Solver προβλήματος ακίνητων περιουσιών
Εισαγωγή
Υπάρχουν πολλές περιοχές που κάποια μπορεί να επενδύσει. Δεδομένου ότι ήμουν 15 ετών έχω ψάξει το γρηγορότερο, αποτελεσματικότερο τρόπο να συσσωρεύσω πολύ πλούτο, με το λιγότερο ποσό κινδύνου. Είμαι τώρα 58. Ψάχνοντας αυτόν τον δρόμο στην αλήθεια, ξόδεψα πολύ χρόνο στο σχολείο των σκληρών κτύπων. Το σχολείο των σκληρών κτύπων είναι ένα πολύ ενδιαφέρον αλλά επίπονο σχολείο για να παρευρεθεί. Είναι επίσης ο ακριβότερος τρόπος να μαθευτεί κάτι, αλλά όταν βαθμολογείτε έχετε ένα PHD σε αυτά που να κάνουν και να μην κάνουν με το χρόνο και τα χρήματά σας. Τα σχολεία που παρακολούθησα ήταν: Επενδύοντας στις επιχειρήσεις ως σιωπηλός συνεργάτης, που είναι κύριος των επιχειρήσεών μου, που λειτουργούν για μια άλλη οικογένεια μέλος- στην περίπτωσή μου τον πατέρα μου, που αγοράζει τα δημόσια εμπορικούς αποθέματα και τους τίτλους, αποθέματα μεταλλείας πενών, προϊόντα που κάνουν εμπόριο, επενδύοντας στον ιδιωτικό δανεισμό χρυσών και ασημένιων, ακίνητων περιουσιών, ανάπτυξη ακίνητων περιουσιών, ακίνητη περιουσία που αναδιαμορφώνει, ιδιότητες αποκλεισμού αγοράς. Εργάστηκα επίσης ως solver/proxeniti's προβλήματος ακίνητων περιουσιών, που φέρνει τους ιδιοκτήτες επιχείρησης μαζί με τους επιχειρησιακούς αγοραστές, και που ταιριάζει με επάνω τους ιδιοκτήτες ακίνητων περιουσιών τους αγοραστές ακίνητων περιουσιών.
Το γράψιμο για όλες αυτές τις δραστηριότητες θα έπαιρνε μια εγκυκλοπαίδεια, έτσι θα περιορίσουμε αυτό το δοκίμιο στα είδη καταστάσεων που μπορείτε να τρέξετε απέναντι στο σχολείο ακίνητων περιουσιών των σκληρών κτύπων. Θα παρουσιάσω τη λύση μου με τη δεδομένη κατάσταση. Υπάρχουν περισσότερες από μια πιθανές λύσεις και σας προσκαλώ για να βρώ άλλες πιθανές λύσεις όπως διαβάζετε. Εάν πάρετε κάποια αξία από την εμπειρία μου που θα χαμηλώσει ενδεχομένως την εκπαίδευσή σας στο σχολείο ακίνητων περιουσιών των σκληρών κτύπων. Αισθανθείτε ελεύθερος να με στείλει μήνυμα με το ηλεκτρονικό ταχυδρομείο τα σχόλια, η εναλλάσσομαι λύση ή οι ιστορίες σας. , Παρακαλώ, με ενημερώνει ότι πρόκειται εντάξει για με να τους δημοσιεύσει.
Η φιλοσοφία ακίνητων περιουσιών μου
Σαν τρόπο, σκέφτηκα ότι να βρείτε ποια μαθήματα έχω μάθει, μετά από όλα αυτά τα έτη ακίνητης περιουσίας, να ενδιαφέρω. Αγοράστε την ακίνητη περιουσία αντί των αποθεμάτων, των δεσμών, των αμοιβαίων κεφαλαίων, ή των προϊόντων. Όταν επιλέγετε έναν νικητή σε μια από αυτές τις μη-πραγματικές περιοχές κτημάτων μπορείτε να κάνετε 5-10 φορές τα χρήματά σας. Όταν κάνετε λάθος, σε μια από αυτές τις μη-πραγματικές περιοχές κτημάτων, μπορείτε πραγματικά να χαλαρώσετε μέχρι 90% των χρημάτων σας. Στην ακίνητη περιουσία, εάν άπληστος- δεν προσπαθείτε να πάρετε πλούσιοι γρήγορος- σε ένα έτος, μπορείτε να κάνετε 100 φορές τα χρήματά σας, στην άνω πλευρά. Ο κατηφορικός κίνδυνος είναι μόνο βασισμένος πόσο καλά εξετάσατε όλες τις δυνατότητες μπροστά από το χρόνο. Εάν, ο κατηφορικός κίνδυνος μειώνεται για μόνο το χρόνο εκμετάλλευσης να καθορίσει ένα λάθος. Εάν ορμάτε μέσα και δεν διερευνάτε όλες τις δυνατότητες μιας επιχειρησιακής επιχείρησης, μπορείτε πραγματικά να χαλαρώσετε 100% των χρημάτων σας. Στο μυαλό μου που μια άνω πλευρά 100 φορές ωφελείται είναι καλύτερες από 10 φορές το κέρδος.
