3 Στρατηγικές για την ιδιοκτησία χωρίς τα χρήματα κάτω
Ο καθένας έχει ακούσει μια ιστορία ή έχει διαβάσει για κάποιο που αγόρασε μια ιδιοκτησία χωρίς πληρωμή μιας ενιαίας δεκάρας ως κάτω πληρωμή. Αλλά πώς αυτή η εργασία;
Υπάρχουν διάφορες "κλασικέσ" μέθοδοι που χρησιμοποιούνται συνήθως για να αγοράσουν την ακίνητη περιουσία χωρίς τα χρήματα κάτω. Υπάρχει μια άπειρη ποικιλία των καταστάσεων σε μια συναλλαγή ακίνητων περιουσιών που θα μπορούσε να οδηγήσει δεν εξετάζει καμία κάτω πληρωμή. Αλλά χάριν της πραγματικότητας, θα εστιάσω σε εκείνους που ο συνηθέστερα βλέπουνε στην τρέχουσα αγορά.
1. Πωλητής δεύτερος - ο αγοραστής λαμβάνει μια νέα πρώτη υποθήκη για τις περισσότερες αλλά όχι όλη την συνολική τιμή αγοράς. Ο πωλητής χρηματοδοτεί το υπόλοιπο.
Τιμή αγοράς: $100.000
Δάνειο αγοραστών: $90,000 (90% LTV) (νέα πρώτη υποθήκη)
Πόροι χρηματοδότησης $10.000 πωλητών (υπό μορφή νέας δεύτερης υποθήκης)
Ο αγοραστής έχει δανειστεί 100% της τιμής αγοράς. Κατά συνέπεια, have100% που χρηματοδοτούν, και καμία κάτω πληρωμή πληρωθήκατε από τον αγοραστή. Αυτό δεν είναι μια δύσκολη στρατηγική που υιοθετεί εάν ο πωλητής έχει αρκετή δικαιοσύνη, είναι πρόθυμη να κρατήσει ένα δευτερόλεπτο, και ο πρώτος δανειστής υποθηκών εγκρίνει.
Ένα πράγμα που δεν αναφέρεται στα περισσότερα άρθρα για αυτήν την στρατηγική είναι η απαίτηση για την έγκριση δανειστών. Ο δανειστής που χορηγεί το δάνειο 90% θα πρέπει να συμφωνήσει να επιτρέψει στον πωλητή για να πάρει μια πίσω δεύτερη υποθήκη. Σε περιπτώσεις όπου ο αγοραστής έχει την καλύτερη πίστωση, αυτό είναι συνήθως ΕΝΤΑΞΕΙ με το δανειστή. Αλλά εάν ο αγοραστής έχει ένα χαμηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα, ο δανειστής δεν μπορεί να εγκρίνει αυτού. Εάν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι στη χαμηλότερη πλευρά, αλλά έχετε το καλό τεκμηριωμένο εισόδημα, μπορείτε ακόμα να είστε κατάλληλος.
Εν τω παρόντι βρίσκεται το θεμελιώδες ζήτημα που το καθιστά τόσο δύσκολο να γράψει για τις επιλογές χρηματοδότησής σας και τι να αναμείνει: Το γεγονός είναι ότι οι δανειστές που κάνουν τις πρώτες υποθήκες σε μια ιδιοκτησία μπορούν να αλλάξουν τους κανόνες ή να καταρτίσουν τους νέους κανόνες στη μέση μιας διαπραγμάτευσης. Επομένως κάθε διαπραγμάτευση είναι διαφορετική. Κάθε πίστωση του αγοραστή και εισόδημα είναι διαφορετικές και οι δανειστές ποικίλλουν στις απαιτήσεις ασφάλισής τους.
Είναι ένας κινούμενος στόχος. Έτσι ενώ μπορεί να ειπωθεί ότι μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο 100% για να αγοράσετε μια ιδιοκτησία, υπάρχουν συνήθως συγκεκριμένες πιστωτικές απαιτήσεις, εισοδηματικές απαιτήσεις, κ.λπ.... Καθιστά αυτό το παιχνίδι μάλλον απρόβλεπτο.
Η συζήτηση στο δανειστή σας μπροστά από το χρόνο και ανακαλύπτει εάν οι δημιουργικές επιλογές χρηματοδότησης όπως ένας πωλητής δεύτερος θα επιτρέπονταν. Σιγουρευτείτε ότι έχετε έναν δανειστή που χρησιμοποιείται στην εργασία στα δάνεια ιδιοκτησίας επένδυσης. Μερικές επιχειρήσεις υποθηκών έχουν μόνο τα προγράμματα για τους κατόχους ιδιοκτητών. Πρέπει να πάτε σε έναν δανειστή που ειδικεύεται στα δάνεια για τους επενδυτές.
