Ακίνητη περιουσία: Πράκτορας αγοραστών, πράκτορας πωλητών & διπλός πράκτορας (που καθορίζονται και που εξηγούνται)
Υπάρχει μια σχετικά νέα και όχι πάντα καλά κατανοητή πρακτική στις πωλήσεις ακίνητων περιουσιών καλείται πράκτορας την αντιπροσωπεία ή αγοραστή αγοραστών. Μέχρι σήμερα Realtors και οι πράκτορες αντιπροσώπευσαν συνήθως τον πωλητή, στην αντίθεση στον αγοραστή, κατά τη διάρκεια της συναλλαγής ακίνητων περιουσιών. Ούτε ο πράκτορας ακίνητων περιουσιών που σας οδήγησε από το σπίτι στο σπίτι δεν εργαζόταν αληθινά εξ ονόματός σας. Από το νόμο, ο πράκτορας έπρεπε για να εργαστεί από την πλευρά του πωλητή προκειμένου να αποκτηθούν η υψηλότερη αξία και οι καλύτεροι όροι του πωλητή -- περίοδος! Μερικοί πράκτορες απασχολούνται ακόμα σε αυτόν τον τρόπο.
Στα τελευταία έτη, πρώτα ο νόμος και τώρα η πρακτική της αντιπροσώπευσης έχει αλλάξει. Έχουμε ένα εξ ολοκλήρου διαφορετικό σύνολο επιλογών και συμφωνιών όταν αγοράζουμε την ακίνητη περιουσία. Αυτές οι επιλογές ήταν προηγουμένως μόνο διαθέσιμες και χρησιμοποιημένες από τις μεγάλες επιχειρήσεις ή τα πλούσια άτομα. Στο παρελθόν, ο αγοραστής θα έπαιρνε τον αντιπρόσωπο ενός αγοραστή με να πληρώσει ένα μέτωπο αμοιβών επάνω και συνήθως μέχρι την ώρα, έως ότου η συναλλαγή ήταν πλήρης.
Εικοσι πέντε έτη πριν, ως προσωπικό πράκτορα για τους πλούσιους πελάτες και τις επιχειρήσεις, χρέωσα και απασχολήθηκα σε έναν μέσο όρο 20 ωρών εβδομαδιαίως για $30 ανά ώρα, συν τις δαπάνες, συν 10% της συναλλαγής (ή όταν ήμουν ο πράκτορας του αγοραστή, μια αμοιβή $2.000 υπηρετών για να αρχίσω με και έπειτα $30 ανά ώρα και 10% του ποσού κάτω από την απαριθμημένη τιμή ότι ήμουν σε θέση να λάβω για τον αγοραστή μου. Εάν υπήρξε χρηματοδότηση σχετική επίσης πληρώθηκα για να βρώ και να λάβω το καλύτερο χρηματοδοτώντας).
Αυτός έχει αλλάξει εντυπωσιακά. Σαν πράκτορα ενός αγοραστή, μια υπογραφή στη σύμβαση πρακτόρων ενός αγοραστή από τον αγοραστή μου αρχίζει τη συναλλαγή. Συνήθως το ίδιο αρχικό της επιτροπής τέλος που θα είχε καταβληθεί από τον πωλητή είναι χωρισμένο και το μισό πηγαίνει να πληρώσει τον πράκτορα του αγοραστή. Σε μερικές περιπτώσεις ο πωλώντας πράκτορας δεν ιδρύει οποιαδήποτε αμοιβή στον πράκτορα αγοραστών, ή μια πολύ μειωμένη αμοιβή, όπως εκείνες οι αντιπροσωπείες που διαφημίζουν τις επιτροπές 2% ή 3% ή 4% στους πωλητές, κ.λπ.... Σε εκείνη την περίπτωση ο αγοραστής παίρνει ακριβώς την ελλείπουσα επιτροπή και στην τακτοποίηση άλλα 4% ή 5% βγαίνει από τη συναλλαγή και πηγαίνει σε μας ως πράκτορας του αγοραστή. Με άλλα λόγια υπάρχει μια εγγύηση από μας ότι απασχολούμαστε ΜΟΝΟ για σας στον αγοραστή και στην ανταλλαγή μας εγγυάστε την επιτροπή 5% - που συνήθως ήδη φροντίζουν, ή τουλάχιστον μέρος από το, στην επιτροπή του πωλητή.
