Wie ich zu einem Immobilien-Investor
Kürzlich habe ich geschlossen auf den Verkauf von zwei Häusern. Sie wurden etwa eine Meile auseinander und hatten vergleichbare Markt-Werte. Abgesehen von diesen beiden Ähnlichkeiten, die beiden Angebote waren sehr voneinander unterscheiden. Lassen Sie mich diskutieren, in der die Gemeinsamkeiten und Unterschiede der beiden deals.My Partner und ich gekauft beide Eigenschaften aus Familien, die sich in preforeclosure. Das führt für jede einzelne Immobilie, aus Buchstaben, Ich hatte per E-Mail an Familien, die vor kurzem von Standard-Mitteilungen erhalten. Die eine Familie reagierte auf mich innerhalb von 24 Stunden nach meinem ersten Brief. Ich habe mit ihnen innerhalb von zwei Stunden nach Eingang des Anrufs und einen Vertrag mit ihnen vor Ort zu kaufen ihre Heimat. Die andere Familie reagierte auf mich nach dem vierten Brief von mir. Nach ein paar Termine gebrochen und zwei Sitzungen haben wir einen Vertrag zur kaufen ihre Heimat. Mit jeder zu Hause haben wir einen "Küchentisch" Art Abschluss in ein paar Tagen nach der Unterzeichnung des Vertrags. Beide Häuser wurden gekauft ", die" die bestehende Finanzierung noch in Platz. Die Ernst-Leistungs-Verhältnis für jedes Haus war eine dollar.First DealWe begann, das erste Haus von Werbung in der Zeitung zum Marktwert und setzen Zeichen in der Nachbarschaft und in der Nähe Kreuzungen. Wir hatten eine mündliche Vereinbarung mit dem Verkäufer, dass sie alle von ihren Angehörigen aus dem Haus innerhalb von zwei Wochen. Das Haus war sehr dreckig und schmutzig. Wenn der Verkäufer nicht zu machen Fortschritte Clearing-Haus haben wir vor mit dem Marketing und der reduzierten Preis fragen. Innerhalb von zwei Wochen hatten wir nur ein paar Anrufe von meist nicht interessiert prospects.At dieser Stelle bitten wir die reduzierten Preis weiter und unser Zeichen, der Öffentlichkeit, dass die Eigentümer die Finanzierung zur Verfügung. An diesem Punkt haben wir begonnen, um eine größere Anzahl der Anrufe von wirklich interessiert Perspektiven. Unsere Eigentümer finanziert Bedingungen und die niedriger als Marktwert Preis fragen uns getrennt von den Hunderten von Wohnungen Realtor vertreten, dass die Bank financing.With benötigt die zweite Heimat, kaufte einen Monat später als die erste, wir sofort vermarktet sie mit Eigentümer Finanzierung. Wenn wir das Haus gekauft wir, die in dem Vertrag, dass der Verkäufer hatte zu räumen, das in zwei Wochen oder eine Gebühr für die Störung zu tun. Der Verkäufer war angenehm und kooperativ und sehr schnell, um ihre Habseligkeiten aus dem Haus. Der Verkäufer des ersten Hauses wurde noch Ziehen ihre Füße und das Haus wurde noch ein mess.Shortly nach dem Ändern der Vermarktung des ersten Hauses, die wir erhalten haben ein Angebot von einem sehr interessierten Käufer. Dieses Haus war wirklich ideal für die Familie, und wir wollten ihnen helfen, sich in sie. Sie boten es zu kaufen und die Finanzierung mit der Bank haben wir vereinbart, zu verkaufen, sie zu ihnen. Da war doch noch genügend Zeit, bevor die Abschottung Auktion zu schließen den Verkauf mit der Bank financing.I warnte er, dass der Käufer ein Darlehen sollten andere als ein FHA-Darlehen, da hatten wir nicht die Titel, die lang genug für FHA die Genehmigung eines neuen Kredits. Falls Sie nicht wissen, FHA kürzlich eine Regel, die jetzt eine Immobilie zu Titel auf mindestens 90 Tage, bevor sie die Zulassung eines neuen Kredits. Also, was der Käufer haben? Richtig. Sein Hypotheken-Broker und seine Immobilienmakler gelenkten ihn zu einer FHA-Darlehen Programm. Zum Glück, so hat der Käufer Anspruch auf eine gute FNMA Programm als gut. Also habe ich es im Vertrag, dass der Käufer hatte, um Genehmigung für die FHA-Programm innerhalb von 5 Tagen oder der Drop-FHA-Programm und mit der FNMA Programm. Sowohl die Makler und Agenten benötigt Bildung in diesem Punkt, den ich schriftlich vorliegen, und vier Tage später die Makler Bekannt gegeben mich, dass der Käufer nicht von FHA und dass sie mit der FNMA program.The nächsten Hindernis wir konfrontiert war die Heimat Inspektion. Die Überprüfung führte zu fordern mehrere hundert Dollar von Reparaturen, die wir vereinbart, zu tun. Die Reparatur dauerte zwei Wochen in Anspruch nehmen. Während die laufenden Reparaturen wurden wir bestellte Bewertung einer Immobilie. Die Sachverständigen in unserer Region sind backlogged acht Wochen, aber