Η πλεονεξία μπορεί να κοστίσει εσείς το πουκάμισό σας!
Η κατάλληλη δράση όταν πηγαίνουν καλά τα πράγματα είναι να πληρωθεί μακριά το χρέος και να παγιωθεί η θέση σας. Κατόπιν θα είστε οικονομικά ισχυροί και μπορείτε να πάτε για την περαιτέρω επέκταση χωρίς φόβο ποια κέρδη έχετε ήδη. Όταν δεν είστε βαθιοί στο χρέος δεν ειναι απαραίτητο να ανησυχήσετε για τους πιστωτές σας που παίρνουν πληρωμένους. Δεδομένου ότι η συνηθισμένη ιστορία μιας επιχείρησης είναι κυκλική (βραχίονας και έπειτα κάθε αποτυχία 7 ετών (συν ή μείον)) εσείς μπορεί να προβλέψει πότε είναι χρόνος να παγιώσει.
Όταν οι τιμές είναι "πάρα πολύ καλές να είναι αληθινές, είναι." Στα δύο έτη αμέσως προτού να επιτευχθεί η κορυφή της αγοράς, οι τιμές ανεβαίνουν στο πολύ απίστευτο ποσοστό. Έχω δει την ακίνητη περιουσία ανεβαίνω 25%, ετησίως, δικαίωμα στην κορυφή. Αυτό είναι απίστευτο και σας εγγυώμαι αυτό δεν μπορώ να στηριχτώ, σε εκείνο το ποσοστό. Τόσο σκληρά όπως πρόκειται να σταματήσει ένα κέρδος, είναι σκληρότερο ακόμα να πωληθεί μια επένδυση όταν πηγαίνει κατ' ευθείαν επάνω. Αλλά, καταλάβετε ότι τότε είναι που πρέπει να πωλήσετε. Εάν αυτός δεν είναι αυτό που θέλετε να κάνετε έπειτα πρέπει να πάτε να προγραμματίσετε το β: πληρώστε μακριά το χρέος σας και πάρτε αναμένει για την πτώση αγοράς.
Εάν είστε χρέος ελεύθερο μπορείτε να επιζήσετε της πτώσης και να είστε έπειτα διαλυτικοί και οικονομικά ασφαλείς όταν έρχεται η αποκατάσταση. Θα επιθυμούσα να σας πω μια ιστορία του μεγαλύτερου ιδιοκτήτη διαμερισμάτων σε Hollywood.
Ήταν το 1980 πότε συνάντησα την εγκοπή. Ήταν κύριος 11 κτηρίων εκείνη την περίοδο. Αγόρασε τα χειρότερα κτήρια στην πόλη. Αυτοί είχαν τις καλύτερες ταμειακές ροές. Ήταν κύριος συνήθως των κτηρίων τούβλου. Αυτό ήταν επειδή κόστισαν τα λιγότερα χρήματα από το στόκο και τα ξύλινα κτήρια. Αυτή η χαμηλότερη τιμή επέτρεψε στην εγκοπή για να παραγάγει τα υψηλότερα κέρδη. Η εγκοπή θα αγόραζε ένα κτήριο. Έκανε έπειτα μια μελέτη αγοράς, και υπολόγισε ποια διαμερίσματα μεγέθους και ποιοι αριθμοί κρεβατοκάμαρων παρήγε το υψηλότερο μίσθωμα, ανά τετραγωνικό πόδι. Κατόπιν αναδιαμόρφωσε το κτήριό του για να πάρει την υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό πόδι που θα μπορούσε. Ξόδεψε πάνω από $100.000 ανά κτήριο για να κάνει αυτό. Έπρεπε επίσης σεισμός να ενισχύσει τα όλα κτήριά του.
