Nicht Einfach ERHALTEN Sie DEN BRIEF - Das Unbeliebte Küche-Tabelle Schließen
Q: Hallo Lou, habe ich eine Eigenschaft unter Vertrag, den ich zu resell/flip wünsche, das zu einem rehabber/renovator unbesehen ist, aber ich kann es schnell kaufen und den beendigten Anspruch Brief einfach notieren müssen, ohne einen schließenden Rechtsanwalt zu verwenden oder eine Titelprüfung zu warten. Ich benötige Ihren Rat.
Der Verkäufer benannte gerade mich und nach links einen Msg auf meiner Sprachpost, angebend, das sie nicht an mich verkaufen wollte, weil sie ein besseres Angebot empfing. Jetzt habe ich es unter Vertrag, mit einem unterzeichneten Erwerb und einem Kaufvertrag von ihr, und ich hatte ihr Zeichen ein beendigter Anspruch Brief, auch. Vor ich tat den, weil sie mit ihrer Schwester über Besitz dieser Eigenschaft kämpfte, die ihr von ihrer gegeben wurde Mamma, die weg 2 Jahren überschritt. Der Brief ist in ihrem Namen alleine, nicht der Schwester, die Mammen oder die jedermann sonst. Ich sah den Brief und erstellte eine Kopie von ihr.
So dachte ich, daß ich den Quitclaim Brief erhalten sollte, gerade falls ich den Brief wegen der Familie Ausgaben notieren mußte, und sie stimmte außerdem zu. Sie sagte, daß sie gerade diese Eigenschaft loswerden wollte. Ich ordnete auch am Gerichtsgebäude ein Affidavit für die Eigenschaft Vertretung ein, die ich sie unter Vertrag hatte, als Sie empfahl ganz sich. Ich bin bei dem Erhalten einer Titelüberprüfung erfolgt von der Versicherungsgesellschaft für Rechtsmängelhaftung bei Grundstücken.
Jetzt was empfehlen Sie mich? Sollte ich zurück zu dem Gerichtsgebäude gehen und den Quitclaim Brief notieren oder warten, bis die Titelsuche und den Brief zu notieren erfolgt ist oder weg gehen Sie, oder was? Wenn ich beschloß, einen Rechtsanwalt zu warten und festzulegen, das Schließen zu tun, würden sie die Titelsuche ausschließen, die von der Versicherungsgesellschaft für Rechtsmängelhaftung bei Grundstücken erfolgt war?
Danke, G.
A: Hallo ist G., was Sie beschreiben, ein wenig riskantes, dennoch es wird getan recht häufig. Es ist eine SEHR gute Idee, Titelprüfung zu erhalten, zuerst zu laufen, bevor es eine "Küchetabelle tut, die" schließt und einen Quitclaim Brief (QCD) erhält vom Verkäufer, wenn Sie nicht using/hiring ein den schließenden Rechtsanwalt sind, zum eines formalen Schließens zu tun....
Normalerweise würden wir Sie nicht tun Ihr eigenes Schließen empfehlen, aber, da Sie Ihren Erwerb hetzen, also Sie Ihr Abkommen "konservieren können", bevor der andere Kunde innen umzieht und es kauft, und/oder vor der Schwester tut überstürztes alles?. seien Sie einfach sicher, daß die Verhandlung herauf Frontseite gewesen ist und daß Sie wirklich beabsichtigen, vorwärts umzuziehen, wie Sie zustimmten. Ich denke, daß ich voran und File/record das QCD gehen würde. Ich sehe nicht, daß Sie alles haben zu verlieren, und viel gewinne.
Ich würde den Verkäufer informieren, daß sie nicht an jemand anderes, weil sie eine bereits verbindliche Verkaufsverpflichtung zu Ihnen hat, und Sie bereits ", technisch" verkaufen kann das Haus zu besitzen (seit Ihnen notierte das QCD) und daß Ihr Plan zu wiederholen ist, das Abkommen wie Sie bereits mit ihr übereingestimmt hatte, und wenn Sie, entscheiden das regelmäßige Schließen zu tun nicht, wie in Ihrem Erwerb u. in Kaufvertrag beschrieben, dann Sie freigeben das Haus (IE würden Sie ein anderes QCD unterzeichnen und notieren müssen und annullieren würden das vorherige QCD von ihr zu Ihnen), damit sie verkauft, whomever sie mag.
Es war groß, daß Sie bereits Ihr "Affadavit des Vertrages" notierten und in die Eigentümerkette Folge von Eigentumsnachweisen sich setzten und zeigten, daß Sie einen Vertrag haben, zum des Hauses zu kaufen. Jetzt, wenn das ganzes dieses "explodiert" und Sie nicht zu in der LageSIND oder beschließen Sie, das QCD nicht aus irgendeinem Grund zu notieren, schützt das Affadavit, das Sie notierten, Sie und erlaubt Ihnen, das Haus noch zukünftig zu kaufen (wenn der Verkäufer versucht, an jemand anderes zu verkaufen oder versucht, das Haus neu zu finanzieren).
Indem Sie das QCD einordnen, werden Sie der amtliche Inhaber der Eigenschaft. Niemand können das Abkommen weg von Ihnen nehmen. Da Sie es "Thema-zu" allen möglichen Darlehen kaufen, müssen Sie die, Zahlungen auf irgendwelche Darlehen zu leisten beginnen (rufen Sie die kreditgebenden Stellen an, um einen "Rechnungsauszug" zu erhalten, um dort sicherzustellen sind keine Überraschung zurück Zahlungen oder Strafen, die Sie "übernehmen"). Ich nehme an, daß Sie ihr no/low equity/cash an diesem Punkt gaben, also Sie keine Kapital oder an der Gefahr mit dem Verkäufer investieren lassen. Jetzt haben Sie Zeit, alle Finanzverhältnisse auszuwerten und eine informierte Entscheidung zu treffen. Wenn im Ende, wünschen Sie es nicht, Sie können Anspruch die Eigenschaft zurück zu dem gegenwärtigen Inhaber immer beendigen, wie Sie ihr früh erklärten.
