Βασική αξιολόγηση ακίνητων περιουσιών
Λαμβάνοντας υπόψη το τρέχον ενδιαφέρον (τολμώ λέω την υστερία) που συνδέθηκε με την επένδυση στο ρύπο και τα κτήρια, σκέφτηκα ότι να είναι ενδιαφέρον για τους αναγνώστες μας να έχουν ένα γρήγορο, βρώμικο εγχειρίδιο στην αξιολόγηση ακίνητων περιουσιών. Η προοπτική μου προέρχεται από τα έτη στη βιομηχανία καθώς επίσης και κάποιο χρόνο μαθαίνοντας στο γόνατο μερικά από τα καλύτερα μυαλά ακίνητων περιουσιών στον ακαδημαϊκό κόσμο.
Θα χωρίσω (μέχρι ενός ορισμένου βαθμού) την επένδυση στην κατοικία κάποιου, για την κατανάλωση, από την επένδυση στην ακίνητη περιουσία για τη διασκέδαση και το κέρδος. Ο λόγος για αυτόν τον χωρισμό είναι ότι ένα μεγάλο μέρος της χρησιμότητας ή της αξίας του σπιτιού κάποιου είναι κλειδωμένο στην ευχαρίστηση ένα παίρνει από τη διαβίωση σε τον, ή την κατανάλωση του. Αν και υπάρχουν ορισμένα κτυπήματα εγώ στην ιδιοκτησία των μεγάλων κτηρίων, ένα οικοδόμημα σύνθετο - εάν, η αξία που συνδέεται με το έδαφος, τα διαμερίσματα, τα κτίρια γραφείων και τις αποθήκες εμπορευμάτων είναι κλειδωμένη στη ταμειακή ροή που παρέχουν ή θα παράσχουν. [Ότι το οικοδόμημα σύνθετο μπαίνει να παίξει με μεγάλο, προτερήματα τροπαίων - δεν θα ανέμενα οποιοι δήποτε από τους αναγνώστες μας την πυραμίδα TransAmerica ή τον πύργο αγκραφών, αλλά υπάρχει ένα ενδιαφέρον επιχείρημα ως προς γιατί εκείνα τα κτήρια αξίζουν τα ασφάλιστρα πέρα από τους κοντινούς ανταγωνιστές τους - ότι η συζήτηση θα πρέπει να πραγματοποιηθεί σε έναν άλλο χρόνο.]
Η πρώτη βασική αρχή που καταλαβαίνει είναι ότι οποιοδήποτε προτέρημα είναι μόνο πολύτιμο στο βαθμό στον οποίο θα παράσχει τη ταμειακή ροή στον ιδιοκτήτη του. Είναι σημαντικό να δουν τα κτίρια γραφείων, όχι ως κτίρια γραφείων, αλλά ως μηχανές δημιουργιών μισθώματος. Κάποιος πρέπει να δει να προσγειωθεί, όχι ως ρύπο, αλλά ως επιλογή να χτίσει και να νοικιάσει έξω ή να πωλήσει - και έτσι, να δημιουργήσει τη ταμειακή ροή.
«Αλλά, JS, πώς μπορώ να αποφασίσω τι για να πληρώσω για εκείνες τις ταμειακές ροές;» Και «JS, τι εάν οι ταμειακές ροές είναι απρόβλεπτες ή είναι δύσκολο να υπολογιστούν;» Ακούω τις ερωτήσεις σας, και είναι καλοί. Και γίαυτό υπάρχουν διαφορετικοί τρόποι να αξιολογηθεί η αξία των πραγματικών προτερημάτων.
Υπάρχουν τέσσερις βασικοί τρόποι να προσεγγιστεί η αξία ενός κτηρίου ή ενός κομματιού γης. Υπάρχει η απορριμμένη μέθοδος ταμειακής ροής, ή DCF, υπάρχει η μέθοδος ποσοστού ΚΑΠ, υπάρχει η μέθοδος δαπανών αντικατάστασης και υπάρχει η συγκρίσιμη μέθοδος. Καθένας έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά του.