Ένας από τους λόγους ότι τα κτήρια τούβλου που πωλήθηκαν τόσο φτηνά ήταν ότι έπρεπε να είναι σεισμός που ενισχύθηκε. Όταν η εγκοπή τελείωσε ένα κτήριο, παρήγε πολύ συμπαθητικές ταμειακές ροές. Η εγκοπή θα χρησιμοποιούσε ότι ταμειακές ροές για να αγοράσει και να αναδιαμορφώσει το επόμενο κτήριο. Αυτό ήταν πολύ έξυπνη σκέψη. Πού η εγκοπή έπεσε από τις ράγες; Πρώτα θα έβρισκε πολύ, ενώ ήταν ακόμα στη μέση μιας εργασίας αναδιαμόρφωσης. Δεν θα μπορούσε ακριβώς να τον περάσει κοντά. Δανείστηκε σε ένα από τα τελειωμένα κτήριά του για να πάρει την κάτω πληρωμή για να αγοράσει το κτήριο.
Κατόπιν θα δανειζόταν σε ένα δεύτερο κτήριο για να πάρει τα χρήματα για να αναδιαμορφώσει το νέο κτήριο. Τώρα αναδιαμόρφωνε δύο κτήρια συγχρόνως. Με το δανεισμό σε δύο από τα επιτυχή κτήριά του, έπρεπε τώρα να πληρώσει τις πληρωμές δανείου στα δύο νέα δάνεια. Τα μισθώματα από τα παλαιότερα κτήρια πήγαν τώρα στους δανειστές αντί στο πρόγραμμα αναδιαμόρφωσης της εγκοπής. Το νέο κτήριο, που αγοράστηκε ακριβώς, δεν παρήγαγε αρκετό εισόδημα για να καλύψει το νέο δάνειο σε το επειδή το μισό κτήριο οφειλόταν κενός στην αναδιαμόρφωση. Η εγκοπή έπρεπε τώρα να συνεχίσει τα χρήματα για να καθορίσει τα κτήρια και να πληρώσει τις πληρωμές δανείου στα κτήρια που δεν παρήγαγαν αρκετό εισόδημα. Όταν ένα κτήριο ολοκληρώθηκε υποστηρίχθηκε έπειτα πολύ ωραία.
Ήταν η εγκοπή ευχαριστημένη από αυτήν; Όχι, θέλησε όλο και περισσότερα κτήρια. Εάν οποιαδήποτε στιγμή η εγκοπή είχε σταματήσει το δανεισμό για να αγοράσει τα νέα κτήρια, και είχε τελειώσει ακριβώς όλα τα κτήριά του στην αναδιαμόρφωση, θα ήταν σε θέση να προφθάσει τον και την αρχισμένη επέκταση από ένα νέο επίπεδο ασφάλειας. Αυτός ήταν, χρησιμοποιώντας τα κέρδη κτηρίων μετά από να πληρώσει τις όλες πληρωμές δανείου του για να αγοράσει και να αναδιαμορφώσει περισσότερα κτήρια. Η εγκοπή δεν θα μπορούσε ακριβώς να περιμένει και να παγιώσει τη θέση του. Είχε κάθε κτήριο που ήταν κύριος δανεισμένου μέχρι τη μέγιστη αξία ότι ήταν σε θέση. Τα μισθώματα ήταν αρκετά περισσότερο από να καλύψουν τις πληρωμές σε κάθε μεμονωμένο κτήριο. Έτσι τι συνέβη;
Δύο πράγματα. Ο πρώτος ήταν η πλεονεξία του. Εισαγάγαμε την υποχώρηση του 1991, και η τιμή των κτηρίων πήγε κάτω. Οι τράπεζες άρχιζαν να αποκλείουν στα κτήρια και να τους ξαναβάζουν στην αγορά για τις πολύ φτηνές τιμές. Η εγκοπή δεν θα μπορούσε ακριβώς να αφήσει μια διαπραγμάτευση να τον περάσει κοντά. Αγόρασε 3 τους. Δανείστηκε την τελευταία δεκάρα θα μπορούσε να συμπιέσει από κάθε κτήριο που ήταν κύριος για να αγοράσει αυτά τα κτήρια, σκεπτόμενος ότι δεν θα μπορούσε να κάνει κανέναν λανθασμένο. Μια τράπεζα του έκανε τη διαπραγμάτευση ενός αιώνα. Θέλησαν πολλά χρήματα κάτω αλλά η τιμή "ήταν ακριβώς πάρα πολύ καλή να είναι αληθινή."