Η φιλοσοφία μου στην ιδιοκτησία ακίνητων περιουσιών έχει αλλάξει τα τελευταία 15 χρόνια. Χρησιμοποίησα για να σκεφτώ ότι η πώληση στην κορυφή της αγοράς ήταν η έξυπνη κίνηση και αγορά μέσα της συντριβής. Τώρα θεωρώ ότι αγοράζοντας όταν είναι οι τιμές είναι κάτω ακόμα μια έξυπνη κίνηση αλλά ποτέ πωλώντας είναι ο τρόπος να πάει. Προκειμένου να διατηρήσετε μια ιδιοκτησία σε μια κάτω αγορά απαιτείτε τον κατάλληλο προγραμματισμό να επιζήσετε της συντριβής. Αυτό καλώ μια πίσω πόρτα ή ένα σχέδιο έκτακτης ανάγκης. Αυτό είναι έχει ένα σχέδιο και γνώση τι θα κάνετε εάν όλα πάνε στραβά με σας αρχικό σχέδιο. Όταν έχετε ένα εφεδρικό σχέδιο, το χρειάζεστε σπάνια. Αυτό είναι η βάση της φιλοσοφίας μου. Με αυτήν την κατανόηση, να δείτε πιό σαφώς γιατί έκανα τι έκανα σε αυτές τις καταστάσεις.
Οι ιστορίες και το άρθρο:
Ο τομέας της επένδυσης ακίνητων περιουσιών είναι ένας από τον πιό σύνθετο επειδή είναι ένας συνδυασμός νόμου και ακίνητης περιουσίας. Είναι ένα από το πιό ενδιαφέρον επειδή οι τύχες γίνονται και χάνονται σε αυτήν την περιοχή, και οι αριθμοί είναι τόσο τεράστιοι. Τελικά είναι μια περιοχή όπου οι απατεώνες μπορούν να βρούν πολλά χρήματα και πολλές φορές να μείνουν ατιμώρητες με το. Παρακάτω είναι μερικές ιστορίες (ιστορικά) εγώ έχει εξετάσει και μερικά άρθρα που έχω γράψει σχετικά με το θέμα της απάτης στην ακίνητη περιουσία. Τέλος, έχω περιλάβει ένα άρθρο σχετικά με τα βασικά των αποκλεισμών και της ακίνητης περιουσίας γενικά, για το ενδιαφέρον σας. Ελπίζω ότι τους απολαμβάνετε.
Οι ιστορίες:
Ιστορία # 1:
Ήταν στις αρχές Μαρτίου 2000 και έλαβα μια κλήση από τον Kevin. Είπε ότι είχε ακούσει για με από μερικούς αμοιβαίους φίλους. Θέλησε να σκεφτεί στην αγορά των σπιτιών HUD (ιδιότητες που η κυβέρνηση είχε αποκλείσει επάνω). Θέλησε να τους αγοράσει, να τους καθορίσει επάνω και να τους πωλήσει έπειτα με κ'ερδο. Είχε ακούσει ότι είχα αγοράσει πολλούς αποκλεισμούς στη δεκαετία του '70 και τη δεκαετία του '80 και ήλπιζε ότι θα μπορούσα να τον συμβουλεψω. Συναντηθήκαμε για το μεσημεριανό γεύμα και μου είπε την ιστορία ζωής του. Το σημαντικό μέρος αυτής της συνομιλίας είναι ότι είχε αγοράσει επιβιβασμένη επάνω στο κτήριο διαμερισμάτων 14 μονάδων στο στο κέντρο της πόλης SAN Bernardino, πέρα από την οδό, από ένα από τα τραχύτερα γυμνάσια σε Καλιφόρνια.