** Anmerkung zu allen meinen Mitinvestoren: Sie möchten nicht dieses "Küchetabelle schließende" Spiel sogar spielen, es sei denn Sie eine starke Anzeige haben, daß diese ziemlich viel ist und Sie sicheres 90% Sie werden mit diesem Abkommen vollständig gehen sind. Das Nehmen des Besitzes über eine schnelle Aufnahme eines QCD, und Besitz zurück zu dem ursprünglichen Verkäufer mit einem anderen QCD dann aufprallen später, wenn Sie "haben, hatten eine Wahrscheinlichkeit", Ihre gebührende Sorgfalt zu tun? nicht ist ein kühles Spiel, zum zu spielen. Wir gehen nur durch es in diesem Beispiel, weil der Investor versucht zu hetzen, um sein gutes Abkommen vor "wieder betrügerisch verkauft werden zu schützen", durch den Verkäufer zu einem anderen Kunden.
Aber Sie auch don't wünschen zu plötzlich besitzen eine Eigenschaft, in der Sie irgendein möglicherweise unbekanntes haben, übersehene Pfandrechte, die, die zum Haus angebracht werden können, das you'd, auszuzahlen haben, bevor Sie oder neu finanzierten das Haus wiederverkauften und keine Fähigkeit, sich über Rechtstitelversicherung zu versichern. also für diese 3 Gefahren halten Sie you've mit "erhalten den Brief erhielt, die schließende Küchetabelle" --
1) lassen Sie vermutlich den Verkäufer das Standard"Inhaber affadavit" und "Abstand affadavit" nicht unterzeichnen dieser Rechtsanwälte Gebrauch, wo die Verkäuferermächtigungen die kein anderes "schlechtes Material, Pfandrechte, Urteile, usw.." bestehen Sie gegen ihn oder die Eigenschaft, anders als, was der Titelprüfer gefunden hat. UND obwohl Verkäufer jenes Affadavits unterzeichnet, haben wir irgendein Zeichen gehabt, wissend, das sie liegend festlegend sind und Betrug. Rechtstitelversicherung würde Sie bedecken, wenn Verkäufer lag, aber Sie können nicht daß erhalten (sehen Sie # 3).
2) sind Titelprüfer menschlich und machen Fehler und übersehen Titelmaterial (Pfandrechte, Urteile) b/c, das sie zu beschäftigt erhalten, zu müdes, usw..
3) KÖNNEN Sie nicht Rechtstitelversicherung des Inhabers erhalten, um alle oben genannten Ausgaben zu umfassen, wenn Sie das Abkommen sich an einem "Küchetisch" schließen, weil ein Rechtsanwalt an einem Schließen verkaufen kann, daß Politik zu Ihnen und Sie ein kaufen müssen.
Wir haben einige Fälle gehabt, in denen jedes der Verkäufer über andere nicht-schon-eingeordnete Urteile und Darlehen gelegen ist (sehen Sie # 1), oder Titelprüfer hat ein bedeutendes Pfandrecht während der Titelprüfung vermißt (sehen Sie, daß # 2) und wir durch unsere Rechtstitelversicherung politischen Richtlinien abgedeckt worden sind.
Wenn Sie jene Arten der Titelprobleme und KEINER Titel ins. Politik haben, haben Sie, alle Gerichtskosten zu zahlen und/oder die Pfandrechte, das etc. weg zu zahlen, bevor Sie die Eigenschaft wiederverkaufen können. Soooo, es sei denn Sie ein ernster Spieler:- sind) schließen Sie mit einem Rechtsanwalt, also können Sie den Verkäufer veranlassen, die 2 Affadavits zu unterzeichnen und Politik Rechtstitelversicherung eines Inhabers sich zu erhalten.
Und ja, kauft ungefähr 50% der Zeitrechtsanwälte eine vorher erfolgte (innerhalb des Letzten normalerweise sein müssen 30 Tage), Titelprüfung und benutzt sie für das Schließen -- einfach fragen Sie Ihren Rechtsanwalt im voraus.
Jetzt wenn die neuen Kunde Stille die Eigenschaft wünscht, können sie sie direkt von Ihnen kaufen. Der gegenwärtige Eigenheimbesitzer, ist selbstverständlich und geht umgekippt zu werden und wird vermutlich sagen, daß Sie ungültiges etwas taten.
Q: Kann die Versicherungsgesellschaft für Rechtsmängelhaftung bei Grundstücken einen begrenzten Garantie-Brief herausgeben, wenn nicht, wer einen begrenzten Garantie-Brief liefert, daß ich andere Grossistausgabe zu den rehabbers gesehen habe?
A: Der schließende Rechtsanwalt kann einen begrenzten Garantie-Brief in Ihrem Namen als der Verkäufer heraus füllen (wenn Sie die Eigenschaft wiederverkaufen), sagen im Allgemeinen, daß Sie gewährleisten, daß Besitz der Eigenschaft während des * begrenzt * Zeitabschnitts "gültig" war, daß Sie das Haus besassen.
Gut vom Erfolg u. vom Überfluß,
Lou Castillo
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Artikel Quelle: Messaggiamo.Com
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