Η εγκοπή ήταν τόσο μεγάλο μέρος σε μια βιασύνη για να πάρει τα χέρια του σε αυτήν την μεγάλη διαπραγμάτευση που δεν ενόχλησε να κάνει τις κανονικές δομικές επιθεωρήσεις και την έρευνά του. Τελικά, η εγκοπή ήταν κύρια 17 κτηρίων σε Hollywood ήδη και ήξερε την αγορά καλύτερα από οποιαδήποτε άλληδήποτε, σκέφτηκε. Εξέτασε το κτήριο και εβλέίδε αυτό ήταν μόνο 20 ετών. Το κτήριο ήταν κενό, το οποίο σήμανε ότι έφερε σε κανένα εισόδημα. Αυτός δεν ενόχλησε την εγκοπή, θα την έπαιρνε ακριβώς νοικιασμένη γρήγορα και το κτήριο θα υποστηριζόταν. Ποια εγκοπή δεν είχε παρατηρήσει ήταν ότι το ίδρυμα ήταν χαλασμένο και μια επισκευή $100.000 απαιτήθηκε. Αυτό ήταν μια επισκευή που η εγκοπή δεν θα μπορούσε να αντέξει οικονομικά. Ικέτευσα την εγκοπή για να εγκαταλείψω αυτό το κτήριο και να δώσω την τράπεζα την πίσω. Αρνήθηκε και συμπίεσε περισσότερα χρήματα από τη συλλογή κτηρίων του.
Όπως μπορείτε να φανταστείτε, η εγκοπή ήταν δανεισμένη στο hilt και δεν είχε κανένα παραμέρισμα χρημάτων για μια έκτακτη ανάγκη. Στην αιχμή του ήταν κύριος 17 κτηρίων αξίας $45.000.000 με τον που υπολογίζει την καθαρή αξία του σε $7.500.000. Αξιζε σίγουρα πολλά χρήματα. Αυτός ήταν οπωσδήποτε. Προτού να πάρουμε ζηλότυποι του, αφήνει να εξετάσει αυτούς τους αριθμούς ένας διαφορετικός τρόπος. Εάν η εγκοπή άξιζε $7.500.000 έπειτα τα δάνεια ακίνητων περιουσιών του έπρεπε να είναι η διαφορά. Αυτά είναι $37.500.000. Αυτοί ήταν σίγουροι μεγάλοι αριθμοί.
Εξετάστε αυτούς τους αριθμούς από την άποψη των ποσοστών τους. Αυτά τα $37.500.000 ήταν 83,3% $45,000,000. $45.000.000 έπρεπε να είναι η λιανική αξία όλων αυτών των κτηρίων. Η εγκοπή δεν θα σκεφτόταν από την άποψη της πώλησης τους. Δεν πώλησε ποτέ ένα κτήριο. Αγόρασε μόνο, και αγόρασε, και αγορασμένος. Ποια εγκοπή εβλέίδε ήταν η δυνατότητα. Εάν οι τιμές ιδιοκτησίας ανέβηκαν μόνο 10%, η καθαρή αξία της εγκοπής θα ανέβαινε $4,5 τιμές Μ. Property είχε ανεβά πάνω από 20% στη δεκαετία του '80 αλλά η υποχώρηση που είχε αρχίσει ήταν καμίας ανησυχίας σε τον. Είναι σαφές ότι είχε τεντωθεί στο όριο. Το τελευταίο κτήριο η τράπεζα τον πώλησε τον έβαλε στο πρόβλημα. Να του έχει επιζήσει ακόμη και εάν πώλησε ένα, δύο ή ίσως τρία κτήρια. Όχι, εγκοπή δεν θα έκανε αυτή.