Μέχρι το τέλος της συνεδρίασης, είχα υπολογίσει ότι είχε υπερπληρώσει περίπου $75.000 για το κτήριο, είχε σπαταλήσει ήδη $200.000 προσπαθώντας να το αναδιαμορφώσει, και ήταν ακόμα $100.000 μακρυά από τη λήξη. Το είχε αγοράσει 1,5 έτη πριν και ένα μεγάλο μέρος των δαπανών του ήταν ο τόκος σε όλα τα δάνειά του, σχετικά με αυτό το πρόγραμμα. Ήταν έσπασε τώρα, και στο βαθύ πρόβλημα, αλλά στο μυαλό του, τα άσχημα αναγκαία χρήματα έρχονταν.
Είναι ενδιαφέρον να σημειωθεί όπου πήρε τα χρήματα για να επενδύσει σε αυτό το πρόγραμμα. 4 έτη νωρίτερα του δόθηκαν τα χρήματα για να αγοράσει ένα κτήριο διαμερισμάτων από τον πατέρα του. Του δόθηκαν αρκετά χρήματα ότι χρειάστηκε μόνο ένα πολύ μικρό δάνειο ακίνητων περιουσιών $150.000 για να αγοράσει ένα κτήριο στο Πασαντένα που του κόστισαν συνολικά $525.000. Προκειμένου να αγοραστεί το πρόγραμμα SAN Bernardino rehab, αναχρηματοδότησε αρχικά την πρώτη πράξη εμπιστοσύνης στο κτήριο του Πασαντένα και πήδησε την ισορροπία δανείου σε $385.000. Όταν εκείνα τα χρήματα πήγαν δανείστηκε $74.000 ως δεύτερη πράξη εμπιστοσύνης και στο Πασαντένα και στις ιδιότητες SAN Bernardino. Επ'ευκαιρία εκείνο το δάνειο του κόστισε τον τόκο και $15.000 15% στις επάνω μπροστινές αμοιβές για να πάρει τα χρήματα. Προτού να χωρίσουμε, του είπα ότι έκανε ένα πολύ λάθος δαπάνης στην αγορά SAN Bernardino. Εξήγησα ότι από την ημέρα αγόρασε το κτήριο που ήταν ένα σίγουρο στοίχημα που το πρόγραμμα θα απετύγχανε. Έπρεπε έπειτα να του πω ότι δεν θα του δάνειζα οποιαδήποτε χρήματα στο SAN Bernardino, για να σώσω την άκρη του.
Κατά τη διάρκεια των επόμενων 2 μηνών έλαβα τα περιοδικά τηλεφωνήματα, λέγοντας μου την πρόοδο της αύξησης κεφαλαίων. Μια από εκείνες τις αναπροσαρμογές είχα την υποχρέωση ότι ο υπάρχων 2$ος δανειστής πράξεων εμπιστοσύνης έλεγε ότι να δώσει στον Kevin τα προστιθέμενα $100.000 που έπρεπε να τελειώσει το πρόγραμμα. Συγχρόνως, ο Kevin εθεώρησε επίσης ότι είχε βρεί μια τράπεζα που να αναχρηματοδοτήσει όλα τα δάνεια του SAN Bernardino. Η δυσκολία με το δάνειο τραπεζών ήταν ότι η αμοιβή αξιολόγησης ήταν $3.000, και έπρεπε να πληρωθεί εκ των προτέρων, για να υποβάλει αίτηση ακριβώς ακόμη και για το δάνειο. Πάλι ο Kevin με ρώτησε για τα χρήματα. Πάλι αρνήθηκα να βάλω περισσότερα καλά χρήματα κάτω από τη μαύρη τρύπα του.
Κατόπιν ένα πρωί πήρα μια κλήση από τον Kevin, "εάν δεν κάνω την πληρωμή $2.000 στο 2$ο κάτοχο πράξεων εμπιστοσύνης, θα αρχίσει τον αποκλεισμό σε 2 ημέρες. Ο Kevin μου είπε επίσης "ο 2$ος δανειστής πράξεων εμπιστοσύνης είπε ότι θα αγόραζε το κτήριο διαμερισμάτων του Πασαντένα για αυτό που είχα πληρώσει για το, 4 έτη πριν, $525.000." Η προσφορά είχε έναν όρο σε τον. Ο Kevin έπρεπε να φέρει το ρεύμα δανείου πρώτα. Στο μυαλό μου, εάν ο Kevin θα μπορούσε να φέρει το ρεύμα δανείου, γιατί θα εξίσωνε την ενόχληση για να πωλήσει την ιδιοκτησία για μια χονδρική τιμή; Δεν θα μπορούσα να πιστεψω τι άκουγα.