wir wussten, ein Sachverständige, die eine Bewertung innerhalb einer Woche für 150% der normalen Gebühr. Natürlich haben wir nicht den Luxus zu können, warten acht Wochen, so haben wir die teuren appraisal.The nächste Hindernis war die um eine vorläufige Titel suchen, die einen klaren Titel Glück. Die früheren Eigentümer nicht über eine AS-Erhebung gebaut, so mussten wir, um eine teure Reihe von Dokumenten aus der Umfrage county.Now, dass die Hindernisse für die Schließen fast gelöscht, und wir waren nahe an einem harten Stichtag, wir immer noch ein Problem mit dem früheren Verkäufer. Sie hatten sich nur ein paar Dinge aus dem Haus und das Haus wurde immer noch deutlich überladen. Sie wurden Orientierung zum Weg aus, aber auch nicht schnell genug, um aus dem Haus vor dem Abschluss des Verkaufs. Ihr Mangel an Zusammenarbeit und ihre Unfähigkeit, im Anschluss an eine mündliche Zusagen gemacht, klar, warum hatten sie vernachlässigt ihre Heimat und lassen Sie es gehen in der Versorgungswirtschaft foreclosure.Since wurden deaktiviert und der Verkäufer war nicht mehr im Haushalt lebenden Ich hatte das Recht, zu erklären, wie ihr Hab und verlassene Eigentum Bekannt gegeben und ich ihnen, dass ich würde die Punkte für sie. Mein Partner und ich verbrachten einen Tag Boxen und Absacken der Verkäufer die persönlichen Gegenstände und widerwillig sie wieder die Kisten und Beutel, die einen Tag vor Schließung. Wow! Zweite DealNow, auf der anderen Seite, Veranstaltungen mit dem zweiten Eigentum verlief viel reibungsloser. Wir kauften das Haus, fand einen Käufer für die es innerhalb von acht Tagen, und geschlossen für den Verkauf von acht Tagen later.We beschlossen, verkaufen, die zweite Heimat auf ein Land oder Wrap Hypothek Vertrag mit den bestehenden Finanzierung noch in Kraft. Wir haben auch beschlossen, sieht vor, dass das Haus musste innerhalb von zwei Jahren refinanziert oder es wäre Vorhaben zurück zu uns. Wir haben dies zum Schutz der früheren Verkäufer das Interesse bei den zugrunde liegenden Finanzierung. Sie wollten nicht, dass es da draußen hängt für einen langen Zeitraum von time.Our "Eigentümer finanzieren" Beschilderung zog mehrere Käufer schnell. Wir brauchten ein groß genug Mitnahme auf "Heilung" des Darlehens, das heißt, zu zahlen sich aus den bestehenden SCHULDEN und Anwaltsgebühren. Wir fanden ein eifriger Käufer, die über genügend Geld zur Hand und ein gutes Einkommen, aber ohne genügend Zeit, in der Region, die ein hohes Rating. Er verstand den Begriff des WRAP-Hypothek und der zugrunde liegenden Finanzierungs-und Verhandlungsverfahren wir einen Vertrag mit ihm zu Starbucks. Er hat einen niedrigeren Kaufpreis durch eine größere Anzahlung. Grundsätzlich konnten wir sofort auf alle von der "Back-End" Gewinn, die gezahlt wurden, die uns in zwei Jahren an der Zeit, als er refinanziert. Wir haben diese vorne im Austausch für einen niedrigeren Verkaufspreis. Es war ein fairer Austausch für beide parties.He einen Vertrag über den Kauf der Heimat "wie sie ist" zu tun und einige Reparaturen selber. Nr. home Inspektion erforderlich, keine Prüfung erforderlich ist; keine Reparaturen gemacht werden, keine Immobilien für die bezahlt werden, und keine Umfrage hatte zu bestellen. Der Käufer bezahlt alle Kosten, die die Schließung waren weit weniger, als er gezahlt hätte, wenn er einen Immobilienmakler und eine Hypothek broker.We einen Agenten, der Abschluss ist mit Transaktionen dieser Art, die sie als "nicht anerkannt wickeln Verkäufe." Unsere Abschluss-Agent hat sich zu einem Freund und hat sich in unserem lokalen Real Estate Investment Club.In Zusammenfassend lässt sich sagen, jeder der beiden Angebote verrechnet über die gleichen Gewinn, aber es liegt auf der Hand, die sich am liebsten würde man tun, wenn eine Wahl. Wenn ich Robert Kiyosaki ich es nennen könnte, ein sich Mein Vater ist viel reicher und die anderen meinen armen Vater behandeln. Wir haben gelernt, genug, um uns von der ersten Art gehen mehr reibungslos in die Zukunft, aber ich nehme uns von der zweiten Art an jedem Tag der week.I hoffe, alle Ihre reale Immobilien investieren, geht es reibungslos und schnell .***************************** Garry Gamber ist eine öffentliche Schule, Lehrer und Unternehmer. Er schreibt Artikel über Immobilien, Gesundheit und Ernährung, und Internet
Artikel Quelle: Messaggiamo.Com
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