2. Ένας άλλος κοινός τρόπος να ληφθεί ένα αριθ. κάτω από το δάνειο πληρωμής είναι να χρησιμοποιηθεί ένα από το πολύ χαμηλό ή κανένα κάτω πρόγραμμα πληρωμής που υπάρχει. Πολλοί από αυτούς προορίζονται για τους κατόχους ιδιοκτητών, αλλά μερικοί είναι διαθέσιμοι για τους επενδυτές. Πάλι, είναι σημαντικό να μιλήσει στο σωστό δανειστή.
Εάν έχετε μια ιδιοκτησία επένδυσης που θέλετε να πωλήσετε, να θεωρήσει μια πίσω δεύτερη υποθήκη για 5-10%. Αυτό δεν είναι ένα τεράστιο ποσό, και μπορεί να σας βοηθήσει να πωλήσετε την ιδιοκτησία σας γρηγορότερα.
Όταν την εύρεση ενός πωλητή που θα σας βοηθήσει να δημιουργήσετε μια κάτω διαπραγμάτευση χρημάτων αριθ., θεωρήστε από έναν επενδυτή που είναι πρόθυμος να είναι εύκαμπτος. Μερικοί επενδυτές είναι πρόθυμοι να κάνουν τη δημιουργική χρηματοδότηση απλά επειδή καταλαβαίνουν ότι τους βοηθά να πωλήσουν τα σπίτια. Δεν βλάπτει ποτέ για να υποβάλει μια προσφορά που περιλαμβάνει έναν πωλητή δεύτερος. Δεν ξέρετε ποτέ έως ότου ρωτάτε.
Υπάρχουν μερικά σημεία που θυμούνται κατά να αγοράσουν την ιδιοκτησία επένδυσης χωρίς τα χρήματα κάτω. Ένα βασικό σημείο είναι η σύγκριση των μηνιαίων πληρωμών στο αναμενόμενο εισόδημα ενοικίου. Όταν χρηματοδοτείτε 100% της τιμής αγοράς, οι πληρωμές σας θα είναι υψηλότερες. Εάν έχετε μια δεύτερη πληρωμή υποθηκών για να προσθέσετε σε μια πρώτη υποθήκη, η πληρωμή σας μπορεί να είναι ακόμα υψηλότερη. Να είστε βέβαιος το εισόδημα ενοικίου ότι σας θα καλύψει την ολόκληρη μηνιαία πληρωμή. 3. Πιό κοινός μεταξύ των επαγγελματικών επενδυτών αγοράζει τις χονδρικές ιδιότητες, χρησιμοποιώντας τα σκληρά χρήματα που αγοράζουν και rehab.
Όταν το rehab γίνεται, παίρνετε μια νέα υποθήκη που πληρώνει μακριά το σκληρό δάνειο χρημάτων. Δεδομένου ότι αυτό είναι αναχρηματοδοτήστε, μπορείτε να πάρετε τα μετρητά από την ιδιοκτησία. Μπορεί να πρέπει να φέρετε κάποια χρήματα στο κλείσιμο στο σκληρό δάνειο χρημάτων, αλλά τα παίρνετε όλα πίσω όταν αναχρηματοδοτείτε, έτσι καταλήγετε χωρίς τα χρήματα από την τσέπη. Αυτά γίνονται όχι μόνο μια διαπραγμάτευση "καμίας κάτω πληρωμήσ", αλλά και "μετρητά πίσω στο κλείσιμο" της διαπραγμάτευσης.
Λειτουργεί όπως αυτό:
Τιμή αγοράς $100.000
Επισκευές $15.000
Σκληρό δάνειο $115.000 χρημάτων
Η αγορά και η επισκευή, παίρνουν έπειτα το νέο δάνειο για να πληρώσουν μακριά τα σκληρά χρήματα.
Το νέο δάνειο είναι βασισμένο σε 90% μετά από την αξία επισκευής.
Για το παράδειγμά μας, το ARV είναι $150.000
90% $150.000 είναι $135.000.
Το νέο δάνειο για $135,000. αφαιρεί το σκληρό δάνειο χρημάτων πληρώνει μακριά $115.000 φύλλων $20.000.
Κρατάτε τα πρόσθετα $20.000 σε μετρητά, αφορολόγητα δεδομένου ότι είναι ένα δάνειο, νοικιάζετε το σπίτι σας έξω και αφήνετε το μισθωτή να πληρώσει την πλάτη δανείου. Το ακαθάριστο κέρδος σας είναι μετρητά $20.000 και δικαιοσύνη $15.000. Συνολικό ακαθάριστο κέρδος $35,000. Όχι πάρα πολύ κακός για μια εργασία μηνών ζευγών.