Μετά από να ακούσω όλο αυτό αποφασίζω ότι είναι χρόνος που σταματώ το αριθ. και τη βοήθεια. Ποιος Kevin σκέφτηκε αυτός θέλησε ήταν ένα δάνειο ακίνητων περιουσιών για πολλά χρήματα. Η αλήθεια είναι, ότι τα χρήματα δεν ήταν η λύση στο πρόβλημά του. Το πρόβλημα έπρεπε να είναι διαφορετικό από ποιος Kevin εθεώρησε αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο το πρόβλημα ενέμεινε. Η πραγματική κατάσταση δεν ήταν δανειμένος. Περισσότερος δανεισμός σήμανε περισσότερα χρήματα κάτω από τον αγωγό.
Η εμπειρία με έχει διδάξει, "εάν το πρόβλημα ήταν αυτό που ο Kevin σκέφτηκε ότι ήταν, δεν θα ήταν ένα πρόβλημα." Τι αυτή η φράση σημαίνει; Ένας επιχειρηματίας έχει μια οικονομική πλάτη συνόλου. Σκέφτεται ότι με κάποιο βραχυπρόθεσμο που χρηματοδοτεί μπορεί να ανακτήσει από την πλάτη συνόλου και να επιστρέψει στην κορυφή. Μετά από να κοιτάξει γύρω, ο επιχειρηματίας μας θα βρεί συνήθως τα χρήματα, αλλά αρκετά παράξενα το πρόβλημα δεν επιλύει. Εάν το πρόβλημα διορθώθηκε, κατόπιν ο επιχειρηματίας ήταν σωστός για αυτό που το πρόβλημα ήταν, και το πρόβλημα θα πήγαιναν. Συνήθως τα χρήματα δεν βοηθούν, αλλά ο επιχειρηματίας δεν καταλαβαίνει αυτού. Δεν συνειδητοποιεί ότι το πρόβλημα δεν ήταν χρήματα αρχικά. Εάν ήταν, το πρόβλημα θα πήγαιναν τώρα. Αφήνει να συνεχίσει την εξήγηση. Τα τελευταία χρήματα που δανείζονται πηγαίνουν τώρα και το πρόβλημα εμμένει, έτσι ο επιχειρηματίας μας βγαίνει για να βρεί ότι περισσότερα χρήματα για να λύσει το πρόβλημα που δεν έλυσε με τα χρήματα δανείστηκε, την πρώτη φορά. Αυτό που συμβαίνει τη δεύτερη φορά; Το ίδιο πράγμα. Τα χρήματα καταναλώνονται και ακόμα το πρόβλημα συνεχίζεται.
Ο επιχειρηματίας μας εργάζεται στο λανθασμένο πρόβλημα. Το πρόβλημα δεν είναι χρήματα, ή το πρόβλημα θα είχαν πάει. Ο Kevin σκέφτηκε ότι το πρόβλημα ήταν χρήματα. Δεν ήταν. Είχε χύσει ήδη $300.000 στο κτήριο SAN Bernardino, πάνω από το 1$ο δάνειο πράξεων εμπιστοσύνης $209.000 που ήρθε περίπου όταν αγόρασε το κτήριο. Προτού να τελειώσουν τον, ξόδεψε πάνω από $500.000 σε ένα κτήριο που χρειάζεται $100.000 για να τελειώσει, αλλά ήταν μόνο αξίας $475.000, αφότου τελείωσαν τον.
Τι θα μπορούσα να κάνω; Χρήση τι ο καλός Λόρδος έδωσε μου σε 30 έτη εμπειρίας, σχετικά με το θέμα να ξεπεράσει τα προβλήματα που δημιούργησα όταν ήμουν νέος και άπειρος. Εδώ ήταν η πολεμική στρατηγική. Πήρα τον Kevin για να συμφωνήσω να αναποδογυρίσω τη συνολική διαχείριση των δύο ιδιοτήτων σε με. Ξέροντας ότι διαχειριζόμουν την ιδιοκτησία και εργαζόμενος σε αυτό που πίστεψα ήταν το σωστό πρόβλημα, αισθάνθηκα άνετος για τα χρήματα σε αυτήν την διαπραγμάτευση. Εάν δεν μπορώ να εμπιστευθώ για να λύσω αυτό το πρόβλημα, το οποίο μπορεί εγώ να εμπιστευθεί; Αρχισα με ο Kevin $25.000 για να κάνω τις αναγκαίες επισκευές στο κτήριο του Πασαντένα, να πληρώσω τους φόρους ιδιοκτησίας και για να φέρω το πρώτο και δεύτερο ρεύμα δανείων στην ιδιοκτησία του Πασαντένα μόνο. Τίποτα δεν επρόκειτο να ξοδευτεί αυτή τη στιγμή, στο κτήριο SAN Bernardino.