DCF
Η απορριμμένη ανάλυση ταμειακής ροής ή η ανάλυση DCF δεν είναι μοναδική στην ακίνητη περιουσία στην πραγματικότητα, λειτουργεί με το πιό οποιοδήποτε κύριο προτέρημα. DCF είναι η διαδικασία τις ταμειακές ροές προς τα εμπρός για κάποια ρεαλιστική χρονική περίοδο (οποιοσδήποτε τραπεζικός αναλυτής επένδυσης θα έχει κάνει τόσο πολλούς δέκα ετών DCFs ότι θα τις βλέπει στον ύπνο τους) συνήθως πέντε ή δέκα έτη και έπειτα εκείνες τις ταμειακές ροές πίσω στο παρόν για να βρεί την τρέχουσα αξία του κτηρίου. Δεν πρόκειται να μπώ στο INS - και - outs της επιλογής του κατάλληλου ποσοστού έκπτωσης (αλλά ίσως ένας από τους συντροφικούς αρθρογράφους μου) αλλά το αρκώ για να πω που το κατάλληλο ποσοστό έκπτωσης πρέπει να κερδίσει για να λογαριάσει τη σχετική βεβαιότητα των μελλοντικών ταμειακών ροών (ή ακριβέστερα, ο κίνδυνος που συνδέεται με τις ταμειακές ροές συγκεκριμένες για αυτό το προτέρημα). Οι ταμειακές ροές περιλαμβάνουν τα μισθώματα ή τα μετρητά που θα είναι οβελός έξω καθώς επίσης και η τελική αξία (ή η αξία που το κτήριο θα προσκομίσει σε μια πώληση (λιγότερες δαπάνες συναλλαγής) στο τέλος της ανάλυσης). Κατωτέρω είναι ένα παράδειγμα μιας ανάλυσης DCF. Παρατηρήστε πώς κάποιος να εκτιμήσει το κτήριο πολύ διαφορετικά ανάλογα με το ποσοστό έκπτωσής κάποιου. Υποθέστε ότι η ζητούμενη τιμή για το κτήριο είναι $150 - ίσως αυτό δεν θα ήταν μια τέτοια μεγάλη επένδυση. Χτίζοντας ένα απλό πρότυπο υπερέχετε επάνω και να παίξει βιολί με τις ροές μισθώματος και τις τελικές τιμές θα επιδείξει πόσο ευαίσθητες αυτές οι αναλύσεις είναι ακόμη και στις μικρές αλλαγές.
Τα πλεονεκτήματα σε αυτόν τον τύπο αξιολόγησης είναι ότι εάν είστε σχετικά βέβαιοι για τις μελλοντικές ταμειακές ροές και καταλαβαίνετε το αληθινό κόστος του κεφαλαίου σας καθώς επίσης και το σωστό ποσοστό έκπτωσης για αυτόν τον τύπο προτερήματος, κατόπιν ένα μπορούν να πάρουν μια καλή ιδέα αυτών που να προσφέρουν ή τι θα ήσαστε πρόθυμοι να πληρώσετε για ένα προτέρημα. Φυσικά, τα μειονεκτήματα είναι ότι εάν κάποιος μπορεί ακριβώς να προβλέψει τίποτα για τα επόμενα δέκα έτη, θέλω να τα συναντήσω και να τους αγοράσω τίποτα που θέλουν - αξίζουν το βάρος μου στο χρυσό (κανένας μικρός αριθμός σας βεβαιώνω). Επίσης, η επιλογή του σωστού ποσοστού έκπτωσης είναι μια τέχνη και όχι μια επιστήμη, υπό αυτήν τη μορφή, αυτό είναι όχι μόνο δύσκολη, αλλά αυτό είναι επίσης επιρρεπής σε επιδιορθώνεται με. Ή με άλλα λόγια, πολλοί από τους συναδέλφους μου (και JS δεν πρόκειται να αντεχτεί όπως καλύτερα από οποιοδήποτε άλλοδήποτε) καθώς επίσης και τον ίδιο έχουν εργαστεί προς τα πίσω για να φτάσουν στη ζητούμενη τιμή. Ή έχουμε κάνει το πρότυπο και έχουμε επιλέξει έπειτα το ποσοστό έκπτωσης προκειμένου να φθάσουμε σε μια αξία που θα κάνει στην πραγματικότητα το εμπόριο οικοδόμησης.
