Πώς έγινα επενδυτής ακίνητων περιουσιών
Πρόσφατα έκλεισα στην πώληση δύο σπιτιών. Βρέθηκαν για ένα μίλι χώρια και είχαν τις συγκρίσιμες τιμές εμπορίου. Εντούτοις, πέρα από αυτές τις δύο ομοιότητες, οι δύο διαπραγματεύσεις ήταν πολύ διαφορετικές μεταξύ τους. Με επιτρέψτε να συζητήσω λεπτομερέστερα τις ομοιότητες και τις διαφορές των δύο διαπραγματεύσεων.
Ο συνέταιρος μου και αγόρασα και τις δύο ιδιότητες από τις οικογένειες που ήταν στο preforeclosure. Οι μόλυβδοι για κάθε ιδιοκτησία προήλθαν από τις επιστολές που είχα ταχυδρομήσει στις οικογένειες που είχαν λάβει πρόσφατα τις ειδοποιήσεις της προεπιλογής. Η μια οικογένεια αποκρίθηκε σε με μέσα σε 24 ώρες από τη λήψη της πρώτης επιστολής μου. Συναντήθηκα με τους μέσα σε δύο ώρες από τη λήψη του τηλεφωνήματός τους και υπέγραψα μια σύμβαση με τους για να αγοράσω επί τόπου το σπίτι τους. Η άλλη οικογένεια αποκρίθηκε σε με μετά από να λάβει την τέταρτη επιστολή από με. Μετά από μερικούς σπασμένους διορισμούς και δύο συνεδριάσεις υπογράψαμε μια σύμβαση για να αγοράσουμε το σπίτι τους. Με κάθε σπίτι κάναμε ένα κλείσιμο επιτραπέζιων» τύπων «κουζινών μέσα σε μερικές ημέρες από την υπογραφή της σύμβασης. Και τα δύο σπίτια αγοράστηκαν «υπό τον όρο» της υπάρχουσας παραμονής χρηματοδότησης σε ισχύ. Τα σοβαρά χρήματα που δόθηκαν για κάθε σπίτι ήταν ένα δολάριο.
Πρώτη διαπραγμάτευση
Αρχίσαμε το πρώτο σπίτι με τη διαφήμιση του στην εφημερίδα στη τιμή εμπορίου και την τοποθέτηση των σημαδιών στη γειτονιά και τις κοντινές διατομές. Είχαμε μια λεκτική συμφωνία με τον πωλητή ότι θα καθάριζαν όλα να ανήκουν τους από το σπίτι μέσα σε δύο εβδομάδες. Το σπίτι ήταν πολύ ακατάστατο και βρώμικο. Όταν οι πωλητές απέτυχαν να σημειώσουν οποιαδήποτε πρόοδο καθαρίζοντας το σπίτι προχωρήσαμε με το μάρκετινγκ και μειώσαμε τη ζητούμενη τιμή. Μέσα σε δύο εβδομάδες είχαμε λάβει μόνο μερικά τηλεφωνήματα από τις συνήθως μη-ενδιαφερόμενες προοπτικές.
Σε αυτό το σημείο μειώσαμε τη ζητούμενη τιμή περαιτέρω και αλλάξαμε τα σημάδια μας για να ειδοποιήσουμε το κοινό ότι η χρηματοδότηση ιδιοκτητών ήταν διαθέσιμη. Σε εκείνο το σημείο αρχίσαμε να παίρνουμε έναν μεγαλύτερο αριθμό τηλεφωνημάτων από τις αληθινά ενδιαφερόμενες προοπτικές. Ο ιδιοκτήτης μας χρηματοδότησε τους όρους και το χαμηλότερο από τη ζητούμενη τιμή τιμής εμπορίου μας χώρισε από τις εκατοντάδες αντιπροσωπευόμενων των realtor σπιτιών που χρειάστηκαν τη χρηματοδότηση τραπεζών.