Μπορώ να επισύρω την προσοχή αυτό το τμήμα των αμοιβών έξω για σας σε χαρτί αν χρειάστεί όταν συναντάμε τον πρώτο χρόνο. Κατώτατη γραμμή δεν πληρώνετε άλλα και παίρνετε την απόλυτη καλύτερη αντιπροσώπευση.
Η ρύθμιση αντιπροσωπειών του αγοραστή αρχίζει με την αρχική συνέντευξη, συνεχίζεται μέσω μιας αρχικής επιλογής των ιδιοτήτων που ερευνούν και που βλέπουν και έπειτα στις διαπραγματεύσεις συμβάσεων. Αυτό καταλήγει με την τελικές τακτοποίηση και τη μεταφορά των κεφαλαίων για την ιδιοκτησία. Ο αγοραστής μπορεί να επιλέξει να έχει έναν πράκτορα συγκεκριμένα δεσμευμένο στην αντιπροσώπευση των συμφερόντων του.
Το μεγάλο μέρος για τον αγοραστή είναι ότι παίρνει το όφελος των δεκαετιών εμπειρίας και επαγγελματικής γνώσης, των όλων συνδέσεων και της φήμης μας με εκείνες τις συνδέσεις, και δεν πληρώνει τίποτα μέχρι τελικό κοντά της συναλλαγής. Όπου αλλιώς δεν μπορεί εσείς να πάρει την καλύτερη δυνατή επαγγελματική υπηρεσία και να πληρώσει τίποτα έως ότου είναι πλήρες και ικανοποιητικό. Ο γιατρός, ο δικηγόρος, ο λογιστής, ο κτίστης ή ο ξυλουργός σας θα κάνουν ότι... Αριθ.. , Εάν εσείς συμβαλλόμαστε με μας πρώτα. Διαφορετικά αντιπροσωπεύουμε τον πωλητή με τα έξοδά σας! Αυτό ισχύει για όλο το Realtors από το νόμο. Όποιους θα θέλατε;
Πρόσφατα οι νόμοι ακίνητων περιουσιών σε ουσιαστικά κάθε κράτος ξαναγράφονται για να επιτρέψουν και να προτείνουν ότι ο αγοραστής έχει το συγκεκριμένο αντιπρόσωπό του. Εάν είστε ο αγοραστής και έχετε τον πράκτορα ενός αγοραστή, ο πράκτοράς σας θα προσπαθήσει να σας πάρει η καλύτερη διαπραγμάτευση πιθανή, ακόμα κι αν αυτή δεν είναι στο συμφέρον του πωλητή.
Νόμιμα: Η "αντιπροσωπεία του αγοραστή" είναι μια σχέση όπου ο πράκτορας ακίνητων περιουσιών εργάζεται ΓΙΑ σας με την πιστωτική ευθύνη (οικονομική και νομική ευθύνη). Ο πράκτορας είναι έπειτα νόμιμα συνδεδεμένος μόνο στον αγοραστή και οφείλει την ολόκληρες πίστη και την υποταγή του στον αγοραστή μόνο.
Το παρελθόν, και ακόμα και τις περισσότερες φορές σήμερα, σε όλη την ακίνητη περιουσία οι πράκτορες και οι μεσίτες αντιπροσωπεύουν τον πωλητή μόνο για να πάρει την υψηλότερη αξία του πωλητή. Στην πραγματικότητα πράκτορες ΜΆΙΟς του πωλητή να μην αποκαλύψει πλήρως όλα αυτά ξέρουν για μια ιδιοκτησία στον αγοραστή δεδομένου ότι επιδιώκουν την υψηλότερη τιμή. Η σχέση ενός μεσίτη και ενός πράκτορα καθιερώνεται εγγράφως γράφοντας με τον πωλητή όταν απαριθμείται η ιδιοκτησία για την πώληση στη "συμφωνία λιστών".