Γενικά, δεν ευνοώ αυτόν τον τύπο αξιολόγησης. Είναι πάρα πολύ ευαίσθητο στην κρίση/τα λάθη και δεν κερδίζει για να λογαριάσει τις ιδιοτροπίες της αγοράς. Επιπλέον, αυτή η μέθοδος δεν λειτουργεί καλά με το έδαφος, τα κενά κτήρια, τις ευκαιρίες αναδιαμόρφωσης ή οποιοδήποτε τύπο προτερήματος που δεν έχει καμία ταμειακή ροή ή εξαιρετικά δύσκολος να προβλέψει τις ταμειακές ροές.
Ποσοστό ΚΑΠ
Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης ή η μέθοδος ποσοστού ΚΑΠ είναι παρόμοια με τη μέθοδο DCF. Στην πραγματικότητα, είναι πραγματικά ακριβώς ένας συντομότερος δρόμος για τη μέθοδο DCF. Η ακόλουθη εξίσωση εξηγεί τι ένα ποσοστό ΚΑΠ είναι:
Πρώτο έτος NOI ÃÆ'à † ’Âà ‚· Τιμή αγοράς οικοδόμησης = ποσοστό ΚΑΠ
NOI είναι λειτουργούν εισόδημα δικτύου. NOI είναι βασικά ταμειακή ροή από ένα κτήριο, αποκλείοντας την υπηρεσία χρέους και τους φόρους εισοδήματος (μη φόροι ακίνητων περιουσιών). Για παράδειγμα, εάν παίρνουμε το κτήριο από την ανωτέρω ανάλυση DCF και υποθέτουμε μια τιμή αγοράς $100 και ένα NOI $10, το ποσοστό ΚΑΠ είναι 10%. [$10/$100 = .10 ή 10%]. Προκειμένου να χρησιμοποιηθεί η μέθοδος ποσοστού ΚΑΠ για να ανακαλύψει τι για να πληρώσει για ένα κτήριο, το ένα μόνο πρέπει να καταλάβει δύο πράγματα, το αναμενόμενο NOI για το έτος μετά από την αγορά και το ποσοστό ΚΑΠ για τα παρόμοια προτερήματα (και αυτό σημαίνει συνήθως τους μισθωτές) στην αγορά. Εάν εσείς deconstruct αυτή η μέθοδος αυτό αρχίζει να μοιάζει με μια αξιολόγηση DCF - αλλά εκείνες οι ομοιότητες και γιατί μπορούν ή δεν να κάνουν να αισθανθούν σώζονται καλύτερα για μια πιό πρόσφατη στήλη.