Κάτω από την πληρωμή σημαίνει εξ ορισμού συγκεκριμένα τα χρήματα που χρησιμοποιούνται για "να πληρώσουν κάτω από" τη συνολική τιμή αγοράς. Αυτό δεν περιλαμβάνει τα χρήματα για το κλείσιμο των δαπανών, των σημείων, του ενδιαφέροντος, και άλλων στοιχείων όπως η ασφάλεια. Αλλά εάν αγοράζετε τις χονδρικές ιδιότητες, τις καθορίζετε και αναχρηματοδοτείτε για να τραβήξετε τα μετρητά έξω, πρέπει να είστε σε θέση να πληρώσετε όλες τις δαπάνες σας και να έχετε ένα συμπαθητικό κέρδος στο τέλος της ημέρας. (Κρατήστε ακριβώς μερικών από εκείνα τα μετρητά σε εφεδρεία για τις έκτακτες ανάγκες)
Εάν κάνετε 3 σπίτια ετησίως, και εσείς μόνο καθαρό $25.000 σύνολο, μετά από να πληρώσετε όλες τις δαπάνες σε κάθε ένα από τα 3 σπίτια, πιάνετε ακόμα τα μετρητά $75.000 και τη δικαιοσύνη σε περίπου 6 έως 8 μήνες. Συν, εάν νοικιάζετε αυτές τις ιδιοκτησίες, δημιουργείτε επίσης τα πρόσθετα ρεύματα του εισοδήματος μέσω των μηνιαίων ταμειακών ροών καθώς επίσης και συσσωρεύετε τη δικαιοσύνη σε κάθε ιδιοκτησία.
Αυτό είναι μια στερεά στρατηγική για να επιτύχει ένα αυγό φωλιών αποχώρησης και ένα τρέχον εισόδημα για τη ζωή σε λιγότερο από 10 έτη. Εάν εξετάζετε γύρω τους επενδυτές ακίνητων περιουσιών που είναι πλούσιοι, η ιδιοκτησία ενοικίου μεγάλης πλειοψηφίας, είτε κατοικημένη ή εμπορική.
Καταλαβαίνουν την έννοια της αγοράς σε μια έκπτωση, κρατώντας έπειτα τις ιδιότητές τους για χρόνια. Φτάνουν στο σημείο όπου οι μετοχές τους αξίζουν διπλό ή τριπλασιάζουν την τιμή πράγματι καταβληθείσα. Αυτά είναι ελεύθερα χρήματα που μπορείτε να κερδίσετε απλά με την αγορά και το κράτημα μακροπρόθεσμος.
Υπάρχουν επιχειρήσεις χονδρικής πώλησης σε κάθε μεγάλη πόλη που ειδικεύονται στην πώληση των ανώτερων ιδιοκτησιών συναρμολογητών που εγκαθιστούν με τη στρατηγική αριθμός 3 σε αυτό το άρθρο.
Ψάξτε τα σημάδια τους στην πλευρά του δρόμου, των αγγελιών τους στο έγγραφο, ή των αγγελιών στα τοπικά οικονόμα έγγραφα αγορών τύπων νικελίου. Οι περισσότερες διαπραγματεύσεις απαιτούν μερικά από τα μετρητά τσεπών, ακόμα κι αν είναι μόνο προσωρινό, έως ότου αναχρηματοδοτείτε.
Αληθινή καμία κάτω ευκαιρία πληρωμής δεν είναι αρκετά σπάνια αυτές τις μέρες, με τα επιτόκια στα ιστορικά χαμηλότατα σημεία. Εάν τα επιτόκια επιστρέψουν επάνω, (και), θα δούμε ευκαιρίες δημιουργικότερης χρηματοδότησης και τις "πιό καμίας κάτω πληρωμήσ" στο μέλλον.
Εάν είστε στην Ατλάντα, περιοχή GA, ή επιθυμείτε να αγοράσετε την ιδιοκτησία στην περιοχή της Ατλάντας, μπορείτε να με έρθετε σε επαφή με σε service@realestatewholesaling.com που έχω τις ιδιότητες, το έδαφος, τις πηγές χρηματοδότησης και τις διοικητικές υπηρεσίες ιδιοκτησίας για τους επενδυτές της Ατλάντας.
Το Donna Robinson είναι επενδυτής, σύμβουλος, και συντάκτης ακίνητων περιουσιών. Τα άρθρα της διαβάζονται από χιλιάδες συνδρομητές κάθε μήνας. Μπορείτε να διαβάσετε περισσότερων των άρθρων της σχετικά με τον ιστοχώρο της ή να προσυπογράψετε στο ελεύθερο ενημερωτικό δελτίο της σε http://www.RealEstateInvestorHelp.com
Αρθρο Πηγη: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster παίρνει τον κώδικα HTML
Προσθεστε αυτο το αρθρο στον ιστοτοπο σας τωρα!
Webmaster υποβάλλει τα άρθρα σας
Εγγραφή που απαιτείται καμία! Συμπληρώστε τη μορφή και το άρθρο σας είναι στον κατάλογο Messaggiamo.Com
