Základní ocenění nemovitosti
Vzhledem k současnému zájmu (troufám si říci, hysterie), spojených s investováním do hlíny a budov, já myslel, že to může být zajímavé pro naše čtenáře, aby se rychle, špinavé příručky o oceňování nemovitostí. Můj pohled pochází z let v průmyslu, ale i nějaký čas na učení kolena některých lepších nemovitostí v myslích academia.I oddělí (do jisté míry), které investují do vlastního bydlení, ke spotřebě, ze investování do nemovitostí pro zábavu a zisk. Důvodem tohoto rozdělení je, že velkou část nebo užitné hodnoty vašeho domu, je zamčený v potěšení se mu dostává od života v něm, nebo ji konzumuje. I když existují některé ego tahy na vlastní velké budovy, budova areálu - chcete-li, je hodnota spojená s pozemky, byty, kancelářské budovy a sklady v uzamčené cash flow, které poskytují nebo budou poskytovat. [Tato stavba komplexu přijde hrát s velkými trofej majetek - bych nečekal žádné z našich čtenářů, které mají být nákup TransAmerica Pyramid nebo Sears Tower, ale tam je zajímavý argument, proč jsou objektů si zaslouží prémie nad svými konkurenty okolí - že diskuse se bude muset konat v jiném čase.] první základní princip pochopit, že jakékoli aktivum je pouze cenné, do jaké míry je poskytne peněžní toky, aby svého majitele. Je důležité vědět, kancelářské budovy, ne jako kancelářské budovy, ale jako vytváření pronájem strojů. Jeden by měl vidět zemi, ne jako špína, ale jako možnost stavět a pronajímat či prodat -- , a tudíž vytvářet cash flow. 'Ale, JS, jak to mohu rozhodnout, co platí pro tyto peněžní toky?' A 'JS, co v případě, že peněžní toky jsou nepředvídatelné a je těžké odhadnout?' Slyšel jsem, že vaše otázky, a oni jsou dobří. A to je důvod, proč existují různé způsoby, jak posoudit hodnotu skutečných assets.There jsou čtyři základní způsoby, jak se sbližují hodnota budovy nebo pozemku. Tam je diskontované cash flow nebo metodou diskontovaných peněžních toků, je Cap Hodnotit metoda, je metoda reprodukční pořizovací cenou a je srovnatelnou metodou. Každý z nich má své výhody i disadvantages.DCFDiscounted peněžních toků diskontovaných peněžních toků nebo analýza není jedinečné nemovitosti; ve skutečnosti, to funguje s většinou všech investičního majetku. DCF je proces plánování peněžních toků vpřed pro některé realistické časové období (žádné investiční bankovní analytik bude muset udělat tolik 10-rok DCFS, že on nebo ona bude vidět v jejich spánku), obvykle pět nebo deset let, a pak se diskontování těchto peněžních toků zpět do současnosti k nalezení aktuální hodnotu budovy. Nebudu se dostat do jemnůstky výběr vhodné diskontní sazby (ale možná jeden z mých kolegů publicistů bude), ale stačí říci, že vhodná diskontní sazba by měla brát v úvahu, aby relativní záruka budoucích peněžních toků (nebo přesněji řečeno, riziko spojené s peněžními toky jsou specifické pro toto aktivum). Peněžních toků zahrnují nájemné nebo hotovosti, které budou vyplivnout, jakož i konečné hodnoty (nebo hodnotu, že budova bude přinést na prodej (nižší transakční náklady) na konci analýzy). Níže je uveden příklad analýzy DCF. Všimněte si, jak by se dalo hodnota budovy velmi rozdílně v závislosti na něčí diskontní sazby. Předpokládejme, že požadovaná cena za budovy je $ 150 - snad to nebude tak velkou investici. Stavební jednoduchý model na excel a pohrával si s nájemné toků a koncových hodnot, ukáže, jak citlivá těchto analýz jsou i malé changes.The výhody tohoto typu ocenění je, že pokud jste poměrně jisti budoucí peněžní toky a pochopit skutečnou cenu svého kapitálu, jakož i správné diskontní sazba pro tento druh aktiva, pak člověk přijde dobrou představu o tom, co nabídnout, nebo to, co byste byl ochoten zaplatit za aktiva. Samozřejmě, že nevýhody jsou, že pokud někdo dokáže přesně předvídat něco pro následujících deset let, chci jim vstříc a koupí jim co chtějí - jsou to stojí za to moje zlata (ne malý počet Ujišťuji vás). Také výběr správných diskontní sazba je umění a ne vědy, jako takové, to je nejen obtížné, ale je také náchylný k vrtal. Nebo jinými slovy, mnoho mých kolegů (a JS se nesmí konat tak, jak lépe než kdokoliv jiný), stejně jako sám jsem pracoval zpět se dostanete na požadovanou cenu. Nebo jsme udělat model a pak volí diskontní sazbu s cílem dosáhnout hodnoty, která bude ve skutečnosti provádět stavební trade.In obecně nemám prospěch tohoto typu ocenění. Je to příliš citlivá věc / chyby a nebere v úvahu, aby rozmary trhu. Navíc tato metoda nefunguje dobře s pozemky, prázdné budovy, sanace, nebo jiného druhu majetku, který nemá cash flow nebo extrémně obtížné předpovědět, v hotovosti flows.Cap RateThe Kapitalizace metoda nebo cap sazbu metoda je podobná metodě DCF. Ve skutečnosti, to je opravdu jen zkratkou pro metodu DCF. Následující rovnice vysvětluje, co čepice kurz: První rok NOI ÃÆ'à † â € ™ à€ SA, · Stavební Kupní cena = Cap RateNOI je Čisté provozní výnosy. NOI v podstatě peněžní tok z budovy, s výjimkou úroků z dluhu a daní z příjmů (ne daní z nemovitosti). Jako příklad, pokud vezmeme v budově z výše uvedených DCF analýzy a budeme předpokládat, že kupní cenu 100 dolarů a 10 dolarů NOI, čepice sazba je 10%. [$ 10 / $ 100 = ,10 nebo 10%]. Aby bylo možné použít víčko sazba metodou zjistit, čím zaplatit za budovy, stačí, když se pochopit dvě věci, očekávané zahájení nového šetření za rok po zakoupení a cap sazbu pro podobná aktiva (a to obvykle znamená nájemci) ve trhu. Pokud se tato metoda zpochybnit to začne vypadat jako ocenění DCF - ale ty podobnosti a proč se může nebo nemusí dávat smysl, je lepší uložit pro pozdější column.NOI je Čisté provozní výnosy. NOI je v podstatě peněžní tok z budovy, s výjimkou úroků z dluhu a daní z příjmů (ne trhu. Máte-li zpochybnit tento způsob to začne vypadat jako ocenění DCF - ale ty podobnosti a proč se může nebo nemůže provést smyslu je lepší uložit pro pozdější sloupce. V oblasti komerčních nemovitostí, je to nejčastější způsob citování cen nemovitostí, nebo mluví o ocenění. Makléři budou hovořit o obchodních budov 'na 8 čepice.' Který Znamená to, že prodej domu na 12.5x první rok NOI. Dávejte pozor, aby vymezily mezi 'v-místo NOI' a 'plánovaný' nebo 'pro-forma NOI.' Také dávejte pozor, aby přesně předpovědět, kapitálové fondy jsou potřebné k udržení budově pronajaté nebo lease-schopný. Vzhledem k tomu, čepice sazby pouze do účtu NOI, často nerozlišují mezi budovami, které vyžadují obrovské množství práce a kapitálu držet krok, a ty, které nikoli. Obecně lze říci, je to velký short-řezané rozhodnout, zda budova stojí za to udělat více práce. Cap sazba analýza je pouze výchozím bodem při rozhodování o tom, co se ucházet o nemovitosti. Ale porozumění sazby tržní kapitalizací (nebo Průměrná cap sazbu, že majetek byl pro obchodování) je velmi cenný metrický. Já bych to místo jako druhý nejlepší metodou oceňování reálných estate.Replacement Náklady AnalysisThe náhradu nákladů analýza je přesně to, co to vypadá. Reprodukční pořizovací cenou je cena, která se znovu přesně aktivum v tomto přesnou polohu. Dobrá náhrada analýzy nákladů nejen brát v úvahu, aby zemní hodnoty a nákladů na výstavbu, ale i pro vývojáře účetní zisk a náklady na výstavbu debt.Although makléři často říkají 'to bude obchodovat pod reprodukční náklady' je to často není a také to, že obvykle není relevantní metrický. Reprodukční pořizovací cenou je zpět hledá metrické a jeden, který nebere v úvahu, aby to nejdůležitější, co se budova bude moci vydělat hned. Pamatujte si, že je hotovost king.I budou říkat, že obecně, tato metoda je nápomocné. Argument, že pokud si koupíte něco pod reprodukční pořizovací cenou, 'můžete získat jen ublížit, pokud nikdo staví zde opět' je jeden otrhaný. Pokud kupujete v zářivých trhu s vysokou volatilitu, toto Argument by mohla mít jisté opodstatnění. Ale pokud jste získali off-tržní řešení, nebo existuje nějaký důvod se domnívat, že informují kupující nebyli informováni o dohodu se objevují, měli byste si položit Proto si můžete koupit něco na níže náhradní cost.Comparable AnalysisThis je nejdůležitější způsob oceňování majetku jakéhokoli druhu, ale to je užitečné zejména v oblasti nemovitostí. Srovnatelná metoda nebo metoda comp je prostě hledá aktiv na trhu, které jsou podobné tomu, který máte získat a při pohledu na to, co mají obchodovat v přepočtu na čtvereční metr, na akr nebo na jednotku. Pokud platíte více, pak se všichni ostatní v trhu, je, že je to dobrý důvod. A pokud platíte méně, zjistit, why.This metoda je nejlepší pro 'tvrdý až k hodnotě aktiv', jako prázdné budovy, pozemky a obytné domy. Pro ty položky, hotově toky jsou non-neexistující nebo příliš obtížné odhadnout. Zakotveny v této metody ocenění je ústředním tématem, které efektivního trhu. Tak dlouho, dokud je dostatek zájemců a relativně spravedlivé tržní zpřístupnění cen, za které byly aktiva obchodování jsou pravděpodobně nejlepším ukazatelem jejich value.If máte konkrétnější otázky týkající se jiným způsobem nebo o něčem, co v tomto článku, prosím neváhejte a napište mi nebo ji na http://www.whatbubble.com.JS Stříbro je realitní investor a co-editor-in-šéf na whatbubble.com. Pokud byste chtěli psát své vlastní komentáře, nebo pokud máte nějaké finanční odpověděl na otázky expert zdarma nebo chcete-li se jen více na toto téma najdete na http://www.whatbubble.com. Pokud si přejete, aby znovu-publikovat tento článek, žádáme Vás zachovat všechny odkazy.
Článek Zdroj: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster si html kód
Přidejte tento článek do svých webových stránek se!
Webmaster Zašlete svůj článek
Ne nutná registrace! Vyplňte formulář a váš článek je v Messaggiamo.Com Adresář!