NOI είναι λειτουργούν εισόδημα δικτύου. NOI είναι βασικά ταμειακή ροή από ένα κτήριο, αποκλείοντας την υπηρεσία χρέους και τους φόρους εισοδήματος (μη φόροι ακίνητων περιουσιών). Για παράδειγμα, εάν παίρνουμε το κτήριο από την ανωτέρω ανάλυση DCF και υποθέτουμε μια τιμή αγοράς $100 και ένα NOI $10, το ποσοστό ΚΑΠ είναι 10%. [$10/$100 = .10 ή 10%]. Προκειμένου να χρησιμοποιηθεί η μέθοδος ποσοστού ΚΑΠ για να ανακαλύψει τι για να πληρώσει για ένα κτήριο, το ένα μόνο πρέπει να καταλάβει δύο πράγματα, το αναμενόμενο NOI για το έτος μετά από την αγορά και το ποσοστό ΚΑΠ για τα παρόμοια προτερήματα (και αυτό σημαίνει συνήθως τους μισθωτές) στην αγορά. Εάν εσείς deconstruct αυτή η μέθοδος αυτό αρχίζει να μοιάζει με μια αξιολόγηση DCF - αλλά εκείνες οι ομοιότητες και γιατί μπορούν ή δεν να κάνουν να αισθανθούν σώζονται καλύτερα για μια πιό πρόσφατη στήλη. Στην εμπορική ακίνητη περιουσία, αυτό είναι η πιό κοινή μέθοδος τις τιμές ιδιοκτησίας ή για τις αξιολογήσεις. Οι μεσίτες θα μιλήσουν για τα κτήρια «ανταλλάσσοντας 8 ΚΑΠ.» Αυτός σημαίνει ότι ένα κτήριο πώλησε σε 12.5x το πρώτο έτος του NOI. Να είστε προσεκτικός για να σκιαγραφήσει μεταξύ «επιτόπου NOI» και «προβαλλόμενου» ή «για τον τύπο NOI.» Επίσης να είστε προσεκτικός για να προβλέψει ακριβώς τις κύριες συνεισφορές που απαιτούνται για να κρατήσουν ένα κτήριο μισθωμένο ή μίσθωση-ικανός. Επειδή τα ποσοστά ΚΑΠ κερδίζουν μόνο στον απολογισμό NOI, συχνά δεν διαφοροποιούν μεταξύ των κτηρίων που απαιτούν τις μαζικές ποσότητες του κεφαλαίου και της εργασίας για να διατηρήσουν και των αυτών που όχι.
Γενικά, αυτό είναι ένας μεγάλος συντομότερος δρόμος για να αποφασίσει εάν ένα κτήριο αξίζει περισσότερη εργασία επάνω. Η ανάλυση ποσοστού ΚΑΠ είναι ακριβώς μια αφετηρία στην απόφαση τι να προσφέρει για μια ιδιοκτησία. Αλλά η κατανόηση των ποσοστών αγοράς ΚΑΠ (ή του μέσου ποσοστού ΚΑΠ για τα οποία τα προτερήματα έχουν κάνει εμπόριο) είναι πολύ πολύτιμη μια μετρική. Θα τοποθετούσα αυτό ως δεύτερη καλύτερη μέθοδο για την ακίνητη περιουσία.
Ανάλυση δαπανών αντικατάστασης
Η ανάλυση δαπανών αντικατάστασης είναι ακριβώς αυτό που ηχεί όπως. Το κόστος αντικατάστασης είναι το κόστος για να αναδημιουργήσει εκείνο το ακριβές προτέρημα σε εκείνη την ακριβή θέση. Μια καλή ανάλυση δαπανών αντικατάστασης όχι μόνο θα κερδίσει στο κέρδος τιμών εδάφους απολογισμού και δαπανών αλλά και υπεύθυνων για την ανάπτυξη κτηρίου και το κόστος μεταφοράς για το χρέος οικοδόμησης.
Αν και οι μεσίτες λένε συχνά ότι «αυτό πρόκειται να κάνει εμπόριο κάτω από το κόστος αντικατάστασης» δεν είναι συχνά η περίπτωση και επίσης, αυτή δεν είναι συνήθως σχετική μια μετρική. Το κόστος αντικατάστασης είναι ένα οπίσθιο κοίταγμα μετρικό και ένα που δεν κερδίζει για να λογαριάσει το σημαντικότερο πράγμα, τι το κτήριο θα είναι σε θέση να κερδίσει αμέσως. Θυμηθείτε, τα μετρητά είναι βασιλιάς.
