaggiamo.Com Directorio!