Στο Delaware πρέπει για να δώσουμε κάθε πρόσωπο που εργαζόμαστε με αγοραστής ή πωλητής μια γραπτή εξήγηση σχετικά με τη θέση αντιπροσωπειών. Έχουμε γράψει επαγγελματικά τα φυλλάδια που εξηγούν στη "αντιπροσωπεία του πωλητή" και είναι απέναντι από τη "αντιπροσωπεία του αγοραστή". Αυτή η κοινοποίηση αντιπροσωπειών πρέπει να εξηγηθεί, γράφοντας εγγράφως, στην πρώτη σημαντική επαφή του πράκτορα με τον αγοραστή ή τον πωλητή.
Οι πράκτορες στο γραφείο μας μιλούν με έναν μεγάλο αριθμό μεγάλης απόστασης αγοραστών πέρα από το τηλέφωνο. Πρέπει, όταν συναντιόμαστε προσωπικά τελικά, να αποκαλύψουμε και να καθορίσουμε ποια θέση θα υποστηρίξουμε με το πρόσωπο που μιλάμε με. Μερικοί πράκτορες εργάζονται συνήθως ως πράκτορες του πωλητή κάποια εργασία συνήθως ως πράκτορες του αγοραστή και κάποια εργασία ως διπλό πράκτορα (όπου ενεργούμε ως πλήρης αντιπρόσωπος και στον αγοραστή και στον πωλητή). Ανεξάρτητα από το ρόλο που ο πράκτορας παίρνει -- αυτό πρέπει πλήρως και εντελώς να μαθευτεί από όλους τους πράκτορες, τους αγοραστές και τους πωλητές σχετικούς -- και πρέπει εγγράφως.
Τώρα βάλτε αυτό προς τα εμπρός πάλι:
Πράκτορας πωλητή: έχει το πλήρες και τέλειο και μόνο καθήκον να λάβει την καλύτερη διαπραγμάτευση για τον πωλητή. Ο πράκτορας του πωλητή έχει την άδεια ΜΟΝΟ για να δώσει στον αγοραστή τα υλικά γεγονότα για την ιδιοκτησία. Είναι συνήθες για έναν συνεργαζόμενους μεσίτη και έναν πράκτορα να είναι subagent στην αντιπροσωπεία του πωλητή που καθιερώνεται από τη μεσιτεία που έχει τη γραπτή σύμβαση με τον πωλητή για να πωλήσει την ιδιοκτησία.
Πράκτορας αγοραστή: έχει το πλήρες, τέλειο και μόνο καθήκον να λάβει την καλύτερη διαπραγμάτευση για τον αγοραστή. Ο πράκτορας του αγοραστή μπορεί να μεταβιβάσει οποιων δήποτε και όλες τις πληροφορίες που λαμβάνονται σε οποιαδήποτε μόδα, συμπεριλαμβανομένων των σε βάθος ερευνών για τον πωλητή ή την ιδιοκτησία.
Διπλός πράκτορας: πρέπει να είναι νόμιμα και οικονομικά πιστός αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη. Η διπλή αντιπροσωπεία εμφανίζεται όταν συμβάλλεται για να πωλήσει μια αντιπροσωπεία ακίνητων περιουσιών ένα σπίτι. Αυτός σημαίνει ότι έχουν τη λίστα, και έναν πράκτορα από εκείνη την ίδια μεσιτεία, που λειτουργεί δεδομένου ότι ο αντιπρόσωπος ενός αγοραστή, δείχνει εκείνη την λίστα. Η διπλή αντιπροσωπεία πρέπει να αποκαλυφθεί και να συμφωνηθεί με εγγράφως να γράψει από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Μερικοί άνθρωποι θεωρούν ότι η διπλή αντιπροσωπεία είναι ενδεχομένως μια σύγκρουση συμφερόντων. Μπορεί να είναι εκτός αν ο πράκτορας είναι πλήρως τίμιος σε όλα τα συμβαλλόμενα μέρη και γνωρίζουν πλήρως για και σε συμφωνία με εκείνη την σχέση. Εδώ, ο ολόκληρος σκοπός του διπλού πράκτορα είναι να πάρει την καλύτερη δυνατή διαπραγμάτευση, σε όλοι είναι συστατικά, και για τον αγοραστή και για τον πωλητή.