Με τη δεύτερη κατοικία, αγόρασε έναν μήνα αργότερα από ο πρώτος, την εμπορευτήκαμε αμέσως με τη χρηματοδότηση ιδιοκτητών. Όταν αγοράσαμε το σπίτι ορίσαμε στη σύμβαση ότι ο πωλητής έπρεπε να εγκαταλείψει την ιδιοκτησία σε δύο εβδομάδες ή να χρεωθεί μια αμοιβή για την αποτυχία να κάνει έτσι. Ο πωλητής ήταν ευχάριστος και συνεταιριστικός και κινημένος γρήγορα για να αφαιρέσει οι περιουσίες τους από το σπίτι. Ο πωλητής του πρώτου σπιτιού έσερνε ακόμα τα πόδια τους και το σπίτι ήταν ακόμα βρωμίζει.
Αμέσως μετά από την αλλαγή του μάρκετινγκ του πρώτου σπιτιού, λάβαμε μια προσφορά από έναν ιδιαίτερα ενδιαφερόμενο αγοραστή. Αυτό το σπίτι ήταν αληθινά ιδανικό για αυτήν την οικογένεια και θελήσαμε να τους βοηθήσουμε να πάρουν σε το. Πρόσφεραν να το αγοράσουν με την τράπεζα που χρηματοδοτεί και συμφωνήσαμε να το πωλήσουμε σε τους. Υπήρξε ακόμα αρκετός χρόνος πριν από τη δημοπρασία αποκλεισμού να κλειθεί η πώληση με τη χρηματοδότηση τραπεζών.
Προειδοποίησα τον αγοραστή ότι πρέπει να επιδιώξει ένα δάνειο εκτός από ένα δάνειο FHA δεδομένου ότι δεν είχαμε κρατήσει τον τίτλο στην ιδιοκτησία αρκειά μακρύς για FHA για να εγκρίνουμε ένα νέο δάνειο. Σε περίπτωση που δεν ξέρατε, FHA άλλαξε πρόσφατα έναν κανόνα που απαιτεί τώρα μια ιδιοκτησία για να είναι στον τίτλο τουλάχιστον 90 ημέρες προτού να εγκρίνουν ένα νέο δάνειο. Έτσι εικασία τι ο αγοραστής έκανε;
Δικαίωμα. Ο μεσίτης υποθηκών του και ο κτηματομεσίτης του τον οδήγησαν προς ένα πρόγραμμα δανείου FHA. Ευτυχώς, ο αγοραστής ήταν κατάλληλος για ένα καλό πρόγραμμα FNMA επίσης. Έτσι όρισα στη σύμβαση ότι ο αγοραστής έπρεπε να κερδίσει την έγκριση για το πρόγραμμα FHA μέσα σε 5 ημέρες ειδάλλως να ρίξει το πρόγραμμα FHA και να συνεχίσει με το πρόγραμμα FNMA. Και ο μεσίτης και ο πράκτορας χρειάστηκαν την εκπαίδευση σε αυτό το σημείο, το οποίο παρείχα εγγράφως, και τέσσερις ημέρες αργότερα ο μεσίτης με ειδοποίησε ότι ο αγοραστής δεν θα εγκρινόταν από FHA και ότι συνέχιζαν με το πρόγραμμα FNMA.
Το επόμενο εμπόδιο που αντιμετωπίσαμε ήταν η εγχώρια επιθεώρηση. Η επιθεώρηση οδήγησε να ζητήσει για την αξία αρκετών δολαρίων των επισκευών ότι συμφωνήσαμε να κάνουμε. Οι επισκευές διάρκεσαν δύο εβδομάδες που ολοκληρώνουν. Ενώ οι επισκευές βρέθηκαν σε εξέλιξη διατάξαμε μια αξιολόγηση ιδιοκτησίας. Οι εκτιμητές στην περιοχή μας είναι οκτώ εβδομάδες αλλά ξέραμε έναν εκτιμητή που θα εκτελούσε μια αξιολόγηση μέσα σε μια εβδομάδα για 150% της κανονικής αμοιβής του. Φυσικά δεν είχαμε την πολυτέλεια να είστε σε θέση να περιμένουν οκτώ εβδομάδες έτσι αγοράσαμε την ακριβή αξιολόγηση.