Τώρα που έλεγξα το κτήριο διαμερισμάτων του Πασαντένα, ανακάλυψα ποιες επισκευές το κτήριο χρειάστηκε. Ο κατάλογος ήταν τόσο μακρύς αυτό πήρε ένα άτομο τρεις μήνες, πλήρους απασχόλησης, για να το χειριστεί πλήρως. Έκανα έπειτα μια πολύ λεπτομερή μελέτη αγοράς και καθόρισα τι η αγορά θα πλήρωνε στα μισθώματα. Ρώτησα τους μισθωτές για έναν κατάλογο όλων που θέλησαν καμένος στα διαμερίσματά τους να είναι ευτυχείς. Έκανα έπειτα όλα οι μισθωτές ζητούμενοι και αύξησα έπειτα τα μισθώματά τους 30%. Αφότου το κτήριο ήταν πλήρες, αύξησα τα μισθώματα άλλα 15%. Η αξία του κτηρίου ανέβηκε και έλαβα μια προσφορά για $725.000. Αυτό ήταν $200.000 περισσότερο από την αξία του 6 μήνες νωρίτερα. Το έβαλα στη μεταβίβαση, και έπειτα συνειδητοποίησα ότι θα μπορούσα να αυξήσω τα μισθώματα λίγο περισσότερο. Αύξησα τα μισθώματα πάλι στη μεταβίβαση και ανάγκασα τον αγοραστή για να πληρώσω ένα άλλα $25.000 για το κτήριο. Να φέρει την τιμή σε $750.000. Εκείνο το κέρδος $225.000 απαιτήθηκε για να βοηθήσει να καλύψει τα χρήματα που χάνονται στο SAN Bernardino.
Σημείωση συντάκτη: Η μεταβίβαση έπεσε κατευθείαν και το κτήριο κρατήθηκε μέχρι αυτήν την αναπροσαρμογή, 5 Δεκεμβρίου, το 2004. Το κτήριο είναι τώρα στη μεταβίβαση για $1.583.000
Τι έκανα για το SAN Bernardino; Ήρθα σε επαφή με τον πωλητή/το δανειστή και του ρώτησα εάν θα με επιθυμούσε για να τραβήξει τη φρουρά ασφάλειας από το κτήριο και να τον δώσει το πίσω στον αποκλεισμό. Δεν το θέλησε πίσω, ακόμα κι αν προσποιήθηκε ότι ήταν πρόθυμος να κάνει αυτόν. Μου πρόσφερε $25.000 στα κίνητρα για να με πάρει για να δανείσει προσωπικά τα χρήματα απαραίτητα για την ολοκλήρωση του κτηρίου, έτσι δεν θα έπρεπε να τα πάρει πίσω. Για 3 μήνες προσπάθησε να με πάρει για να βάλει τα χρήματα στο κτήριο, με την ιδέα ότι μόλις έβαλα τα χρήματά μου δεν θα εγκατάλειπα το. Η πραγματική ιστορία ήταν ότι δεν θα έβαζα μια δεκάρα σε εκείνη την μαύρη τρύπα έως ότου υπολόγισα πώς να την κάνω να ανακτήσει τουλάχιστον $100.000 των χαμένων χρημάτων του Kevin. Ζήτησα μια έκπτωση $70.000 στη σημείωση, και πρόσφερα να τον πληρώσω μακριά. Διαπραγματευτήκαμε για δύο μήνες. Όταν ήμουν αναμείνετε για να τελειώσετε τη διαπραγμάτευση, ο πωλητής πώλησε τη σημείωσή του σε κάποιο άλλο για μόνο μια έκπτωση $30.000. Δεν ήμουν ικανός να κάνω τα χρήματα που θέλησα επειδή τώρα ο νέος κάτοχος σημειώσεων θέλησε 100% του ενδιαφέροντος και του προι4σταμένου που οφείλεται. Αυτό έριξε ένα γαλλικό κλειδί πιθήκων στη διαπραγμάτευσή μου. Όλος αυτός ο χρόνος, είχα έναν αγοραστή που στέκεται στα φτερά να αγοράσω το κτήριο από τον Kevin ενώ διαπραγματευόμουν. Αναγκάστηκα έπειτα να πωλήσω την ιδιοκτησία σε αυτόν τον αγοραστή και ο Kevin ανάκτησε μόνο λίγη επένδυσή του. Ο δανειστής και και οι δύο έπαιζα ένα υψηλό παιχνίδι πόκερ πασσάλων. Έχασα αυτόν τον κύκλο. Εάν θα μπορούσα να έχω πάρει την εξόφληση μειωμένη, ο Kevin έλαβε ένα μεγάλο hunk των χρημάτων από "όπως είναι" η πώληση. Αυτό είναι αυτό που καλώ παιχνίδι "craps" σε έναν πολύ μεγάλο μονοπωλιακό πίνακα.