Θα πω ότι γενικά, αυτή η μέθοδος είναι άχρηστη. Το επιχείρημα ότι εάν αγοράζετε κάτι κάτω από το κόστος αντικατάστασης, «μπορείτε μόνο να πάρετε βλαμμένοι εάν κανένας δεν χτίζει πάντα εδώ πάλι» είναι shabby. Εάν αγοράζετε μέσα μια δονούμενη αγορά με την υψηλή αστάθεια, αυτό το επιχείρημα θα μπορούσε να έχει κάποια αξία. Αλλά εκτός αν παίρνετε μια διαπραγμάτευση από-αγοράς ή υπάρχει κάποιος λόγος να θεωρείται ότι άλλοι ενημερωμένοι αγοραστές δεν έχουν ενημερωθεί για τη διαπραγμάτευση που εξερευνάτε, πρέπει να αναρωτηθείτε γιατί μπορείτε να αγοράσετε κάτι με κάτωθι κόστος αντικατάστασης.
Συγκρίσιμη ανάλυση
Αυτό είναι η σημαντικότερη μέθοδος για οποιοδήποτε τύπο προτερήματος, αλλά είναι ιδιαίτερα χρήσιμη στην ακίνητη περιουσία. Η συγκρίσιμη μέθοδος ή comp η μέθοδος ψάχνει απλά τα προτερήματα στην αγορά που είναι παρόμοια με αυτήν που αποκτάτε και εξετάζετε αυτό που έχουν ανταλλάξει για στο α ανά τετραγωνικό πόδι, ανά στρέμμα ή ανά βάση μονάδων. Εάν πληρώνετε περισσότερους, κατόπιν εσύ στην αγορά, πρέπει να υπάρξει ένας καλός λόγος. Και εάν πληρώνετε λιγότερων, υπολογίστε γιατί.
Αυτή η μέθοδος είναι καλύτερη για «σκληρά να εκτιμήσει τα προτερήματα» όπως τα κενά κτήρια, το έδαφος και τα κατοικημένα σπίτια. Για εκείνα τα στοιχεία, οι ταμειακές ροές είναι ανύπαρκτες ή πάρα πολύ δύσκολο να υπολογιστούν. Ενσωματώνεται σε αυτήν την μέθοδο αξιολόγησης ένα κεντρικό θέμα, αυτό της αποδοτικής αγοράς. Εφ' όσον υπάρχουν άφθονοι πλειοδότες και σχετικά δίκαιη κοινοποίηση αγοράς οι τιμές στις οποίες τα προτερήματα έχουν κάνει εμπόριο είναι πιθανώς η καλύτερη ένδειξη της αξίας τους.
Εάν έχετε τις πιό συγκεκριμένες ερωτήσεις για μια άλλη μέθοδο ή για κάτι σε αυτό το άρθρο, παρακαλώ μην διστάστε να με γράψετε ή να το ταχυδρομήσετε στο http://www.whatbubble.com.
J.S. Το ασήμι είναι επενδυτής και ομο-συντάκτης--προϊστάμενος ακίνητων περιουσιών στο whatbubble.com. Εάν θα επιθυμούσατε να ταχυδρομήσετε τα σχόλιά σας, ή να έχετε οποιεσδήποτε οικονομικές ερωτήσεις που απαντιούνται από έναν εμπειρογνώμονα δωρεάν ή εάν θα επιθυμούσατε να διαβάσετε ακριβώς πιό σε αυτό το θέμα παρακαλώ την επίσκεψη http://www.whatbubble.com. Εάν επιθυμείτε να αναδημοσιεύσετε αυτό το άρθρο, ζητάμε ότι διατηρείτε όλες τις συνδέσεις.
Αρθρο Πηγη: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster παίρνει τον κώδικα HTML
Προσθεστε αυτο το αρθρο στον ιστοτοπο σας τωρα!
Webmaster υποβάλλει τα άρθρα σας
Εγγραφή που απαιτείται καμία! Συμπληρώστε τη μορφή και το άρθρο σας είναι στον κατάλογο Messaggiamo.Com