Υπάρχουν, γενικά, δύο σημαντικές προσωπικότητες των πρακτόρων του αγοραστή. Πρώτα είναι ο πράκτορας που μόνο και πάντα αντιπροσωπεύει τους αγοραστές. Αλλος είναι ο πράκτορας που λαμβάνει κάθε συναλλαγή και κάθε απολογισμό πελατών υπόψη πρίν λαμβάνει εκείνη την απόφαση. Ένας πράκτορας που εργάζεται συνήθως ως πράκτορας ενός αγοραστή, παραδείγματος χάριν, δεν μπορεί να θελήσει να αντιπροσωπεύσει έναν ιδιαίτερο αγοραστή όπως πράκτορα εκείνου του αγοραστή για κάποιο λόγο. Ο λόγος είναι συνήθως μιας λόγου από κάποιας διαφοράς προσωπικότητας. Καθώς έβαλα αυτό, κατά ομιλία με έναν αγοραστή που επιθυμώ να αντιπροσωπεύσω "το θα είμαι gladiator σας. Θα κάνω τη μάχη εξ ονόματός σας, και εις βάρος και ενάντια στα ενδιαφέροντα, τον πωλητή και του πράκτορα του πωλητή."
Ο πράκτορας του αγοραστή πρέπει ακόμα να είναι τίμιος, αλλά δεν χρειάζεται να είναι δίκαιος. Παραδείγματος χάριν, εάν ο πράκτορας του αγοραστή να είσαι σε θέση να ανακαλύψει ότι ο πωλητής είναι στο μεγάλο οικονομικό ή προσωπικό πρόβλημα και ότι ο πωλητής έχει μια μικρή υποθήκη στην ιδιοκτησία ή ότι υπάρχει κάποια επικείμενη προθεσμία για την πώληση της ιδιοκτησίας, κατόπιν ο πράκτορας του αγοραστή θα πει στον αγοραστή. Μαζί θα χρησιμοποιήσουν εκείνες τις πληροφορίες για να πάρουν πολλή για τον αγοραστή με έξοδα του πωλητή... αυτό που είναι δυνατό.
Εάν ήμουν αγοραστής, δεν θα θεωρούσα ακόμη και μια συναλλαγή ακίνητων περιουσιών χωρίς τον πράκτορα ενός αγοραστή για να ενεργήσω εξ ονόματός μου. Προτείνω ότι είστε σοφοί να κάνετε το ίδιο πράγμα. Εάν υπάρχουν λεπτομερείς και εκτενείς διαπραγματεύσεις που πρέπει να γίνουν όπως οι μοναδικοί και δύσκολοι όροι που πρέπει να συζητηθούν έπειτα (όντας ο αγοραστής) θα ζητούσα να συμφωνήσουν ο αγοραστής και ο πωλητής να με έχουν ως διπλό πράκτορα. Οποιοσδήποτε η επιλογή σας, πρέπει εγγράφως με τον πράκτορά σας και πρέπει να μαθευτεί σε όλα τα μέρη ενδιαφερόμενα.
Πνευματικά δικαιώματα Γ"β© 2001-2004 από www.JodyHudson.com
Η πηγή για αυτό το άρθρο είναι: http://www.kate-jody.com/essays/buyersagent.html
Αρθρο Πηγη: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster παίρνει τον κώδικα HTML
Προσθεστε αυτο το αρθρο στον ιστοτοπο σας τωρα!
Webmaster υποβάλλει τα άρθρα σας
Εγγραφή που απαιτείται καμία! Συμπληρώστε τη μορφή και το άρθρο σας είναι στον κατάλογο Messaggiamo.Com