Σημείωση συντάκτη: Ο αγοραστής, που σκέφτεται επρόκειτο να βάλει $125.000 για να τελειώσει την αναδιαμόρφωση, με ειδοποίησε, μετά από ένα έτος, ότι είχε ξοδεψει $300.000 για να τελειώσει το κτήριο. Οι τιμές κτηρίου διαμερισμάτων αυξάνονταν γρήγορα κατά τη διάρκεια της περιόδου αυτής της περιόδου, έτσι το πρόγραμμα του Kevin αυξανόταν στην αξία συγχρόνως που ο αγοραστής πήγαινε βαθύτερος και βαθύτερος στις δαπάνες οικοδόμησης. Ο αγοραστής έκανε έξω εντάξει στο τέλος. Εάν η αγορά είχε πεθάνει, θα είχε χάσει $200.000 σε αυτό το κτήριο αφότου είχε χάσει ήδη ο Kevin μια τύχη. Είναι όλο για το συγχρονισμό, δεν είναι αυτό;
Ο Kevin έμαθε ότι τα χρήματα δεν ήταν μόνο η απάντηση στα προβλήματά του χρειάστηκε μια μεγαλοφυία, για να μετατρέψει την Τουρκία του σε κύκνο.
Ιστορία #2
Η Janet είναι η κόρη ένας από τους παλαιότερους και πλουσιότερους φίλους και τους πελάτες μου. Έχουμε κάνει τις διαπραγματεύσεις ακίνητων περιουσιών μαζί δεδομένου ότι 1975, Janet και ο σύζυγός της άρχισαν τη στενοχωρημένη ακίνητη περιουσία στο Φοίνικας Αριζόνα το 1994, το οποίο ήταν 8 έτη πριν όταν ήταν το πράγμα που κάνει. Ήταν τώρα Δεκέμβριος 2000. Η αγορά εμφανίζεται και έκανε μετά από τις 11 Σεπτεμβρίου, 2001, Janet δανείζονταν συνεχώς τα χρήματα από τον πατέρα της, όποτε τα πράγματα πήραν πάρα πολύ δύσκολα. Πώλησε αργότερα όλα στο Φοίνικας και αγόρασε την ιδιοκτησία σε βόρεια Καλιφόρνια. Κατόπιν το 1999, ένα έτος προτού να παρουσιαστώ μέσα, άρχισε την ακίνητη περιουσία στην πόλη του Κάνσας. Ένας πατέρας της Janet ημέρας με κάλεσε και ζήτησε τη βοήθειά μου. Είχε δανεισμένος την κόρη του $200.000 και θεώρησε ότι όλα που ήταν κύρια ήταν ανάποδα. (Δάνεια περισσότερο από η αγοραστική αξία). Αυτό περιπλέχτηκε περαιτέρω από το γεγονός ότι εάν πώλησε τις ιδιοκτησίες της, για να πληρώσουν μακριά τον πατέρα της, οι φόροι κύριων κερδών θα έτρωγαν επάνω οποιαδήποτε μετρητά, από την πώληση. Πάνω από όλο αυτό, η Janet συνέχισε περισσότερα χρήματα για να διατηρήσει τις πληρωμές στις ιδιότητες που είχαν αρνητικές ταμειακές ροές και δεν είχαν αρκετό εισόδημα ενοικίου.
Με μίσθωσε για να βοηθήσει την κόρη του και συμφώνησε να καταβάλει την αμοιβή μου. Θα συνεργαζόμουν με αυτό το ηλικίας κατσίκι 40 ετών, για να την πάρω για να επιστρέψω τους πατέρες της $200.000 και να κατασταθώ συνολικά το χρέος ελεύθερο. Θ*Ιανετ και συναντήθηκα. Ήταν λαμπρή. Ήξερε τι έκανε, όσο η καλή ακίνητη περιουσία επιλογής ασχολείται. Ήταν κύρια, κατά την διάρκεια της συνεδρίασής μας, 10 ιδιοτήτων που βρέθηκαν σε 2 διαφορετικά κράτη, και υπήρξαν $500.000 στη δικαιοσύνη. Εάν θα μπορούσαμε να το βγούμε, προτού να έχε ο πατέρας της τα πράγματα ενός κτυπήματος θα ήταν μεγάλα. Η Janet συμφώνησε με τη ρύθμιση, ευτυχώς, εάν θα ήμουν ο σύμβουλός της, όχι δικοί του. Ο πατέρας της συμφώνησε να χρηματοδοτήσει ο,τιδήποτε χρήματα ζητήθηκαν εφ' όσον το ενέκρινα. Επίσης έπρεπε να είμαι αυτός για να ρωτήσω τον πατέρα της Janet για τα χρήματα, δεδομένου ότι ανατρεμμένη μεταξύ μακρύτερα και της κόρης έπαιρνε αφόρητη.