Το επόμενο εμπόδιο επρόκειτο να διατάξει μια προκαταρκτική αναζήτηση τίτλου, η οποία παρουσίασε σαφή τίτλο ευτυχώς. Ο προηγούμενος ιδιοκτήτης δεν πραγματοποίησε μια as-built έρευνα έτσι έπρεπε να διατάξουμε ένα ακριβό σύνολο εγγράφων ερευνών από το νομό.
Τώρα που σβήθηκαν σχεδόν τα εμπόδια στο κλείσιμο και ήμαστε στενοί σε μια σκληρή ημερομηνία λήξης της προθεσμίας, είχαμε ακόμα ένα πρόβλημα με τον προηγούμενο πωλητή. Είχαν κινήσει μόνο μερικά πράγματα από το σπίτι και το σπίτι ήταν ακόμα καλά σωριασμένο. Έφταναν γύρω να κινηθούν έξω τελικά αλλά όχι αρκετά γρήγορα να είναι από το σπίτι πρίν κλείνουν την πώληση. Η έλλειψη συνεργασίας τους και η ανικανότητά τους να ακολουθήσουν κατευθείαν με τις λεκτικές υποσχέσεις τους το κατέστησαν σαφές γιατί είχαν παραμελήσει το σπίτι τους και το άφησαν να πάει στον αποκλεισμό.
Δεδομένου ότι οι χρησιμότητες κλείθηκαν και ο πωλητής δεν ζούσε πλέον στο σπίτι είχα το νόμιμο δικαίωμα να κηρύξω τις περιουσίες τους ως εγκαταλειμμένη ιδιοκτησία και τις δήλωσα ότι θα κινούσα τα στοιχεία έξω για τις. Ο συνεργάτης μου και πέρασα μια ημέρα που εγκιβωτίζει και που τοποθετεί επάνω τα προσωπικά στοιχεία του πωλητή σε σάκκο, και απρόθυμα επέλεξαν τα κιβώτια και τις τσάντες επάνω η ημέρα πρίν κλείνουν. Whew!
Δεύτερη διαπραγμάτευση
Τώρα, αφ' ενός, τα γεγονότα με τη δεύτερη ιδιοκτησία προχώρησαν πιό ομαλά. Αγοράσαμε το σπίτι, βρήκαμε έναν αγοραστή για το μέσα σε οκτώ ημέρες, και κλείσαμε στην πώληση οκτώ ημέρες αργότερα.
Αποφασίσαμε να πωλήσουμε τη δεύτερη κατοικία σε μια σύμβαση εδάφους ή να τυλίξουμε την υποθήκη με την υπάρχουσα παραμονή χρηματοδότησης σε ισχύ. Αποφασίσαμε επίσης να ορίσουμε ότι το σπίτι έπρεπε να αναχρηματοδοτηθεί μέσα σε δύο έτη ή θα αποκλειόταν πίσω σε μας. Κάναμε αυτό για να προστατεύσουμε το συμφέρον του προηγούμενου πωλητή για την κρμμένος κάτω από χρηματοδότηση. Δεν το θέλησαν που κρεμά έξω εκεί για μια μεγάλη περίοδο του χρόνου.