Ένα έτος αργότερα η υποχώρηση δεν τελείωσε. Η ανεργία σε Καλιφόρνια ανέβηκε και επάνω. Οι επιχειρήσεις έκλειναν, ο Πρόεδρος Reagan έκλεινε το αεροδιάστημα, και η ασφάλεια αποζημιώσεων εργατών ήταν τόσο υψηλή κανένας μπόρεσε να μείνει στην επιχείρηση. Τα κενά στα διαμερίσματα πήγαιναν από 1% σε 5% σε 10%. Κατόπιν συνέβη, είχαμε τις ταραχές Λα. Το Hollywood έγινε μια πόλη φαντασμάτων και έπειτα συνέβη πάλι, ο σεισμός 1994, κτηρίων τούβλου αφόρησε κάτω Hollywood Blvd, κανένα από τα κτήρια της εγκοπής. Οι άνθρωποι απομακρύνθηκαν και τα κενά αυξήθηκαν σε Hollywood πάρα πολύ τουλάχιστον 17%.
Πρέπει να σας πω τι συνέβη να χαρακώσει; Έχασε όλα όταν πήγαν τα κενά σε 5%. Δεν είχε κανένα επιφύλαξη ή μαξιλάρι για ένα περιθώριο του λάθους. Για 18 έτη η εγκοπή έζησε όπως έναν άπορο, σε ένα από τα μικρά διαμερίσματά του. Έκανε τη διαχείριση ιδιοκτησίας του για τα όλα κτήριά του. Οδήγησε ένα παλαιό αυτοκίνητο, απασχολήθηκε σε επτά ημέρες εβδομαδιαίως, δεν πήρε καμία διακοπή, έπρεπε πάντα να ανησυχήσει για την πληρωμή της επόμενης πληρωμής δανείου του και πού να δανειστεί η επόμενη δεκάρα του. Το σχέδιό του ήταν να κάνει $10 εκατομμύριο δολάρια και να πωλήσει όλα. Τι πήρε δεν ήταν τίποτα για 18 έτη ζωής του. Δεν έχω καμία ιδέα όπου η εγκοπή είναι τώρα. Εξαφανίστηκε από το πρόσωπο της γης. Έτσι, "ένα ΠΟΥΛΙ στο ΧΕΡΙ ΑΞΙΖΕΙ, Α ΕΚΑΤΟΜΜΎΡΙΟ ΠΟΥ ΔΕΝ ΕΊΝΑΙ ΠΙΘΑΝΏΣ στο ΘΑΜΝΟ!
Περίπου ο συντάκτης
Το Willard Michlin είναι επενδυτής, επιχειρησιακός μεσίτης, μεσίτης ακίνητων περιουσιών Καλιφόρνιας, λογιστής, οικονομικός σύμβουλος κινδύνου, καλά γνωστός δημόσιος ομιλητής και διοικητικός/επιχειρησιακός σύμβουλος. Μπορεί να έρθει σε επαφή με ventura του, το γραφείο Καλιφόρνιας με την κλήση 805-529-9854 ή με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο σε kismetrei@earthlink.net. Βλέπει άλλο άρθρο από Willard σε http://www.kismetgroup.com
kismetrei@earthlink.net
Αρθρο Πηγη: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster παίρνει τον κώδικα HTML
Προσθεστε αυτο το αρθρο στον ιστοτοπο σας τωρα!
Webmaster υποβάλλει τα άρθρα σας
Εγγραφή που απαιτείται καμία! Συμπληρώστε τη μορφή και το άρθρο σας είναι στον κατάλογο Messaggiamo.Com