Αυτό είναι αυτό που κάναμε. Ένας κατάλογος αναγκαίων επισκευών δημιουργήθηκε για κάθε μια από τις 11 ιδιότητες. Οι προσφορές παραλήφθηκαν και η εργασία διαταγμένος για να γίνει μέσα σε 30 ημέρες. Αυτό δεν επρόκειτο να πάρει τους μήνες. Έπρεπε να γίνει αμέσως έτσι θα μπορούσαμε να πάμε στο βήμα δύο. Το βήμα 2 ήταν να τεθεί στην αγορά όλη η ακριβή βόρεια ιδιοκτησία Καλιφόρνιας. Στη δυσπιστία μου, η Janet θέλησε να κινήσει την οικογένειά της, προς μια νέα πόλη, στη μέση όλου αυτού και ο πατέρας της συμφώνησε να την αφήσει να το κάνει. Είχε βρεί ότι ένα παλαιό σπίτι μείωσης που αισθάνθηκε ήταν υποτιμημένο. Αυτός σήμανε ότι η παλαιά κατοικία της τέθηκε στην ομάδα ιδιοκτησιών που πωλούν. Πωλήστε είναι αυτό που προγραμματίσαμε να κάνουμε. Όλα επρόκειτο να τεθούν στην αγορά, και να πωληθούν στην καλύτερη τιμή που αποκτάται, αλλά πώλησαν άσχετα από. Η ιδιοκτησία στο Κάνσας επρόκειτο να επισκευαστεί και να νοικιαστεί πλήρως. Οι ιδιοκτησίες που θα μπορούσαν να πωληθούν σε αυτό που σκεφτήκαμε ήταν πλήρεις λιανικές, τέθηκαν επίσης στην αγορά. Το σχέδιο ήταν ότι όταν πωλήθηκαν όλα, ο πατέρας θα έπαιρνε πληρωμένος μακριά τα δάνεια στις υπόλοιπες ιδιότητες θα πληρώνονταν μακριά και η ισορροπία των μετρητών θα τιθόταν στην τράπεζα. Δεδομένου ότι όλες οι διαπραγματεύσεις του Κάνσας εμφανίζονται να είναι μια καλή επένδυση, η Janet θα μπορούσε τώρα να συνεχίσει να αγοράζει περισσότερη ιδιοκτησία του Κάνσας, (ξόδευε μόνο $25.000 σε κάθε διαπραγμάτευση) αλλά για όλα τα μετρητά. Τα μισθώματα που μπαίνουν θα παρήγαν αρκετό εισόδημα για την οικογένειά της για να ζήσουν επάνω χωρίς να πρέπει να ζητήσουν τα χρήματα από τον μπαμπά ή σχετικά με το αυγό φωλιών επένδυσής της. Αυτό ήταν το σχέδιο.
Ξέχασα ένα τελευταίο πράγμα. Επειδή πολλές από τις ιδιότητες ήταν αγορασμένος τα έτη πριν 1031 ανταλλαγές (αφορολόγητη ανταλλαγή), ο φόρος κύριου κέρδους επρόκειτο να φάει επάνω τις εισπράξεις μετρητών. Αυτή ήταν μια από τις παγίδες Janet περιήλθε. Αισθάνθηκε ότι δεν θα μπορούσε να πωλήσει χωρίς αγορά μιας αντικατάστασης. Φυσικά με την μη εκκαθάριση πριν από να αρχίσει εκ νέου, δεν θα έπαιρνε ποτέ από το χρέος με τους δανειστές ακίνητων περιουσιών της ή τον πατέρα της. Η λύση, για αυτό το πρόβλημα ήταν απλούστερη από κάποιος θα σκεφτόταν.