Το σύστημα σηματοδότησης «χρηματοδότησης ιδιοκτητών μας» προσέλκυσε διάφορους αγοραστές γρήγορα. Απαιτήσαμε έναν αρκετά μεγάλο κάτω - πληρωμή για «να θεραπεύσουμε» το δάνειο, δηλ., για να καταβάλουμε μακριά τις υπάρχουσες αμοιβές arrearage και πληρεξούσιων. Βρήκαμε έναν πρόθυμο αγοραστή που είχε τα ικανοποιητικά μετρητά σε ετοιμότητα και ένα καλό εισόδημα, αλλά χωρίς αρκετό χρόνο στην περιοχή να έχει μια υψηλή αξιολόγηση φερεγγυότητας. Κατάλαβε την έννοια της υποθήκης περικαλυμμάτων και να κρυφτεί κάτω από χρηματοδοτώντας και διαπραγματευτήκαμε μια σύμβαση με τον στη Starbucks. Διαπραγματεύτηκε μια χαμηλότερη εκπτωτική τιμή με την προσφορά μεγαλύτερου έναν κάτω - πληρωμή. Βασικά ήμαστε σε θέση να λάβουμε αμέσως όλο το κέρδος «πίσω τελών» που θα μας είχε πληρωθεί σε στο διετή χρόνο όταν αναχρηματοδότησε. Λάβαμε αυτό ευθύ σε αντάλλαγμα μιας χαμηλότερης τιμής πωλήσεων. Ήταν μια δίκαιη ανταλλαγή για αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη.
Συμφώνησε να αγοράσει το σπίτι «όπως είναι» και για να κάνει μερικές επισκευές ο ίδιος. Καμία εγχώρια επιθεώρηση δεν απαιτήθηκε καμία αξιολόγηση δεν απαιτήθηκε καμία επισκευή δεν έπρεπε να γίνει κανένας κτηματομεσίτης δεν έπρεπε να πληρωθεί και καμία έρευνα δεν έπρεπε να διαταχτεί. Ο αγοραστής πλήρωσε όλες τις δαπάνες κλεισίματος που ήταν πολύ λιγότερο από θα είχε πληρώσει εάν είχε χρησιμοποιήσει έναν κτηματομεσίτη και έναν μεσίτη υποθηκών. Χρησιμοποιήσαμε έναν κλείνοντας πράκτορα που εξοικειώνεται πολύ με τις συναλλαγές αυτού του τύπου, τον οποίο καλεί «μη αναγνωρισμένες πωλήσεις περικαλυμμάτων.» Ο κλείνοντας πράκτοράς μας έχει γίνει φίλος και έχει μιλήσει στην τοπική λέσχη επένδυσης ακίνητων περιουσιών μας.
Εν περιλήψει, κάθε μια από τις δύο διαπραγματεύσεις επίασε το σχεδόν ίδιο κέρδος, αλλά είναι προφανές που ασχολούνται ενός θα προτιμούσαν να κάνουν εάν δίνεται μια επιλογή. Εάν ήμουν Robert Kiyosaki να καλέσω μια διαπραγμάτευση τη διαπραγμάτευση του πλούσιου μπαμπά μου και άλλη διαπραγμάτευση του φτωχού μπαμπά μου. Μάθαμε αρκετοί να κάνουμε τις διαπραγματεύσεις του πρώτου τύπου να πάνε πιό ομαλά στο μέλλον αλλά θα πάρω τις διαπραγματεύσεις του δεύτερου τύπου καθημερινού της εβδομάδας.
Ελπίζω ότι η όλη ακίνητη περιουσία σας που επενδύει τις διαπραγματεύσεις προχωρά ομαλά και γρήγορα.
*****************************
Ο Garry Gamber είναι δημόσιοι δάσκαλος σχολείου και επιχειρηματίας. Γράφει τα άρθρα για την ακίνητη περιουσία, την υγεία και τη διατροφή, και Διαδίκτυο που χρονολογεί τις υπηρεσίες. Είναι ο ιδιοκτήτης του Anchorage-Homes.com και του TheDatingAdvisor.com.
Αρθρο Πηγη: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster παίρνει τον κώδικα HTML
Προσθεστε αυτο το αρθρο στον ιστοτοπο σας τωρα!
Webmaster υποβάλλει τα άρθρα σας
Εγγραφή που απαιτείται καμία! Συμπληρώστε τη μορφή και το άρθρο σας είναι στον κατάλογο Messaggiamo.Com