Κατ' αρχάς, ο πατέρας έκανε μια ανταλλαγή 1031 με τη Janet για ένα από τα μεγάλα σπίτια κέρδους. Ο πατέρας πώλησε τη Janet οι προσωπικές κατοικίες του για κανένα χρήμα κάτω. Τώρα η Janet νοικίασε τον πατέρα της το σπίτι που ζει. Τόσο μεγάλο μέρος για το φόρο κύριων κερδών στο κέρδος $150.000 σε εκείνη την μια μεγάλη πώληση. Το δεύτερο μεγάλο κέρδος ήταν στο σπίτι Janet έζησε αυτήν την περίοδο μέσα. Αυτός ήταν αφορολόγητος βάσει των τρεχόντων νόμων. Δεδομένου ότι τα άλλα σπίτια που πωλήθηκαν είχαν τα μικρότερα κέρδη, αποφασίστηκε ότι η επιχειρησιακή απόφαση να πάρει από το χρέος ήταν σημαντικότερη από αποφεύγοντας πληρώνοντας οποιουσδήποτε φόρους.
Σημείωση συντάκτη: Αυτό ήταν το σχέδιο. Έτσι τι συνέβη; Η Janet αποφάσισε ότι δεν θέλησε να πωλήσει τα παλιοπράγματα στο Κάνσας και με απόλυσε. Αρνήθηκε να πληρώσει τον πατέρα της πίσω και από τον Δεκέμβριο του 2004 δεν είχε δει μια δεκάρα. Ο πατέρας έχει αφαιρέσει τι του οφείλει από την κληρονομιά της, η οποία θα τεθεί σε μια εμπιστοσύνη που αντιμετωπίζεται από τον αδελφό της προς όφελος των εγγονιών. Η ακίνητη περιουσία σε Καλιφόρνια ανέβασε στα ύψη μετά από την τρομοκρατική 9/11/01 επίθεση και τις ιδιότητές της όλες που διπλασιάστηκαν στην αξία.
Περίληψη: Ο καθένας σκέφτεται ότι το πρόβλημά του/της δεν είναι confrontable και επομένως αδιάλυτος. Έχω διαπιστώσει ότι κάποιος εκτός από με μπορεί να λύσει τα Η.Ε- confrontable προβλήματά μου σε 10 λ. και μπορώ να κάνω το ίδιο πράγμα για τα. Δεν είναι ένα θέμα εξυπνώτερο, ή πιό έμπειρος, αν και η εμπειρία βοηθά πολλή κατά να βρεί τις εύκολες λύσεις, γρήγορα. Είναι πραγματικά ότι όλοι είμαστε πρόθυμοι να αντιμετωπίσουμε τα προβλήματα κάποιου άλλου πολύ ευκολότερα από δικοί μας. Όταν είμαστε πρόθυμοι να αντιμετωπίσουμε το πρόβλημά μας κατά μέτωπον, οι λύσεις αρχίζουν να εμφανίζονται ως εκ θαύματος. Τι κάνω είναι άνθρωποι βοήθειας παίρνει τα βουνά τους και τα μετατρέπει σε molehills. Τα molehills ισιώνονται έπειτα με την ευκολία.
Μαθήματα που μαθαίνουν: Κατ' αρχάς, μην σκεφτείτε ότι είστε εξυπνώτεροι από τους ανθρώπους που πέρασαν αυτόν τον τρόπο ενώπιον σας δεν είστε. Δεύτερον, οι αγορές δεν ανεβαίνουν ποτέ για πάντα, δεν έχουν εκτελέσει σαν. Τρίτον, εάν δεν είστε έτοιμοι για το χειρότερο, θα σας σκοτώσει. Εάν είστε έτοιμοι, θα βλάψει μόνο λίγο. Θα επιζήσετε και θα έρθετε μακριά πολύ πλουσιότερος σε τέλος.
Το Willard Michlin είναι επενδυτής, επιχειρησιακός μεσίτης, μεσίτης ακίνητων περιουσιών Καλιφόρνιας, λογιστής, οικονομικός σύμβουλος κινδύνου, καλά γνωστός δημόσιος ομιλητής και διοικητικός/επιχειρησιακός σύμβουλος. Μπορεί να έρθει σε επαφή με ventura του, γραφείο Καλιφόρνιας με την κλήση 805-529-9854 ή με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο σε broker@kismetbusinessbrokers.com
Δείτε άλλο άρθρο από Willard σε http://www.kismetgroup.com
Αρθρο Πηγη: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster παίρνει τον κώδικα HTML
Προσθεστε αυτο το αρθρο στον ιστοτοπο σας τωρα!
Webmaster υποβάλλει τα άρθρα σας
Εγγραφή που απαιτείται καμία! Συμπληρώστε τη μορφή και το άρθρο σας είναι στον κατάλογο Messaggiamo.Com
